现在买担心价格高了，不买又担心上不了车，现在的买家正陷入两难困境中。
买家的观望蔓延至整个广州市场，楼市大部分区域供过于求，目前正经历全方位“挨揍”。
然而，它开始缺货了，所说的就是科学城。
“东大仓”即将变成“东大荒”，惊不惊喜？意不意外？
我们来拿出数据，一起来了解下行情。
事实上，今年以来，黄埔的科学城板块还是一直处于一个“成交火爆”的状态。
前三个季度，科学城霸榜广州全市板块成交榜，成交总额187.91亿元，领先第二名接近60亿元的业绩。
2022.1.1-9.15广州一手住宅成交金额TOP5板块来源：克而瑞 排行 板块 成交金额 1 科学城板 187.91亿元 2 汉溪万博板块块 128.41亿元 3 老黄埔板块 123.97亿元 4 芳村板块 106.18亿元 5 东圃板块 98.81亿元
要知道广州楼市逐渐向买方市场转变态，一手产品供过于求，科学城表现可算是相当亮眼。
另外，科学城作为广州的成交主力板块，1月至9月中旬共网签3916套，成为一手住宅成交套数及成交金额双料TOP1。
长时间的持续热销，让科学城可售新房减少，逐渐显现房荒迹象。
近几日，房小擎咨询完一轮之后，发现科学城不少一手盘即将清盘。
清盘，就意味着卖完就没货，日后流入二手市场中。
今年科学城吸金王的星樾TOD，正在清盘，只剩下一些建面约193㎡山景大平层和100-107㎡复式住宅。
板块内的标杆盘大壮名城、保利罗兰国际，双双进入尾盘。
大壮名城现在除了200多方的大平层，中小户型基本没货。
保利罗兰国际分四期开发，在售产品也是最后一期，如今3号栋剩余少量房源，还有1/2号栋两栋产品。
时代双子星，时代天境已清盘，时代天韵销售进度过半。
星樾山畔体量较小，目前余下5栋楼未开盘，售罄即清盘。
佳大瑞园，体量小，只有3栋产品。
而货量比较大的，就剩下合生中央城了。
一通数下来，黄埔不少新盘库存已然亮起了红灯。
科学城核心区一手楼盘虽多，但真正的可售货量不多。
缺货不可怕，后续无货补，青黄不接才可怕。
那么，科学城短时间内有货量补充吗？
房小擎只能说，远水不救近火。
一方面，地主家“余粮”不多。
科学城在近2年6轮土拍中只收获了6宗宅地，其中4宗位于长岭居，2宗位于黄陂。
科学城核心依旧“零”供应，短期内上新的速度变慢，供应紧缺的局面将延续。
另一方面，旧改项目放缓。
上半年，科学城只有2宗旧改项目公开挂牌招商，一宗是勤诚达的水西长龙，另一宗是星河湾的萝峰村旧改。
受政策收紧、楼市下行、房企融资压力的影响，预计这两个项目短时间内也不会面市。
钱多事少离家近，一直是打工人的共同的梦想。
目前，科学城一手房供应紧张，再不买选择就更少了。
影响最深的，要数刚需买家了。
手握300-400万预算，只有星樾山畔、合生中央城、时代天韵的三房户型在这个范围内。
地铁上盖、三面环山、稀缺小户型，星樾山畔的亮点不少。
项目即将推出80㎡、90㎡、95㎡三房，具体价格待定。值得注意的是，北向单位可能会受到广佛肇高速的噪音影响，建议去实地感受一下。
巨无霸项目合生中央城，在售88㎡、96㎡三房，均价3.7万/㎡。
目前，湖南师范大学附属黄埔实验学校已开学，对地铁要求不高，想要一个生活氛围强的环境、急着用学位的买家可以考虑。
时代天韵在售88㎡三房户型，均价4万/㎡，拥有一线山景资源，但地段与区府有些距离，交通状况较为不便，入手前要了解清楚。
一手市场的动态变化，二手市场也会跟随发生变化。
近2年一手房爆发式的销量，透支了部分二手房需求。
如今，一手房小户型选择减少，也会倒逼买家选择二手房。
目前，中海誉城、万科金色梦想、万科东荟城等科学城网红盘纷纷跳水，成交价跌回3字头，现在入手价性比高到令2021、2020年入手的业主想哭。
数据来源：链家
很多人会说，科学城二手房跌成这样，你这不是劝我们跳坑吗？
其实，面对二手房跌价，分析原因所在很重要。
首先，随着二胎政策的放开，不少家庭新添了家庭成员，随着二胎政策的放开，不少家庭新添了家庭成员，原来的两房或小三房显然不够住了。
大家打开链家都能看到，这三个盘是2014-2016年收楼的，房产证已满5年，换房计划可以提上日程，因此挂牌量都相当大。
数据来源：链家
以万科东荟城为例，目前挂牌347套。
该小区有40栋住宅，平均下来每栋至少有8户邻居在卖房，竞争激烈。
同时市场偏冷影响成交，因此东荟城最近90天，成交了6套，交易周期较长。
是没人看房吗？不是的，近30天带看了571组客户，说明买家正在纠结。
其次，从单价来看，这三盘平均降幅有5000元/㎡之多，但对比当初1万出头的购入价，价格已经是150%以上，业主其实已经赚了不少。
说了这么多，科学城二手房能不能买？
如果一手房选不上心水房，不妨牺牲一下“新房情结”，入手一个二手房。
万科金色梦想紧凑型复式四房，总价327万成交。
95平南向横厅四房，成交总价为340万。
万科东荟城同款南向横厅四房，面积97平，降价13万成交，总价372万。
中海誉城120平北向四房，351万就有交易，折合单价在2字头。
优势相当明了，一是性价比高，二是学位确定性更强，三是不用担心房企暴雷。
楼龄不到10年，生活质量也没有牺牲太多。
同时，二手房手续简单，能更快入住。
出证也快，若后续换房，优先选择二手房，因为“满5时间”比一手房短。
而看重生活体验及景观资源的朋友，新房可能更适合你。
如今不仅是刚需精英们上车的好时机，还是换大户型的好时机。业主若真心想置换，一定能开出一个不错的offer。
至于改善买家，该如何在科学城选房，下一期我们继续再聊。
