01 上海出手了
1月21日晚间，上海楼市新政出炉，自2021年1月22日起实施。
1，夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算。
2，实施好房地产贷款集中度管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。重点提及“严防信用贷、消费贷、经营贷”。
3（重点），房子不满5年，全额征增值税。5年以上非普住宅，按差额征增值税。5年以上普宅，免征增值税。
4，严控新房销售，倾斜无房家庭，楼市违规行为大整顿。
重点是前三条。
第一，离婚3年内锁定名额，比其他城市还多1年，后续应该会出细则效仿深圳，夫妻双方只有一个人符合购房条件的，只能登记在有资质的名下，房票失去意义，堵死假离婚。
第二，上海的调控颇有点“活学活用”的意思，央行刚推出房贷集中度管理，这就用上了，用词很严厉，接下来不给房贷，购房者招数再多也没用，用经营贷的，更要小心接下来会抽贷。
第三，原来是“不满二”的情况下，全额征收增值税税率为5%。也就是税务核定价÷1.05×5.3%，一套600万的房子，增值税是30万。
原来的“非普住宅”也是按差额征增值税，比如“满二”后按（成交-原值）核定差额。
以后，全部按满五计算，这招有点狠。
02 为什么是上海？
最近上海楼市有多火爆，我就不多说了，大家想必也都看得眼花缭乱。
涨价的，毁约的，扇风的，炫耀的，慌不择路的，各路人马都在躁动。
“上海已经抢不到房”、“博士四次摇号失败吐槽摇号政策”、“47组客户排队看一套房”、“学区房价暴涨60%”，上海已经接力深圳，成了楼市的“风暴眼”。
去年12月份，上海二手房成交约3.9万套，创下年内新高。
今年1月份前13天，二手房成交又比2020年12月同期增加了42%。
一波强过一波，这才叫“节节攀升”啊！
事实上，调控加码已有端倪。
1月20日，一则名为“闵行区房管局会议纪要”的文件在网上流传，会议纪要主要为传达市局会议精神，严控过热现象，将从三个方面调控上海楼市。其中最惹人争议的是，同一家庭同一时段全市范围只能认筹一个楼盘。
随后，上海市房管局表示：假的，一切需以官方通知为准。
没想到，一天之后，官方通知就来了，大晚上，猝不及防，迅猛异常。
当然，这次的政策没有包含限售，没有专门针对学区房的降温措施，多少有点缺憾。
但看这阵势，只要市场反应效果不及预期，也是早晚的事。
03 会发生什么？
在上一篇文章里，蓝白说了一段话。
很多人还有思维定式，认为复盘2015-2017年的行情，就能给现在的市场提供参考。
大涨前夜的幻想，在高压的调控基调面前，显得很可笑。
一个很重要的原因是：与广州、深圳不同，京沪这两个地方，是有“旗帜意义”的。
换句话说：欲戴王冠，必承其重，作为龙头城市，站位必须要高。
很多人想知道：接下来会发生什么？
蓝白不想当“算命先生”，只能简单聊几条。
1，上海短期的市场，谁都无法预测。
唯一可以肯定的是：限贷+限购+高额交易税，二手房流动性必然大幅降低，业主心态会发生根本性变化。
可以参考去年“715”之后深圳的走势，打新可能会保持高热度，二手房成交量的下滑不可避免。
2，会对长三角形成极强的示范效应。
长三角的龙头城市只有一个，那就是上海。
上海已经用行动实践“房住不炒”，如果资金外溢去杭州、宁波、南京，当地也会跟着打补丁。
3，可能会跟北京、广州形成联动，逻辑与上一条类似。
4，媒体风向大幅转弯，没错，说的就是我的同行们：庞大的楼市自媒体。
04 调控的深层原因
有人会说，每次调控都是压制需求，何时才能扩大供给？下次再遇到放开落户政策、公民同招之类契机，岂不是又要涨一波？
这样说确实显得“貌似很专业”，但忽视了中国楼市的现状。
土地指标增减挂钩，集体土地入市，长租房建设，租售同权，真刀真枪的房产税，教育均等化，高考一张卷，人口流动带来的资源集聚。。。
以上每一项亟待解决的问题，都需要漫长的时间，而房改只走过了22年。
不提上海，聊聊屡调屡涨的深圳。
为什么深圳有喝茶费？因为一二手房倒挂。
为什么一二手房倒挂？因为新房限价。
为什么二手房价高？因为深圳落户比京沪容易得多。
为什么深圳落户容易？因为深圳的口号是：来了就是深圳人。
因此，对于京沪深这种稀缺城市的稀缺房产，唯一遏制房价快速上涨的办法，就是打压需求，而不是扩大供给。
很多专家认为，从经济学角度讲，只要供给无限大，价格就不可能上涨。
问题是，一线大都市的土地是不可再生的稀缺资源，就算把城市扩张到八环、十环、二十环，不打压需求的结果，就是连卫星城和远郊都涨到天上。
不要低估投机客和资本的胆魄，为了钱，他们什么都能干出来。
我对此深信不疑。
还是那句话：房价不是降不了，关键是敢不敢使出雷霆手段。
如果每次都顾忌“一放就乱，一收就死”，那一二线城市的房价，只会越来越高，资金逐利，不会以人的意志为转移。
所以，大城市不要顾忌什么误伤刚需、有失公平、调控介入过多的争议，降低流动性，冻结需求，才是非常时期的非常办法。
05 求锤得锤
我突然有点庆幸，我们活在信息爆炸的时代。
前几天，有经济学家没头没尾地说了一句：2021是房市大年。
好多人像捡到宝一样，把这句话当成金科玉律，生怕别人不知道。
上海涨了，北京涨了，广州抱团涨了，杭州业主躁动了。。。
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当舆论热度足够高，就会迅速出现“反身性”，使调控或主动、或被动地祭出强势政策。
没有一片雪花是无辜的，拜诸位喊涨的同仁所赐，求锤得锤。
上海，绝不是第一个。
