广州上半年楼市成绩单想必大家都看过了，说实话，远没能达到市场预期。
其中很大一部分原因，正是刚需购买力的缺席。
而现阶段广州楼市，更多的是改善占据成交主导。
有数据显示，2022上半年，广州110-144㎡改善住宅网签成交总计10570套，反超70-90㎡刚需面积段。
今年下半场，广州改善、豪宅项目肉眼可见的增多，对改善型买家而言，值得庆祝，但对刚需而言，选筹难度却有所提高。
都说市场是不断变化的，如今广州楼市留给刚需的，还有多少选择空间？
今天，我们就以350万总价为预算，看看刚需还有哪些新盘可以上车。
350万，应该是大部分广州刚需上车的一个主流维度。
在讨论这个总价能在广州买到什么样的新盘之前，我们不妨来看下这个价格对于刚需意味着什么。
一方面，改善成交占比增加，刚需上车门槛变高。
中指院数据显示，从2022年1月到5月，新房套均总价已从369万上升至441万，5个月的时间增长了72万。
此外，今年上半年，广州全市新房成交均价38737元/平，同比涨20%。
不难看出，广州上车门槛越来越高，是不争的事实。
我们再来算一笔账，一般来说刚需大多是首套房，也就是三成首付105万。
按照房贷利率5.6%计算，贷款30年，等额本息月供为14065元/月，等额本金则是18329元/月。
而根据广州人社局统计，2021年，广州市城镇私营单位就业人员年平均工资为74452元，平均到月则是6204元。
这么看来，350万总价的月供，是绝大数刚需购房者所能负担得起的一个价格区间。
另一方面，现阶段广州总价低于350万的新房，可选择不强。
以90平的小三房为例，总价350万意味着单价不能超过3.9万/平，勉强可以在主城挑一挑。
但如果把预算缩降低到250万，符合这个条件的新盘，基本集中在增城、从化、花都，以及少部分的白云钟落潭、江高，南沙的黄阁和万顷沙、黄埔的知识城。
考虑到刚需大多以地铁出行为主，如果工作在市区，来回通勤时间就够呛。
可以说，总价350万对刚需买家而言，是保证地段、交通或户型的一个基础线。
与豪宅不同，刚需大多是价格敏感型购房者，总价越低，对选筹的要求和精细化程度越高。
在刚需置业逻辑中，有两点核心要素：一个是地段，一个是交通。
在地段论买家眼中，自然是越靠近中心区越值得买。
按照这个条件筛选，总价350万的离中心区较近的新盘基本集中在白云、番禺和黄埔。
从这个角度来看，白云新盘是首选。
除了刚需聚集地的北部四镇外，近几年热度很高的白云湖板块，也有部分项目可选，例如公交珠实花城云著、品实云湖花城、中建·星光城等，其中最小户型仅67平。
其次是黄埔，目前知识城板块内新盘较为充裕，万科幸福誉均价约3.3万/平、越秀星汇城TOD均价约2.6万/平、时代印记均价约2.5万/平。
另外，老黄埔和科学城也有少量新盘可选，例如最近风很大的黄埔万科新城，或是旁边价格接近的富力新城，价格均在3字头。
番禺可选的项目主要集中在莲花湾、亚运城片区。
除了老网红亚运城，近期入市的保利领秀海热度也不低，2万+海景房的噱头，吸引了不少年轻买家。
此外，广州南站、国际创新城、番禺广场也有少量特价房，总价在350万左右，例如品秀星瀚，毛坯房特价单位价格可做到3.5万/平。
整体来看，白云、黄埔、番禺正好分布在广州的北、东、南部，这也意味着，这些新盘所对应的客群各不相同。
虽然这三个区域发展重心、资源倾斜度不在一个梯度上，但都有着各自板块价格和居住优势。
如果是以交通为主，刚需置业半径基本围绕地铁21号线、13号线，地铁盘和近地铁项目都是优先选择。
增城作为广州不限购的“东大仓”，地铁，是吸引绝大数刚需买家的利器。
13号线地东起增城新塘，可直达鱼珠换乘5号线快速抵达天河，二期开通后更是直达金融城、珠江新城、越秀老城区。
具体来看，13号线地铁盘主要集中在新塘、官湖、沙村站。
距离地铁站较近的新盘有新世界广汇尊府，离新塘地铁站直线距离约500米，单价3.6万/平起，总价330万起。
越秀双盘，越秀星耀TOD距离新塘站直线距离约400米，越秀TOD·星图则是官湖站上盖项目，都是板块内地铁盘。
相比13号线，21号线新盘主要聚集在增城区府、朱村一带，且可选性更高。
不完全统计，目前在售新盘就有14个，如朱村站的保利水木芳华、中建凤榕台、徐福上坤云境风华；坑贝站的金科景业雍景园、中国铁建国际公馆；山田站地铁盘有时代名著、广铝四方天地等等。
当然，地铁沿线楼盘也是有价格梯队的。从天河公园的10万+，到智慧城7万+，再到科学城5万+，新塘3万+，地铁站数越多，价格越低。
相比以地段为首要选筹标准的新盘，这类项目在交通上更优势，对刚需买家而言，便利性也更高。
不少人置业会把地段放在首位，当然，我们不否认地段的重要性。
但对于预算不足的刚需而言，最重要的是学会变通，根据自身需求定制，才是最适合自己的。
如果被地段意识禁锢，选择牺牲居住体验感留在中心区，未必见得就是正确的选择。
例如一个三口之家，350万预算，是选择荔湾某盘58平小两房，还番禺近地铁的小三房？
相信绝大多买家会选择后者，而这时候，地段论似乎也没那么绝对了。
虽然现阶段楼市风向都是以“中心论”为主，确实，主城区新盘无论是增值还是保值，都要优于远郊项目。
但其实在刚需置业逻辑上，自住舒适度带来的居住价值，要远高于升值潜力。
2022年广州楼市下半场，刚需购房者更应该聚焦选筹。
