关注房地产行业的朋友应该了解，最近出了一个新规，开发商的日子并不好过。
因为开发商近些年采用高周转策略，贷款、拿地、盖房、加杠杆的速度太快，造成整个金融体系的不稳定，因此，房地产企业有息债务规模将受到控制。
相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
现在开发商有9万多家，那具体是怎么按照红线来筛选呢？
根据中国房地产报的报道，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加，说白了，就是不能再发债借钱了，这对依赖现金流周转的高负债房企来说，无异于雪上加霜。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
很多人以为这个新规，跟往年房企融资的约束差不多，开发商照样可以从银行贷到款，拿地、施工、盖房、卖房不会受到太大影响。
现实无情，事实证明，这种想法颇为幼稚。
有券商人士指出，“三道红线” 融资和资金监管新规带来的影响，可与2018年的资管新规相比。
遥想2018年，资管新规一出，资本市场顿时风声鹤唳，资金空转、通道业务、多层嵌套等业务迅速销声匿迹。
现在房地产行业的情况也差相仿佛，恒大、融创、泰禾、富力、绿地，“三道红线”全都越过了，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过100％，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了100%。
作为购房者，我们不必看这些复杂的财务指标，只看最近各大房企的行动，就能明白一个事实：新规下，楼市的“现金流”快扛不住了。
这两天，某个龙头房企打出口号：又要7折卖房子了，该房企连夜召开大会，要求全国楼盘全线7折，给予总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限，且要求在“金九银十”两个月，单月销售额均要冲刺千亿。
再来看看大佬的表态。
融创老板孙宏斌近日在业绩会上说了两段话，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”
“房地产肯定不会放松的，总体会放松一点点，这个调控是会持续很长时间的。地价那么贵，房价再狂涨的话，这个是不对的。”
看来房企心里也跟明镜似的，知道老百姓现在手头比较紧，再不降价回款、收缩经营，只能吞下苦果。
各个城市的房价也是闻风而动，在石家庄，房价已经阴跌至一万五以内。
在青岛，一个楼盘入市销售仅2%，销售们为了抢客户都快打起来了。
在重庆，巴南地王项目亏本降价卖房。合肥高新区特价房降幅高达5000元每平。
郑州房价已从2018年至今阴跌近两年多，房价坚挺程度还不如省内地市。
说到底，这就是一场开发商争相“抢跑”的比赛，大浪淘沙，能活下去的房企才能在未来称雄，现金流一旦被截断，银行、信托那边借不到钱，受限于“三到红线”，又没办法继续发债借钱，身上背着的债务日益沉重，只有破产重整、被兼并收购这一条路可走。
贝壳研究院发布的数据显示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4个单月到期债务规模超过千亿，同时，不少开发商采用“借新还旧”的方式缓解债务压力，这边发了新债，马上去填老债的窟窿，本身2020年就不是好过的年景，加上各种融资约束，房企的现金流不出问题才怪。
在笔者看来，开发商也该为这些年的快速扩张“还债”了。
放眼全球，没有哪个国家的房企，像我们的开发商活得那么滋润，在商品房预售制的环境下，用空手套白狼的手法，拿地-卖房-回款-再拿地，不断扩张规模，施工不是房企干的，拿地的钱是老百姓的购房款，这些年习惯了“躺赚”，也该尝点苦头了。
有“智囊”之称的黄奇帆演讲时提到：全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。
而我们呢？
不算两亿的流动人口，现在城市里的居民也只有7个亿，房企数量就能达到9万多家，相当于每一万人就配了一家开发商。
最重要的是，现在我们住的房子，70%都是由TOP100的房企盖的，前1000名房企更是盖了90%的房子。
这就意味着，9万多家开发商里，剩下95%以上的房企，都是没必要存在的，要么体量极小，未来会被并购，要么是空壳子，只是登记在册而已。
因此，专家认为：到2030年以后，最起码6万家开发商没了，剩下3万个，这还是用最宽松的思路想。略严重一点的话，可能8万个都没了，留1万个都是会出现的局面。
也就是说，照这样的趋势发展下去，未来8万家开发商都会消失！
看过本文之后，相信各位心里应该有谱了，纸上得来终觉浅，接下来的两个月，大家可以出门走一走，往售楼部里转一转，再到新城区、市区、远郊的楼盘看一看，看到大量的特价房、特惠房、工抵房请不要惊讶，降价只是开始，那些规模小、产品差、实力弱的房企，终将会消失在时间的长河里。
