今年楼市有两个面目。
上半年的时候和风细雨，一副笑脸相迎的样子，一二线城市的表现尤为过火。
在深圳，1191人抢5套房，中签率0.42%，即便认筹被叫停后，购房者还不愿离去。
在上海，一个接一个的豪宅项目开盘即告售罄，单套房源总价860万元起，最高超过6000万元，仍未能阻挡购房者抢房热情。
在苏州，前几个月，月均成交新房超过1万套，成交面积148万平方米，环比、同比幅度全部翻倍，上半年总成交面积比去年同期增长了27.38%。
但是，下半年以来，楼市颇有点“撕破脸”的感觉，脸色说变就变。
一边是调控的态度在变，10个城市已经开始“收网”。
这两天，很多人应该注意到了一个消息，在8月30日，正值周末，无锡加班加点发了调控的新规：包括限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成等措施。
如此力度的调控措施，几乎把假离婚买房、买房交易成本、多套房杠杆等多个漏洞给彻底堵上了，可以说是近几年最全面的手段。
无锡只是一个侧面，事实上，过去一段时间，多个城市已经行动起来。
7月份，东莞限涨幅5%以内，宁波限购范围扩大，50%以上的房源要优先提供给无房家庭。深圳升级力度，只要有贷款记录，首付就不低能低于50%。
吉林公积金二次房贷利率上调，杭州人才购房限售5年，南京直接追溯两年离异记录。
到了8月份，海口禁止滞后网签，咸阳设定主城涨幅不超10%。
如此密集的动作，除了限购、限贷、限售之外，还有限价、限涨幅，公积金、提高首付门槛等多种措施，可以说，在过去的两三个月时间里，房地产市场经历了前所未有的全面打压。
看问题不能光看表面，这些城市调控更加严厉，并非是心血来潮，其实是有背景的。
在7月24日，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个热点城市，参加了高层关于房地产的座谈会。
也就是说，在“房住不炒”的基调下，这10个城市迟早要升级调控，运用多种手段去“收网”，完全在情理之中。
可以肯定的是，接下来的措施还会有更多，增加宅地出让、限制公寓土地出让、扩大供给、增加租赁房体量、学习“新加坡模式”，这些都是备用选项，最近我们已经看到了苗头，不妨拭目以待。
另一边，房企的态度也在变，做好过“紧日子”的准备。
融创老板孙宏斌近日在业绩会上说了两段话，很有代表性。
“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”
“房地产肯定不会放松的，总体会放松一点点，这个调控是会持续很长时间的。地价那么贵，房价再狂涨的话，这个是不对的。”
这一番话，也代表了各大龙头房企对未来楼市走向的看法。
不光要看开发商的话怎么说，还要看他们是怎么做的。
数据不会说谎，中指院的报告显示，8月下半月，房企密集发布大额融资，当月房企累计发行美元债65.6亿美元，相比去年同期的23.8亿美元上涨了176%。
与此同时，境内债券单月发行规模超过659亿元人民币，同比仅上涨5.1%。
一个是接近两倍的增幅，一个是同比微增，区别在哪里？
当然是境内不太容易发债借钱了，为了偿还即将到期的债务，保证现金能够持续滚动周转，只能想办法多发美元债。
据贝壳研究院统计，2020年9月-12月份，房企到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿规模大幅增加68%！
还债，是开发商如芒在背的压力，发出去的债券就是一个公司的信用背书，到期的债务还不上，就意味着这家公司无法被信任，财务出了大问题，从这个角度来看，接下来，各大房企唯有以价换量，降价促销，才能有一线生机。
对购房者来说，不要以为调控收紧、房企降价就是好事，越是在楼市下行阶段，越要保持一份谨慎才对，手握现金才更安全。
逻辑很简单，以2015-2017这个阶段为例，房价上涨潮从一二线蔓延到三四线，棚改货币化的助推之下，不少城市的房价动辄翻倍，前有楼市“四小龙”崛起，后有环京、环沪、环深开始炒作，最后中西部地市和县城也加入到了狂欢之中，整个市场都蔓延着乐观的情绪。
想想看，如果你在2015-2017年这个阶段买房，基本不需要考虑任何区位、产品、户型、配套的因素，随便哪个城乡结合部盖的房子都能涨，再差的户型都有人接盘，只要敢把钱换成房子，涨幅少说也得有50%。
因此，在楼市上行时期，“无脑拿钱买房”的人，收益才会最大化。
话说回来，在房地产下行阶段，整个市场都弥漫着一股悲观情绪，楼盘确实打折降价了，问题是你敢买吗？
当然不敢，因为你不知道接下来还会不会降，降幅会达到多少？会不会抄底抄在了半山腰？会不会成了高位接盘侠？降价还算是好的，万一买了之后房企资金链断了，期房烂尾了怎么办？
归根结底，还是以前房地产的钱太好赚了，对房企来说，每个客户所带来的收入动辄以百万计，产品还能像工厂流水线产品一样无限复制下去，对购房者来说，过去几年随便出手就能赚钱。
问题是，时光一去不复返，“撕破脸”的楼市，处处都是严厉的调控，想投机，哪有那么容易？
我们老是说“现金为王”，在不确定性高企的环境下，手中有粮，心中不慌，紧盯市场动态，多思考，多观察，才是保全一家人财富的理性做法，否则，你越急着买房，越容易被开发商、置业顾问、中介“牵着鼻子走”。
