土地财政，这个补充地方收入百试百灵的妙招，在2020年似乎玩不转了。
11月26日，上海易居房地产研究院发布《100城住宅用地价格报告》，报告显示，今年前10月百城地价把控积极得当，地价泡沫得到有效遏制，百城住宅用地价格已连续4个月位于6000元/平方米以下的水平，其中10月份单月地价为最近12个月的最低水平。
划重点：100个城市的平均地价低于6000块钱，最近一个月，已经降到了1年来的最低水平。
事实上，2020年应该划分为两个阶段。
第一个阶段，4-6月份，也是地价上涨、地价泡沫增大的阶段，当时刚刚复工复产，压抑的购房需求开始爆发，恰好各地出台了放宽预售条件、放宽限购的政策，珠三角、长三角多个城市房价异动，土地市场应声上涨，单月地价水平分别为6468元/平方米、6743元/平方米和6077元/平方米，均超过了6000元/平方米的水平线。
第二个阶段，7-10月份，随着杭州、深圳、南京、宁波等十多个热点城市加码楼市调控，加上房企的“三道红线”新政出台，地价持续下跌，7-10月份单月地价分别为5740元/平方米、5873元/平方米、5180元/平方米和4797元/平方米，均位于6000元/平方米的水平线以下，且呈现了比较明显的下行态势。
上半年热，下半年冷，这就是今年房地产市场的典型特征。
众所周知，土地是“面包”，房价是“面粉”，地价回落，终端的房价必然也会跟随下降，从土地成交到房企盖房出售，未来半年到1年的时间内，有了地价的“压制”，房价大幅上涨变得更难。
其实，土地市场的冷却，从深层次来分析，恰恰是经济发展模式的转变。
过去10多年，各地建设了几千个新城区，到处都在修路、建公园、完善基础设施，遍地都是各种各样的CBD、商务中心、超高层地标性建筑，靠的是什么？
答案是卖地。
有专家指出：2010年-2019年，土地出让金贡献了1/5的广义财政收入，最高位是在2018年，土地出让金占广义财政的25.2%，最低位在2015年，占比也达到了15.8%。
政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%。
正是有了源源不断的土地出让收入，各个城市才能在短短十多年间凤凰涅槃，日新月异。
蓝白认为，土地市场遇冷，意味着“卖地时代”已经结束，各个城市都已经做好了告别土地财政的准备。
有两个理由。
一，调控政策高压。
前几天，央行、银保监会高层发了一篇文章，其中明确提到：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。
文章还提及了两份数据：2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款，占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
也就是说，不管是投向房地产贷款的增速，还是占全部新增贷款的比重，3年时间都出现了下降，尤其是贷款增速，直接降低12%。
数据背后，彰显了调控的定力。
今年以来，前4个月房住不炒已经提及了4次，加上5月份央行一季度货币政策报告提及了一次，5月份大会重磅报告再次提及“房住不炒”，5个月时间内，已经提及了6次“房子是用来住的”。
央行从4月份之后，出人意料的连续6个月拒绝调降MLF利率，进而导致LPR长达半年多的时间里纹丝不动，房贷利率下行趋势戛然而止。
7月24日，10个城市参加了房地产工作座谈会，8月26日，6个城市参加了住房和城乡建设部召开的房地产工作会商会。
这绝不是喊喊口号那么简单，对地方来说，更是切实的压力。
松绑预售，可以视为房企纾困政策，为了给经济托底，高层不会管。
人才落户，可以看做是为城市建设“软实力”，吸引人才，上面更不会干预。
但是，降首付、给楼市加杠杆、取消限售、吸引投资客，这些政策想都别想。
在高压的调控气氛下，各个城市不能再像以往那样大张旗鼓的出让土地，就算地方上想卖地，房企因为“三道红线”的新规，现金流异常紧张，接盘土地的房企变少了，土地收入自然会下降。
二，未来必须拓展地方收入。
蓝白之前跟大家分析过，土地财政是不可持续的。
假设A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。城市C通过卖地获得了财政收入，房企D把地抵押给银行B，贷款用来施工盖房，购房者A把买到的房子产权抵押给银行，从此背上房贷。
不管是银行B，还是购房者A，房企D和城市C，在击鼓传花的房价上涨游戏中，所有人都是受益者，财政收入多了，房企规模更大了，购房者财产升值了，银行的息差赚的更多了。
但是，楼市一旦出现流动性枯竭，大量城市的房子因为高估而无人接盘，接下来就会面临弃房断供、财政收入减少、开发商跑路，银行出现坏账、集中兑付、抵押品价值大跌的风险，这是整个金融体系不可承受之重。
近期发布的十四五规划中，也明确提及：提高直接税比例，完善卖地收入分配，推动以人为核心的新型城镇化。
什么意思呢？
我们现在的地方收入，要么靠一般预算收入（大部分由税收贡献），要么靠政府性基金预算（靠土地出让收入），而一般公共预算收入中，大部分都是间接税，比如增值税和消费税，由企业承担，转嫁给消费者，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，以后个税、房产税、遗产税等直接税占比将会提高。
换句话说，未来只有提高直接税占比，才能避免房地产“一家独大”，捆绑地方经济和金融体系，实现产业升级。
一叶落而知秋，地价的细微变化，看似不起眼，实则是“房住不炒”背景下的必然，铭记2020年吧，大时代的车轮滚滚向前，我们每个人都是见证者。
