最近，南站迎来一个不大不小的利好消息，东晓南路——广州南站连接线南段工程大石水道桥顺利实现全桥合龙。
项目北起南浦大道，南接广州南站，线路全长约5.8公里，以桥梁工程为主、桥梁段长约5.1公里，计划2024年底建成通车。
虽然这个交通工程项目仅是5.1公里，但未来配合海珠湾隧道，中心城区到广州南站车程仅需15分钟。
而目前中心城区到南站，无论地铁还是自驾或打车，几乎都要30分钟以上。
因此，这个交通工程对广州南站的通勤具有较大的意义。
事实上，南站交通枢纽的形象太深入民心。
广州南站以高铁新城+TOD的模式开发运营，汇集了5条高铁、4条地铁和3条城轨，在连接广州内部与周围城市上扮演着重要角色。
数据显示，广州南站2020年客流量为1.17亿人次，2019年流量1.88亿人次。
如何将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，是板块升级转型的关键点。
长久以来，就业与消费人口是南站最为缺乏的，在笔者看来，交通便捷性是最明显的短板。
虽然南站有多条地铁线交汇，但通勤时间较长，导致中心区人流量甚少会去到广州南站。
对于大多数广州人来说，南站除了坐高铁，并没有太大作用，这就是现实的问题。
当然，南站缺少聚集人流消费的配套也是问题之一，无法成为消费目的地。
因此，南站缺的人流，不是指客流量，而是具有消费目的的人群。这一点，南站已经意识到，最新定位为“世界级文商旅目的地与都会区”。
南站板块不仅缺乏消费人群，还缺少就业人群。
很多人可能会有疑问，南站不是签约了很多产业项目吗？
的确，李锦记大厦、三雄极光总部、德勤会计师事务所、复星广州进口食品交易中心等重点项目已进驻南站。
然而，这些产业项目并不能支撑南站商务的发展，并不是说项目含金量不够，而是南站商务区太大，这些项目只是杯水车薪。
南站商务区有多大？根据《广州南站核心区城市设计》方案，核心区占地4平方公里，这是什么概念？
珠江新城核心区仅有1平方公里，南站是它的四倍之大。
要知道，珠江新城是广州在经济增长最快速时期集全市之力打造的新城，足足花了20年才能迈向成熟。
南站摊这么大的饼，产业结构如何，引入什么合适的产业，南站没有一个明确的产业形象，很难产生聚集效应，这将影响其对就业人口的吸引力。
从现在的情况来看，南站没有实现火车站背后的价值延伸。
其一，南站没有商业延伸，其经济圈并未因此而形成壮大。
要知道，不少游客是中途转站到此，却后发现其周边没有任何大型商业体可供休闲娱乐，这也进一步加强大家“来南站只是为了乘坐交通工具”的印象。
其次，南站兑现速度与期望值不符。
坐拥庞大流量，大家自然也对南站报以高度期待。隔壁万博已初具雏形，房价也水涨船高，相较之下，南站进度略显缓慢。
总的来说，南站的发展进度是不符合预期的。
如果说完善交通、产业引进、商业打造是吸引人流停驻，那增加周边住宅供应，就是把人留在南站的最后一环。
近两三年，南站住宅依然处于比较稀缺的状态，虽然说多了选择，但诺大的南站板块，仅有3个一手盘在售。
这与南站对宅地供应比较谨慎有一定关系，南站在产业新城的定位上有一定的坚持，对长远发展是好事，避免只有房地产沦为睡城的情况出现。
每个新城发展都要经过一些阵痛，南站也不例外，前面提到的不足就是如此。
不过，预计在2025年前，南站会有较大的突破，关乎两个重点项目。
其一，是体量达26万㎡的地下空间，打造花城汇·南站，相当于2个珠江新城花城汇的体量。
可能熟悉珠江新城花城汇的人应该知道，它不是一个中高端品牌汇聚的商场，它的作用是为珠江新城上班族提供消费目的地，尤其是餐饮方面。
而花城汇·南站也不是多高端的商场，它主要能促进站内人流往外消费，引导到周边的商业或写字楼片区。
其二，是新鸿基打造的广州南站ICC，先不说能不能对标香港九龙站ICC，但新鸿基的商业运营有一定实力。
上海的国金中心IFCmall、广州的天环和天汇广场等，都是地标商业的存在。
根据官方资料，南站TOD项目将采用灵活租售并举的策略，预计可出售楼面面积约49万平方米，包括办公大楼和住宅。
另外将长期持有余下约37万平方米的商场、酒店及部分办公大楼等，预计于2025年起分阶段落成。
一个是国企城投项目，一个是港企项目，两者在当前行业都是信心的保证。
假设一下，如果未来南站商业规划成型，将人流优势转化为产业优势，在理想情况下，将是大湾区背景下的价值高地。
当然，前提是所有规划不是纸上谈兵，并且兑现周期不会太久，从目前来看，南站板块具有一定的确定性。
