央行屡次降准，下调房贷利率，降低首付比，发放购房补贴，放松限购、限售……
2022一季度，不少二三线城市就吹来轰轰烈烈地“救市”暖风，甚至一度波及到一线城市上海。
四处弥漫着楼市宽松的政策信号。
尤其，南昌、郑州、福州等城的松绑限购，让裹挟其中的长沙，刚摘星，总能嗅到一丝“限购会悄悄放松”的气息。
长沙的购房门槛“高”：落户满2年；落户一年+社保/个税1年；社保/个税2年……
长沙的购房政策“严”：本地户口单身限购1套，以家庭为单位限购2套。
不夸张地说，除非是限购前所购的住房，想要在长沙获得第3套房屋，基本没可能。
对此，在行业不景气、收入来源不稳定的当下，也有市民建议修改限购限售政策。
但上面的回复，一如既往地硬核：目前对于限购政策只能严格执行，精准落实。
尽管官方已经硬核拒绝，同时也表明会认真研讨。
网上也悄悄流传着一句话：长沙对已有住房建面约70平以下会悄悄放松第2套or第3套限购。
综合多方信息，暂未明确出台相关限购会放松的信息，但我觉得：
在长沙，放松已有住房建面约70平以下住宅买二套或三套的限购，只是在“扬汤止沸”，且很没必要！
以下我将用2点，简要梳理下——
无论是湖南中原、还是湖南世联，亦或是克而瑞湖南区域的年度数据，建面约70平以下的小户型房源，自2017年开始，正在被市场抛弃。
从2017年到2021年一季度，二房房型成交占比正在逐年压缩，从21%递减至2%（数据源自克而瑞）。
也就是说，现在每成交的100套房源中，二房房型的房源只有2套，占比可忽略，放松后增加的房票也不多。
周知，因置换成本高，现下买房一步到位深入人心，改善需求在进阶——
三房起步，四房才是大势所趋。
即使在2017年，二房房源占比有不少，约21%。根据网签6年，证4年，2022年，大多也攒够了房票，到了可置换的时间。
2022年，如何打造品质改善住宅才是长沙楼市的重点。
因而，“放松小户型买二套或三套的限购”举措，短期会让市场滋生小部分的改善购买力，促进楼市成交。
长远来看，限购放松——人口流入——供求失衡——房价上涨，恶性循环下，其实并未解决城市存在的根本问题。
这是其一，当下市场需求在转变，小户型房源生存空间被压缩，放开已有小户型面积的二套或三套限购，可流通的房票只是“扬汤止沸”，不如“釜底抽薪”——
如何为改善的购买力提供生存土壤？
简言之，在长沙安居后，如何乐业？
这是其二。
“睡城”才是城市、片区开发需要警惕的。
根据官方数据，2021年，长沙人口净增长约19万人，在全国各城市的人口增长中排前5。
截止2025年约1200万人，还有约176万人增长目标，压力不小。
除了城市向外扩张，提供住房需求；应对市场变化的，长沙重点是如何将人留住。
这其中离不开Gao端产业的加持，以及营商和就业环境的完善等。
长沙当下的“W牌”制造业，甚少涉及高精尖技术；以及野蛮生长的“网红经济”，风靡是风靡，只是红利稍纵即逝……
而金融、智能网联汽车、智慧医疗、文创视频、新能源等产业，才能提供长远且多元的就业机会。
在城市虹吸效应下，多元复合型人才慕名而来，从而促高长沙的城市地位。
安居乐业，如此，才能形成良性循环。
这就是为什么，梅二滨水组团商住地块，其苛刻的出让条件将地块劝退房企，但最终仍是由平台公司托底，底价成交。
流拍，行不行？
当然行，下次再拿出来，和C3一样改一改宗地属性，也是“宝贝”。
流拍，谁来养活梅二的人呢？
建房子只能提供了品质居所，重要的是引进强实力的企业，就是为居于此的人群提供强势的就业机会。
| 图源长沙国土资源局
居于城市里的人什么样，城市才是什么样。
长沙改善需求在进阶，除了满足本地置换的购买力，更重要能吸纳更多强势外地的高端购买力。
而匹配Gao端购买力的，则是Gao端产业和就业机会。
放开已有小户型二套或三套的限购，突然滋生的小群体购买力"远水”，解决不了，激活市场改善购买力的“近火”。
现在上下都融进“救市”的大潮中，而长沙市场从来不是个例，一动不动向来不是它的选择。
但和楼市相关的举措中，“限购”向来只是其中一环，还有开头提及的诸多举措……
长沙的市场环境，向来不具有可复制性。跟风、照搬，不能解决根本问题。
“因城施策”，才能应对千变万化市场。
修复市场信用，是长沙楼市的当务之急。
对进场拿地房企资质考核不严，市场已经见证过不少“拿好地建烂楼”的房企；
资金监管不严，楼盘封顶后能转走大部分资金，往往封顶就意味着有“烂尾”的风险；
同时，限价又过于严格，利润空间压缩下，市场品质改善房源X缺。
前两点，说实话，任何强硬的举措，就会造成和第三点一样的效果。
市场没有层次，一滩死水。
因此，最终实操时，或将灵活应变。
针对第一点，一方面将对参与竞拍房企的信用进行严格考核；另一方面也会默许拿地房企，与国企或央企常态联手；
第二点，今年3月底出台了举措，内五区，所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
而最容易下手的是第三点，从去年开始，长沙对拍地已经陆续优化限价。
不限价地在增加，同时限价地中底价成交的地块增多，楼面地价和房价差走势正在逐步增加（利润空间）。
从2017年的5298元/平到2021年的7005元/平（数据源自湖南中原）。
克而瑞数据，2022年长沙首批集中供地中，房地价差约7297元/平，且地价占比约34%，排名靠后。
不限价地、限价地逐渐增加的利润，正是为长沙品质房源提供生存空间。
从源头上，市场信用在修复中。
改善供应在增加，而激活市场的购买力，长沙楼市是否出台其他，让我们拭目以待。
