4月的第二天，长沙楼市仍然没发生故事。
没有紧跟郑州、福州等城市的“松绑限购”。
现在的长沙，不是“限购松不松”的问题，之前“限购”也没耽误卖房。
而是被YQ耽搁造成“出门+资金”情况的不确定，市场观望情绪加重。
当然，“观望”的锅也不能全扔给“YQ”。
2021年建面约130-144平的三四房产品，成交占比就超2成，刚改客群是目前市场主力，69%的客户仍是首次置业（数据源自湖南中原）。
鉴于品质存疑、房企信用等问题，现在买房的“观望”是谨慎，只是恰好“小阳春”赶上“YQ”。
说到底“YQ”现象终究会过去，暂时没故事的长沙，那就说点直接决定房价的地价，地价体现的是未来楼市的走向。
2022年首批集中供地在3月底正式挂牌，共22宗，将于4月12日集中成交。
长沙此前一挂地，众人的聚焦点大多在“限价地”上。
为啥？限价地，限的毛坯单价，加上市面2500-3500的精装标准，很容易能推演出未来产品的价格。
而亮出产品价格=最重要的底牌公之于众，后续项目面世营销也就丧失了神秘感。
少了影响买方关键决策的“价格套路”，市场透明度在增加。
而市场各方看限价地，就会出现这三类声音——
“又涨了！看来我没买亏。”
“又涨了？得抓紧上车了。”
“涨了吗？利润又被压缩了。”
……
溯源长沙限价地，是从2017年开始，zui高毛坯限价是梅溪湖一期和高铁新城的9970元/平，妥妥地拉高长沙整体房价。
2018年-2020年，是长沙限价地遍地开花的高峰期，不限价地的占比趋于个位数。
根据湖南世联数据，2021年非限价地占比从5%陡增至23%（成交地块为准），还有少量部分限价地（仅普通住宅部分限价）。
2022年首批集中供地才挂出，暂时无法得出最终结果，但从目前挂牌的22宗地，9宗不限价，占比就超了40%，明显是持续在增长。
上次挂这么多不限价地还是上次。
5年周期已过，作为直接影响未来新房市场的土地端，此前以“限价地”为主流的策略，已经不适应当下市场。
前5年，遍地开花的限价地是为了摆脱固化标签——“价格W地”，抬一抬市场整体趋低的房价；
毕竟，持续的“价格W地”会营造“价值W地”的印象。
前5年，刚需买房买在限价地周边，就能捡到“红利”。
新周期开启，2022年首批集中供地“不限价地”增加，只是前奏。
现在市场“价格”已经上去，未来5年，讲究的是如何打造“价值G地”。
“砸钱”是B然趋势，反应到土地供应环，“不限价地”持续增加也是B然。
而此时的限价地，则是为了压一压市场整体房价，平衡市场均价。
未来5年，刚需买房买限价地，才能捡到”红利“。
土地供应策略在发生转变，对于2022年首批集中供地，是不是都能搭上未来5年城建主流的”红利“，从他们背后的一级开发主体可看出端倪。
不同的土地一级开发主体，其背后可获取的城建资源不同。
周知，城发和湘江集团，由长沙市ZF控股。
① 城发集团是由城投和先导控股合并，因此其土地开发范围河西河东遍布。
22宗地，有6宗地的一级开发主体是长沙城发集团。
滨江（017/竞品质）、洋湖（018/竞品质）、南湖新城（014/不限价、011/不限价）、高铁会展（010/14000、013/13800）。
② 湘江集团，辖属于湘江新区，土地开发范围主要集中在河西——梅二、大王山、岳麓山大科城。
22宗地，有4宗地的一级开发主体是湘江集团。
梅二滨水组团（009/竞品质）、大王山北片（021/13300、022/13000、023/13000）。
③ 望城4宗限价地（望009、008、007、006），背后开发主体望城经开区投资集团。
谷山（020/13500）——麓山控股；
剩余7宗地均为城市更新片，咸嘉湖（019/14200）、开福文昌阁（016/不限价）、市中芯（024、025、015/竞品质）、浏阳河西（012/12800）、红星（026/12500）。
显然，由长沙市ZF直属的，城建资源的倾斜力度更大，比如湘江集团的教育资源。
而要论城建资源的实力，城发集团当属D一。
源于中诚信国际的数据，2020年，先导控股和城投无论是总资产还是经营获现能力都较强，强强联合后的城发集团，背后的资金实力可以说“雄厚”，后续城建融资更稳定。
湘江集团自2016年创立，前期对土地收入较为依赖。源自中诚信国际的数据，截止于2021年9月其总资产约930.75亿，逐年在增长，且收入结构也在优化。
未来12-18个月内，湘江集团融资信用也将保持稳定。
图源 | 中诚信国际，湘江集团（2018-2021.09）营收占比详情
单用数据佐证他两，其实是想说，目前长沙土地一级开发的大佬，仍是城发和湘江集团。
城建资源也会向着两者所开发的10宗地倾斜。
尤其，（教育、地铁、招商）资源/能力越是在某个片区聚集，对外就相当于城市名片。
我说的就是——梅二、洋湖、滨江北。
这就是为什么远在梅二中轴上的滨水组团能不限价，按品质开发。
为什么大王山zui高毛坯限价13300，谷山zui高限价14800，会”惊呆“众人——
因为，它两是为洋湖和滨江北抬高身价在铺路。
后两者按品质开发，对外城市名片，吸引的是外地和本地强势GAO端购买力。
你我或许都不在这之列。
前两者，将地价控制在市场均价上，就是在提醒有买房需求，却迟迟”观望“的客群，尽早上车。
城市外扩下，只会越买越偏，等4号北延（规划）动工，望城的大泽湖也算是很好的地方；
同时越买越贵，现在首付50-60万在河东河西尚且有选择，不然，你会看到单价2W+遍地走，首付起码要90万+。
在市场信用急需修复的当下，拿地的房企，直接决定了是否能交房，决定了未来市场价值的段位。
4月12号，长沙今年首批集中供地就会出结果，期望不流拍只是其次，最重要的是，拿地房企中能少点“乌合之众”。
市场需要“高段位”的房企，撑起“价值G地”的大旗。
武汉、重庆、厦门、青岛等地，今年首批土拍已经有结果，流拍的地不多见。
根据克而瑞数据，2022年1季度拿地房企中，绿城、华润、建发、中海、保利、龙湖等，仍在全国持续拿地。
华润、中海、保利、建发等国央企，买买买已成市场常态。
绿城和龙湖等民企“尖子生”，也没闲着收获颇丰，其中龙湖在大本营重庆，就拿下3宗地。
在龙湖的最新年报中，2021年营收同比增长约21%，实力是一如既往地稳；
绿城2021的年报就比较有意思：在C员的大背景下，它扩招了；2021年年度收入同比增长约52.4%，而毛利率却下降至18.1%，这是它连续三年下降。
毛利率下降，要么是经营不景气；要么是对产品投入较大，要么是……具体其他内幕无法得知。
绿城显然不是前者，或许说我希望他未来是后者，而不是其他。
毕竟在目前长沙市场，绿城和龙湖是少数实力和口碑兼得的房企。
22宗地，近9成的地块地段都不错，且吸聚城建资源的能力也很Y秀，体量适中，不少地块可以说是“小而精”，开发难度不高，是足够吸引以上实力房企的。
值得一提的是，长沙轨道集团，未来或持续与实力房企联合拿地，或有望参与片区的土地开发。
毕竟，到2035年，它有14条地铁线的任务，需要大量资金。
源自中诚信的数据，以2020年的轨交营收来看，还不够单个站点的十分之一。
文末留个话题：22宗地，你希望是哪些房企？
