未来5年的楼市“大纲”，快面世了。
最近，住建部部长王蒙徽接受人民日报专访，透露了不少“干货”。
比如，今年要建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，房价异动的监测会更加灵敏。
加强对重点城市房价的管控，像2020年深圳、宁波、杭州等地出现的房价上涨，今年会被重点“关照”，调控政策会更迅速出台。
此外，还要开展整治房地产市场秩序专项行动，随后我们看到北京、海南就对40多家违规房企开出了罚单。
采访中还有一句话值得重点留意：加快研究编制“十四五”住房发展规划。
2021是十四五的开局之年，在楼市调控“因城施策”的框架下，各个行业的十四五规划，有很强的信号意义。
前段时间，已有北京、上海、广东、河北、天津、江苏、浙江、重庆、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、辽宁、吉林、山东、黑龙江、贵州、宁夏、陕西、广西、云南等23个省市相继发布了“十四五”规划，都强调了要坚持“房住不炒”定位。
各个省市对房地产的表态，可以理解为地方上的态度，而住建部部长提及的住房发展规划，可以理解为制定一个“大纲”，相当于房地产未来5年的行动指南。
政策基调会不会更加严厉？未来5年旧改的规模会增加多少？2000年以后的老旧小区要不要改造？住宅用地的供应会增加还是减少？租赁房会不会迎来“井喷式”的供应？租售同权的进展路线图如何制定？
以上种种疑问，都能在即将面世的十四五住房规划中得到体现，因为2021年是十四五的重要开端之年，按照时间表，今年3-4月份的高层会议召开前，极有可能跟我们见面，大家不妨拭目以待。
事实上，住建部部长已经透露出了规划的风向。
1，租赁房会“打头阵”。
前段时间高层经济工作会议中，用了很大的篇幅，定位2021年房地产市场。
内容如下：加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
从这个角度来看，未来5年的住房发展规划，必然会大篇幅提及住房租赁市场。
比如，长租房的建设要跟上，以上海为例，一直在供地资源上对租赁房进行倾斜，2020年共完成19宗租赁住宅用地的出让。按计划，今年有共计13宗地块计划于2021年1月出让，可提供至少1.7万套租赁住房。
就在1月7日，上海市集中出让5宗租赁住房用地，总出让面积13.33万平，总起始价14.02亿元。最终，5宗地块均以底价成交。
以北京为例，1月13日发了一份《租赁房建设导则征求意见》指出：出租用于居住的房屋，主要分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型，原则上，住宅型租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主；宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房原则上适用1-2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。但所有居室不应布置在地下室。
除了租赁房源的供地、建设要“给力”，“租购住房享受公共服务上具有同等权利”同样很重要。
广州、成都、合肥、郑州多个城市，最近两年都在想办法扩大租赁房源规模，降低公租房申请门槛，新落户的租户子女虽然上不了名校，但绝大部分都能就近划片。
解决大城市住房问题，让新市民“住有所居”，“老有所养”，“子女有学上”，将会成为接下来楼市“大纲”的重要布局领域，如果你是一名刚毕业的大学生，刚结婚却没钱买房的外来务工人员，未来5年将是“黄金时间”。
2，旧改会成为“重头戏”。
去年12月下旬举行的经济工作会议指出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。
在12月底，全国住房和城乡建设工作会议也指出，要全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。
两场会议，都有一个关键词：城市更新。
所谓“城市更新”，其实指的是“旧改”，也就是我们经常说的老旧小区改造，比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，还能带动上下游十多个行业的投资额。
华安证券测算指出，未来5年，旧改主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材4大板块，并据测算此轮旧改可拉动的防水材料需求近3000亿元、管材需求超过2000亿元、水泥需求超过4000亿元。
原住建部副部长仇保兴曾测算过，老旧小区改造的市场空间或达5万亿，有专家称，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额。
去年，全国老旧小区改造规模已经达到了700万户，今年的规模会更大，如果你住的2000年以前的老房子，接下来不要担心社区老化、出行不便这些问题，好事早晚会轮到你。
3，调控政策会持续保持“高压”态势。
从最近各部门的行动来看，未来的调控政策只会更严。
拿央行发出的“限贷令”来说，对各大银行的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比做出限制，绝大部分人的房贷，都是在六大行和中型银行做的，央行此举相当于阶段了房地产的“水源”，未来几年，每家银行要时刻计算涉房贷款的占比，谨小慎微的执行新规，房地产市场的“钱景”无疑蒙上了一层阴影。
再联系一下去年的三道红线新规，这两天又传出试点范围扩大的消息，高层背后的意图，不言自明。
银行“限贷”，控制的是资金“供给端”，房企“限融资”，控制的是资金“需求端”。
供需两端都控制住了，没有杠杆，房价几乎就丢失“弹性”，房地产没了金融属性，大部分城市的房价只能“趴窝”。
央行的动作只是“前奏”，住建部即将发布的住房发展规划，极有可能在土地出让、限地价、限制融资、限制房价涨幅等多个层面进行严格规定。
可以肯定地说，2021年，将是楼市房改以来“政策面”压力最大的一年。
