不得不说，一旦“信任”崩塌，想要捡起来就没那么容易。
尤其在2021年，往常的品牌房企、龙头房企突破大家的想象，不断爆雷停工！
购房者对开发商的信任度，也开始摇摇摆摆！
买现房、买二手房，就成为了不少人的选择。
与新房相比，二手房起码不会烂尾，周边配套看得见，户型摸得着，即买即住。
但另一方面，价格不透明，存量大也是不争的事实，更重要的是：
买二手房，流程繁琐，处处是坑！
一般段位的购房者根本对付不了，一不小心就成了冤大头，有些甚至闹到法院，两三年都扯不清。
今天应广大房友的呼声，来交作业，讲一讲在长沙，如何买二手房。
从看房、签合同、贷款审批、评估到过户、放款、收房的过程中，我给大家总结了十五个大坑。
每一个都重要，句句干货，错过了，损失的不是我！
1、搞清产权问题，是婚前财产还是婚后财产。
如果是婚后财产，必须夫妻双方共同到场签字，不然老公把房子偷偷卖给你，老婆事后起诉或者大吵大闹，你也不得安宁。
另外，如果是那种安置房、拆迁补偿房，一定要看清土地使用性质。
如果是集体所有制土地，原则上是不能交易过户的。
2、查询是否被抵押、查封。
在以前，可以让业主陪你去不动产中心查询；现在更方便，手机上就能查！
从去年5月1日开始，长沙的二手房想要出售，必须要取得专属的“房屋核验码”，一房一码，相当于房子的“身份证”。
图源 | 贝壳
只有网签备案或国有土地上取得权属证书的房子，才能通过核验。
而这个二维码上，就会显示是否有抵押和查封。
另外，如果房子还在还贷款，记得让业主打印一份银行还款流水，确认他是否断供。
如果可能，最好让业主打印一份征信报告。
我就见过这样的案例，房子开始没有问题，但是在交易过程中突然就被法院查封，交的定金也有可能打水漂。
3、如果是继承老人去世后的房子，最好等继承手续办完之后再付定金、签合同。
你也不知道有多少个继承人，不要想当然以为儿子就是100%的继承人。
4、查物业费、水电燃气费是否有拖欠。
林子大了什么鸟都有，更何况世上这么多人呢？！
有些房东甚至五年都没有交物业费，加起来说不定有几万块；如果没有查清楚，一旦过户后，这个费用可要自己承担。
5、查出租的情况。
《民法典》第725条特别规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
也就是所谓的：“买卖不破租赁”！而租赁最长可以二十年。
房子你是买了，但是不好意思，二十年你都搬不进去。
这种情况要怎么规避？
可在合同中明确“没有出租”，并且约定赔偿责任。
违约责任只要不超过房屋总价的30%，法律上都是支持的；
自己也可以晚上去敲门，或者找物业公司了解一下。
6、查居住权。
《民法典》第366条规定：房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。
也就是说，原业主可以把房子的居住权给任何人，包括身边的朋友。
即便房本上写上了你的名字，但另一个拥有“居住权”的人，照样可以大摇大摆地住进你的房子。
而居住权登记目前已经在长沙落地，买之前一定要去不动产中心查询。
7、查学位使用情况。
按照长沙目前的教育政策，学位一旦被使用，需要等六年之后才能再次使用；
未满6年的业主子女则由区统筹安排入学。
怎么查？
物业公司和学校都可以；不过更准确的是，打电话到当地区教育局的基础教育科。
8、查户口，这一点也很重要，但是很容易被忽视。
比如前面说的想让孩子读书，长沙很多学校就有规定，有房有户，属于第一类录取。
而有房无户要排到第二类，甚至第三类，在目前的情况下，基本就属于没有希望了。
同样可以在合同中约定付款方式，比如预留十万块钱，等原业主把户口迁出去之后再给。
如果是原业主的W一住房，也不要担心户口没有地方迁。
在长沙，这种情况，原业主是可以将户口迁到当地派出所的集体户口。
9、如果价格明显低于市场行情的房子，一定要核对是不是小产权房，是不是凶宅，或者房子是否有隐藏的重大缺陷。
比如附近有高压线、高架桥等，事出反常必有妖，千万不要冲动。
你以为是捡漏，实际是冤大头。
10、看房的时候，注意细节。
如果是明显翻新过的，注意看用材和工艺，比如踢脚线竟然是塑料的，天花板没有收边、墙角有发霉的迹象。
碰到这种房子，这些东西根本要不得，你还得花钱去拆，所以装修不仅不能加钱，你还得就此和房东砍价。
同时，尽量不要买房龄超过二十年的房子。
除了不B值，九十年代的房子普遍在下水管方面有硬伤。
尤其不要买顶楼，隔热和漏水都是大问题，除非你舍得花钱，隔两年做一次防水。
此外，房子里面的家具家电，约定好归谁所有，最好拍照/拍视频保存。
11、关于看房的时间：
如果要买的房子，楼层比较低，建议冬天或者阴天的时候去看；
如果这个时候采光好，其他时间也不会差。
万一你要买顶楼，可以选择雨天去看，仔细观察是否漏水以及排水情况；
如果是距离市区比较远的房子，最好是晚上去看，一看入住率，二看陌生人进入小区的情况，侧面考察物业的管理水平。
要知道，在同一板块内，一定是物业好的那个小区，房子有YI价。而且，好的物业才能保证居住的舒适度。
12、搞清交易税费。
长沙二手房的基础交易费用、中介费、按揭办理的相关费用，如下：
制图 | 老周侃房
注意哈，“满五唯一”免个人所得税，营业税也就是现在的增值税，按照长沙现在四年限售政策，基本上是不用考虑的。
担保费是公积金才需要，评估费很多中介机构是可以免的。
附：二手房公积金贷款有两种方式，一是过户前，申请贷款的流程：
买卖双方达成交易意向——与担保公司签订《担保服务协议》——借款人支付首付款到监管资金账户——担保公司出具《担保意见书》——提交贷款资料审核——办理过户——签订《借款抵押担保合同》——办理抵押——公积金中心放款。
二是过户后，申请贷款的流程：
借款申请人提交贷款资料——管理部前台收件、录入——初审、复审、审批——签订《借款抵押担保合同》——担保公司复核——受委托银行复核——借款人至房产部门办理抵押——公积金中心放款。
13、定金和订金要分区分清楚。
签合同的时候，要写“定”金，并标明卖家违约双倍赔偿，一定程度上约束业主毁约的可能性。
即使毁约了，还能有个几万块钱的补偿，也算是一种安慰。
14、一定一定要走资金监管。
道理就不用我多说了，交易安全是现在买房的D1原则。
15、办理银行贷款，一般和中介合作的银行肯定不止一家，要多找几家谈一谈，哪个利率低、放款快就找哪家。
尽量不要垫资赎楼，万一贷款迟迟批不下来，受伤的还是自己。
