房贷新规全面实施后,30年房贷要提前还清吗?内行:越晚越好

房贷新规全面实施后,30年房贷要提前还清吗?内行:越晚越好
2020年10月13日 23:22 蓝白观察

从9月份开始,各位身上还背着房贷的,相信都已经适应了新规则。

前段时间,央行发布报告称,金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价,存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成,转换率超过92%。

也就是说:LPR合同转换已经结束了,超过9成家庭都选择了LPR房贷合同。

可能很多人依然对房贷新规不太了解,说白了,LPR就是以前的贷款基准利率,现在转换房贷合同,只是把“定价基准”给换了。

原来房贷利率上浮或下浮的,现在改成了在LPR基础上“加减点”。

举个例子,原来你的房贷利率是在基准4.9%的基础上浮20%,按揭合同期限是30年,也就是4.9%×(1+20%)=5.88%。

转换LPR之后,房贷转换参考的基准是去年12月份的5年期LPR报价,即4.8%,则转换加点幅度应为108个基点(5.88%-4.8%=1.08%)。

显然,房贷执行利率并没有变化,变得只是加点幅度和定价基准,仅此而已。

那么,在房贷新规全面实施后,对“有房族”是利还是弊?假设身上背着30年房贷,要提前还清吗?

首先,参考LPR的新规定,对有房族是有利的。

0.01%为1个基点,如果首套房加80个基点,那房贷执行利率就是5.45%,如果加100个基点,那执行利率就是5.65%,以此类推。

今年央行持续降息,新购房的人能享受到利率优惠,那原来参考基准上下浮的人怎么办?难道还是多年不变的4.9%?

因此,房贷新规解决的,是“有房族”的公平问题,如果不做定价基准转换,那以前的购房者,就无法享受到利率下降的优惠。

其次,业内普遍认为,对背着30年房贷这个群体来说,还贷时间越晚越好。

一方面,全球降息潮是大势所趋。

2014年,欧洲央行首次引入负利率政策,把存款利率降低至-0.1%。

日本在2016年1月对新增的超额存款准备金实行负利率——商业银行存放在央行的部分存款利率为负。

随后,丹麦、瑞士等国银行也相继把存款利率降低到0以下。

今年,全世界都在比赛看谁降息的步伐更快。

不完全统计,上半年,全球各家央行总共降息超过200次,超过2019年全年的降息次数。

在这样的环境下,整个世界都将进入低利率乃至负利率的状态。

我们的利率下降趋势比较缓慢,长期来看却也持续走低,在上世纪90年代,我们的贷款基准利率将近10%。2007年,基准利率高达7%。

如今,5年期LPR变成了4.65%,1年期甚至跌破了4%,未来还会继续下降,对于长达30年房贷周期的购房者来说,时间拉的越长,利率越低,还贷的负担就越轻。

另一方面,长期的通胀环境下,现金必然是贬值的。

我们平时说起“寅吃卯粮”这个词是贬义的,但是,放在还房贷的问题上,却是个褒义词。

以前,努力工作、赚钱、存钱放银行、买固收产品,储蓄是大部分家庭的选择。

根据中国人民银行公布的数据,我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%,上升了16.2个百分点;居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%,上升了9.1个百分点。

但是,最近10年,现金贬值是看得见、摸得着的。

2020年1月,中国广义货币M2首次超过200万亿,距离2013年3月突破100万亿不到7年。

过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,但在1998-2017年,M2增长了16倍。

所谓M2,指的是货币资金+城乡居民储蓄存款+企业存款+机关团体存款+其他存款之和,可以理解为“广义货币”。

M2一直维持高增速,发出来的货币越多,“现金”的保值性越会被削弱。

反过来说,如果你以30年等额本息贷款的方式购入房产,在支付房款的那一刻,就从货币角度锁定了房屋价值,而你每个月都要支付的房贷本息,会随着时间流逝越来越“不值钱”。

这是纸币时代下货币的宿命,也是有房族应该认识到的“金科玉律”。

看看隔壁的日本,还贷年龄日益走高,在低利率甚至负利率环境下,银行甚至求着购房者去贷款,时间周期越来越长,不得不一再的延缓还贷期限。

根据日本经济新闻最近的报道,通过对最近20年的房贷数据进行比较后发现,日本购房者还清全部房贷的平均年龄正在不断上升,目前已经达到了73岁,创下历史新高。

一部分银行降低首付比例甚至推出零首付,也有银行提高还贷年龄上限,最高的已经放宽到了85岁,比日本男性的平均寿命还要高出3年多。

注意,73岁还只是平均的还清房贷年龄,真正还房贷的上限,已经达到了惊人的85岁。

房贷新规改变的是定价基准,却没有改变长期利率走低、现金购买力缩水的趋势,从这个意义上来说,如果你是首套房,要把好钢用到刀刃上,把“房票”(购房资格)用在合适的城市,把房贷额度用足,尽量减轻短期一家人的负担,才是理性的购房思维。

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