老房子装电梯,给低层住户补偿也不行?2个新方案“强制”加装

老房子装电梯,给低层住户补偿也不行?2个新方案“强制”加装
2021年02月14日 22:27 蓝白观察

老房装电梯,正在加速普及。

在上海,去年底召开了“既有多层住宅加装电梯工作会议”,明确提及两个“全覆盖”,即小区加装电梯可行性评估的全覆盖、每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖,今年会加速推进。

在广州,已经发布了老旧小区住宅加装电梯三年行动方案(2019-2021年),将挑选70个小区进行成片连片电梯规划设计方案的编制工作,推动形成成片连片电梯加装示范效应。

在南京,老旧小区已有2225部电梯通过规划部门初审,1293部已办理施工许可,完工1007部。

杭州发了老旧小区住宅加装电梯管理办法,自2021年4月1日起实行,规定老旧小区住宅加装的电梯应当安装具备运行参数采集、信息网络传输、实时通话等功能的智慧电梯系统,按照规定配备统一接口。

除了一二线城市,河南、安徽、黑龙江、陕西、四川多个省市也都在行动。

给老房子加装电梯,是“旧改”重要的一部分。

很多人都在担心,在各省市都退出“棚改”之后,房地产的未来该怎么办?广大的三四线楼市又会走向何方?上下游的基建、施工、投资又靠什么来维系?

此时,“老旧小区改造”出现了。

很多老家属院的道路破旧不堪,爬楼梯常年气喘吁吁,水电暖气线路总是出各种各样的问题,不少房龄较长的老破小,连暖气和燃气都没开,房屋漏风、漏雨、墙面剥落都是常事。

一旦“旧改”能快速推进,棚改缺失后的楼市投资额问题,还有老旧多层房子的居住问题,都能得到解决。

据测算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,高于“棚改”减半导致的资金缺口。

给老房子装电梯,就是属于“旧改”投资的一个方向。

这件事说起来简单,实施起来却很棘手。

“加装电梯会占用公用空间”、“会增加电费支出”、“没电梯时六楼房价低,加梯后一楼没优势了”、“装电梯谁来掏钱”,反对的理由有很多。

前段时间有媒体报道过,海口一个老小区,单元楼共有8户,基本都是退休教职工。目前已有7户同意加建电梯,共筹集了45万元,联系了设计院到小区考察、拟定规划图,然后将材料提交给自规局,对单元楼加装电梯项目进行了批前公示。

谁知道,施工队入场,才工作了三四个小时,一楼业主的亲属就将车停在挖开的坑旁边,不同意工人施工。

一楼业主称,他们并不是反对加建电梯,在批前公示时,他曾建议在单元楼东面加建电梯,因为将电梯建在楼梯口旁不仅会影响一楼的采光和通风,还可能会导致房子贬值。

业主的理由听起来也很充分:“在电梯报建、公示前并没有业主就选址、报建方案、设计等信息和我们沟通。在公示的材料中,又为何没有三分之二业主同意加建电梯的签名材料?”

在实践中有很多类似的案例,不少老小区为了让低楼层住户行个方便,一般都会给1楼补偿。

以青岛李沧区某小区为例,仅用3个月,就为11个楼座加装了42部电梯。

具体做法是,在市、区财政补贴的基础上,从2楼到6楼分别缴纳4300元、8700元、10500元、12200元、14000元。

考虑到1楼居民的情况,不但不用缴纳加装费用,还给1楼补助3000元,随后大家一致同意,在缴费与补贴上实现了“分层对待”,这样便最大化地兼顾了效率与公平。

但是,很多低楼层的住户宁可不要现金补偿,也反对加装电梯,房产贬值、影响采光与通风、出入不便、运行噪音影响居住体验,五花八门的理由,阻碍了加装电梯的进程。

有没有什么办法,既能兼顾1楼住户的感受,又能让高楼层享受到乘坐电梯的便利呢?

当然有,在住户不接受补偿的情况下,有2个新方案,可以做到“强制”加装。

1,采用共享的“电梯公交”模式。

所谓“电梯公交”,简单来说就是“免费装、刷卡坐”,电梯由第三方机构免费安装,小区业主要使用电梯和乘坐公交车一样,上车刷卡,下车走人。这样的模式在不同省份叫法不尽相同,也有人称之为“共享电梯”。

多层小区居住的都是老年人,拿不出来那么多钱,这个方案,直接解决了加装电梯的资金问题。

以杭州某小区为例,第一年免运行电费和维护费,第二年开始由专业维保公司负责维保。按当地定价执行,分摊比例为3600元每年,二层以上每户分摊37.5元。

电费实行分摊,二层以上每个月每户20元,至于电梯归属,建设完成后,电梯产权归本单元缴费使用业主所有。

至于低层住户关心的通风、采光等问题,也有办法。

采取平层入户的加装电梯,需要从二楼开始往上架设廊桥,这会在一定程度上影响一层住户采光。但即便半层入户,为了支撑廊桥,也会架设柱子,对低层的住户多少也有影响。

采取半层停靠的方式,在每层楼的半层位置有窗户,在单元楼的北面外部,采用的是玻璃幕墙,减少了采光方面的影响。

电费也不用担心,加装后的电梯用电与居民用电是同一个变压器,电路不同,电表安装居民不用出钱,由电力公司负责。

2,取消“一票否决”,大部分业主同意即可加装。

原来装电梯,实行的是“一票否决”,根据不少地方的现行规定,安装电梯需要本单元所有业主同意,只要“一票否决”,工程就无法进行。

最近两年,很多地方就取消了“一票否决”。

比如,上海发了一份《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》,明确降低了加装电梯启动门槛。本楼业主同意率从原来的90%降低到三分之二、取消“一票否决”、小区同意率从原来的三分之二降低到一半;最高补贴从24万元增加到28万元;甚至可以提取住房公积金用于支付电梯建设资金。

就在1月底,《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》正式发布实施。

《办法》第六条指出:经参与表决专有部分面积3/4以上的业主,且参与表决人数3/4以上的业主同意并签订书面同意意见,正式取消“一票否决权”。

有句话说得好:上下楼梯,是居民出行的第一步,也是回家的最后一步。

正所谓“同在屋檐下,低头不见抬头见”,社会飞速发展,不管用哪种方案,让老小区居住品质改善,都是实实在在的民生工程。

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