2022年，长沙第一轮土拍收官。
土拍战绩，重新激起了一票地产人的荷尔蒙！
22宗地块，全部成功出让，2宗地块触发熔断！
溢价率最高15%！
热度明显回升！
和去年第三轮相比，这个成绩算是相当不错了。
具体地块成交详情，看下图：
作为全国22个“两集中”供地模式的城市之一，长沙和其他已经完成今年首轮土拍的城市一样，无论是土地结构，还是土拍规则，都有一定程度的放松。
长沙的第一拍，对比去年，有两个明显的变化：
一是：多宗地块没有限价，根据开发品质等因素进行价格监制；
对于开发商来说是好事，意味着未来把产品做好了可以有更大的溢价空间，
对于追求品质的购房者来说也是好事，未来市面上的品质楼盘会越来越多。
二是，纯住宅用地多，高达9宗；
今年的土地结构优化了不少，纯住宅用地增多，减少、甚至取消竞配建、竞自持，可以极大降低项目建设及运营成本，为开发商“减负”。
可以说，长沙的这一次土拍，给足了诚意。
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热门地块
截至发稿时，三宗溢价地为滨江新城C3、洋湖南、大王山北。
其中仅滨江C3和洋湖南未出结果，且均熔断，将通过线下摇号方式决定竞得人。
滨江017号地块，是此次土拍的大热门，累计16笔出价后，触发熔断了，溢价率15%。
地块正处河西三大热门板块之首的滨江！
紧邻地铁4号线福元大桥西站，周边楼盘有中铁西江悦、正荣滨江紫阙台。
| 地块位置示意
目前，滨江的地段和后续的供应量，XI缺性已经很明显。
017号地块，已是开发商入驻滨江为数不多的机会！
这块地去年挂牌时，毛坯限价14800。
今年重新上架后，已经不限价了，将根据开发品质进行价格监制。
预计不久后，滨江新城将诞生一个定位改善的全新项目。
和滨江不分伯仲的，是洋湖西南侧的018号地块。
竞拍情况一致，16轮出价后，触发熔断。
地块坐标西临靳江河风光带，北临洋湖湿地公园。
周边都是已经成熟的小区，生活氛围浓厚。
硬伤是，紧挨着长沙绕城高速，可能存在噪音干扰。
但瑕不掩瑜，毕竟洋湖的板块红利，仍然有很多人愿意为之买单。
地块距洋湖雅礼中学和麓山国际实验学校1KM左右，景观和教育配套优势大，板块内几乎没有竞品。
不远处的洋湖映毛坯限价是14200元/㎡。
而018号是纯住宅地块，毛坯不限价。大家可以猜猜以后会卖到什么价格。
021号大王山地块4笔出价，最终花落华润置地，溢价率4%！
大王山，今年限价涨幅有点狠，从去年的12200—13300元/㎡！
毛坯限价块赶上周边的精装售价了。
021号地块限价地，包括了三个小地块，分别是大王山片区A-P02-A29、A-P02-A29-4地块。
容积率分别是≤1.5 、≤2.2，目测又是一个低密宜居盘。
靠近地铁3号线山塘站，不远处是联江公园。
周边有师大附中博才实验中学（湘江校区）、岳麓实验中学、坪塘中学。
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底价成交
19宗地块底价成交，其中有几块值得关注。
009号地块，从地段位置来看，位于梅溪湖二期中轴线上，
距离地铁2号线西延线百合路站不足百米，
教育上有麓山梅溪湖实验中学和麓谷凌云小学，在建的看云中学等。
正地铁口+学校，地段和配套都很能打。
稍显遗憾的是，作为中轴上2022年首个对外推出的用地组团，并没有由坊间传言的复地拿下，而是由梦想底价竞得，没摇号没熔断，热度不如预期！
014号的不限价地块， 中海还能豪掷近32亿以楼面价1.23万拿下，就目前的行情来说，算是很难得了。
位置就在去年去年第一批土拍中的48号北地块的南侧。
一南一北两块地，享受的是同样的资源配套。
都在河东主城区二环内，一线临江，与南郊公园火车头文化公园相邻，位置相当不错！
只不过014号这块地商业占比更少，后期销售压力更小，预计将打造成江景大平层产品。
还有019号地块，限价14200元/㎡，是这次土拍的最高限价地。
地块属于咸嘉湖，周边都是成熟的居民区，王府井、西湖公园都离项目不远。
附近在售的项目有华润长沙悦府。
地段位置没得说，根据拿地条件，需要出资建设一所小学。
地块由金地集团拿下，这家开发商来头不小，是2021年中国房地产代建领先品牌榜单前8名。
是为数不多的，符合竞买人条件的开发商之一。
参加此次拍地的买家，大多是以中海、招商、华润为代表的央企，也有梦想置业这类本土国企。
一句话总结，长沙市场国企\央企依旧在打头阵，滨江洋湖仍然是YYDS，品牌房企看好长沙市场！
但是也不乏有旭辉、运达一类民营房企的身影
这对楼市而言，是个积极信号。
土拍市场重新升温，会是买房的信号弹吗？
一直有个贴切的比喻：把地块的楼面地价，叫做“面粉价”；而房子的最终售价，叫做“面包价”！
成本决定售价！
今年的第一拍，不止大王山，还有斑马湖、桐梓坡、大泽湖、武广新城的限价，都有不同程度的涨幅。
尤其是，还有很多地块不限价。
制图 | 老周侃房
无论是是刚需，还是改善型的项目，限价都在涨。
土拍限价走高，会不会成为买房的“信号弹”，还得结合外部环境和整体房价水平来看！
从大环境来看，房住不炒，仍然是很长一段时间内的基本楼市政策！
不建议用太高的杠杆，去寻求短期的暴击。
任何商品的价格，其实没有绝对的高与低！
你觉得便宜或贵，起关键性决定性作用的，是你的心理价位！
想当年，单价6字头的梅溪湖，大多数人都觉得贵！
但现在呢？毛坯1.1W的新盘，人人都觉得香！
