上海出手!剑指假离婚,全额征税,严控房贷,一线城市调控再加码

上海出手!剑指假离婚,全额征税,严控房贷,一线城市调控再加码
2021年01月22日 00:03 蓝白观察

01 上海出手了

1月21日晚间,上海楼市新政出炉,自2021年1月22日起实施。

1,夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算。

2,实施好房地产贷款集中度管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。重点提及“严防信用贷、消费贷、经营贷”。

3(重点),房子不满5年,全额征增值税。5年以上非普住宅,按差额征增值税。5年以上普宅,免征增值税。

4,严控新房销售,倾斜无房家庭,楼市违规行为大整顿。

重点是前三条。

第一,离婚3年内锁定名额,比其他城市还多1年,后续应该会出细则效仿深圳,夫妻双方只有一个人符合购房条件的,只能登记在有资质的名下,房票失去意义,堵死假离婚。

第二,上海的调控颇有点“活学活用”的意思,央行刚推出房贷集中度管理,这就用上了,用词很严厉,接下来不给房贷,购房者招数再多也没用,用经营贷的,更要小心接下来会抽贷。

第三,原来是“不满二”的情况下,全额征收增值税税率为5%。也就是税务核定价÷1.05×5.3%,一套600万的房子,增值税是30万。

原来的“非普住宅”也是按差额征增值税,比如“满二”后按(成交-原值)核定差额。

以后,全部按满五计算,这招有点狠。

02 为什么是上海?

最近上海楼市有多火爆,我就不多说了,大家想必也都看得眼花缭乱。

涨价的,毁约的,扇风的,炫耀的,慌不择路的,各路人马都在躁动。

“上海已经抢不到房”、“博士四次摇号失败吐槽摇号政策”、“47组客户排队看一套房”、“学区房价暴涨60%”,上海已经接力深圳,成了楼市的“风暴眼”。

去年12月份,上海二手房成交约3.9万套,创下年内新高。

今年1月份前13天,二手房成交又比2020年12月同期增加了42%。

一波强过一波,这才叫“节节攀升”啊!

事实上,调控加码已有端倪。

1月20日,一则名为“闵行区房管局会议纪要”的文件在网上流传,会议纪要主要为传达市局会议精神,严控过热现象,将从三个方面调控上海楼市。其中最惹人争议的是,同一家庭同一时段全市范围只能认筹一个楼盘。

随后,上海市房管局表示:假的,一切需以官方通知为准。

没想到,一天之后,官方通知就来了,大晚上,猝不及防,迅猛异常。

当然,这次的政策没有包含限售,没有专门针对学区房的降温措施,多少有点缺憾。

但看这阵势,只要市场反应效果不及预期,也是早晚的事。

03 会发生什么?

在上一篇文章里,蓝白说了一段话。

很多人还有思维定式,认为复盘2015-2017年的行情,就能给现在的市场提供参考。

大涨前夜的幻想,在高压的调控基调面前,显得很可笑。

一个很重要的原因是:与广州、深圳不同,京沪这两个地方,是有“旗帜意义”的。

换句话说:欲戴王冠,必承其重,作为龙头城市,站位必须要高。

很多人想知道:接下来会发生什么?

蓝白不想当“算命先生”,只能简单聊几条。

1,上海短期的市场,谁都无法预测。

唯一可以肯定的是:限贷+限购+高额交易税,二手房流动性必然大幅降低,业主心态会发生根本性变化。

可以参考去年“715”之后深圳的走势,打新可能会保持高热度,二手房成交量的下滑不可避免。

2,会对长三角形成极强的示范效应。

长三角的龙头城市只有一个,那就是上海。

上海已经用行动实践“房住不炒”,如果资金外溢去杭州、宁波、南京,当地也会跟着打补丁。

3,可能会跟北京、广州形成联动,逻辑与上一条类似。

4,媒体风向大幅转弯,没错,说的就是我的同行们:庞大的楼市自媒体。

04 调控的深层原因

有人会说,每次调控都是压制需求,何时才能扩大供给?下次再遇到放开落户政策、公民同招之类契机,岂不是又要涨一波?

这样说确实显得“貌似很专业”,但忽视了中国楼市的现状。

土地指标增减挂钩,集体土地入市,长租房建设,租售同权,真刀真枪的房产税,教育均等化,高考一张卷,人口流动带来的资源集聚。。。

以上每一项亟待解决的问题,都需要漫长的时间,而房改只走过了22年。

不提上海,聊聊屡调屡涨的深圳。

为什么深圳有喝茶费?因为一二手房倒挂。

为什么一二手房倒挂?因为新房限价。

为什么二手房价高?因为深圳落户比京沪容易得多。

为什么深圳落户容易?因为深圳的口号是:来了就是深圳人。

因此,对于京沪深这种稀缺城市的稀缺房产,唯一遏制房价快速上涨的办法,就是打压需求,而不是扩大供给。

很多专家认为,从经济学角度讲,只要供给无限大,价格就不可能上涨。

问题是,一线大都市的土地是不可再生的稀缺资源,就算把城市扩张到八环、十环、二十环,不打压需求的结果,就是连卫星城和远郊都涨到天上。

不要低估投机客和资本的胆魄,为了钱,他们什么都能干出来。

我对此深信不疑。

还是那句话:房价不是降不了,关键是敢不敢使出雷霆手段。

如果每次都顾忌“一放就乱,一收就死”,那一二线城市的房价,只会越来越高,资金逐利,不会以人的意志为转移。

所以,大城市不要顾忌什么误伤刚需、有失公平、调控介入过多的争议,降低流动性,冻结需求,才是非常时期的非常办法。

05 求锤得锤

我突然有点庆幸,我们活在信息爆炸的时代。

前几天,有经济学家没头没尾地说了一句:2021是房市大年。

好多人像捡到宝一样,把这句话当成金科玉律,生怕别人不知道。

上海涨了,北京涨了,广州抱团涨了,杭州业主躁动了。。。

高度一致性的标题,雷同的素材,热点想藏都藏不住。

当舆论热度足够高,就会迅速出现“反身性”,使调控或主动、或被动地祭出强势政策。

没有一片雪花是无辜的,拜诸位喊涨的同仁所赐,求锤得锤。

上海,绝不是第一个。

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