摆脱“土地财政”依赖!青岛、郑州、天津同时出手,严控土地出让

摆脱“土地财政”依赖!青岛、郑州、天津同时出手,严控土地出让
2021年02月24日 22:12 蓝白观察

摆脱对“土地财政”的依赖,各地正在行动。

据澎湃2月24日报道,多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式,全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

拿青岛来说,2月24日宣布要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照青岛市的计划,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

还有郑州,当地自然资源规划局发了一个通知,从2月23日开始,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

除了青岛和郑州,天津也出手了。

当地规划和自然资源局相关人士已经向澎湃新闻确认,2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)实行“两集中”同步公开出让。

一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡,分别在3月、6月、9月中旬。

二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

很多朋友可能还不太明白,“两集中”对楼市会产生什么影响?

过去这些年,限购、限价、限贷等措施,为什么无法起到平抑房价的作用?

答案是“地价”。

有个很精妙的比喻:地价是“面粉”,房价是“面包”。

开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地,他们把面粉加工成面包,面粉贵了,面包价格水涨船高,面粉的进货价便宜了,老板卖出去的面包价格自然也会更低。

举个例子,2016年被业内称为“史上可怕的地王年”,楼市的“面粉价”被狂热的炒作气氛所抬高。

这一年,高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市,30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高。

正是有了“地王”们推波助澜,房企高周转、高频率拿地周转,房价涨势才出现“绵绵不绝”的特征。

现在,青岛、郑州、天津同时出手,实行“两集中”供地,就是为了严控土地出让,防止出现成批的“地王”。

想想看,一个城市一年只能拍3次地,土地供给的“时间窗口”虽然缩小了,同期拿出来招拍挂的地块却大量增加,而集中竞拍就意味着会淘汰大量无资金实力的中小房企,地王出现的概率自然会降低。

更重要的是,全年土地出让仅3次,意味着地段偏远地块、无配套地块、商业地块流拍的可能性大大增加,房企土拍必然会“把钱用在刀刃上”,集中追逐核心地段的优质热点地块,这些大量流拍的地块只能等下一次、甚至下一年才能拿出来继续拍,间接上会导致城市远郊区域的房价下跌。

调整卖地节奏,还要跟其他政策结合来看,才能理解政策背后的意图。

1,从今年开始,央行已经开始正式实施“房地产贷款集中度管理制度”,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”,这是针对银行资金供给的“两条红线”。

2,今年房企要全面实施新规,资产负债率、净负债率、现金短债比不达标的开发商,就会限制融资规模,这是针对房企需求的“三条红线”。

如今,再加上土地出让的“两集中”政策,分别从银行、房企、土地三个角度实施调控,楼市已形成了“长效机制”的大框架,稳地价、稳房价、住房回归居住属性,这些长期目标正在一步步实现。

千万别小看供地“两集中”的影响力,往小里说,这只是土地出让方式的改变,往大里说,这意味着我们摆脱土地财政依赖的决心。

卖地收入,对各个城市来说有多重要?

自打2014年开始,财政就有了“四本账”,按收入规模排列:一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

其中,一般公共预算主要是靠税收贡献的,比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。近5年,一般公共预算收入中,税收平均占比达到83%,非税收入占17%。

而政府性基金收入,主要由国有土地使用权出让收入组成。在2019年,卖地收入占比达到了85.8%,根据申万宏源研究所的数据,在2020上半年,这个比例已经达到了89%!

也就是说,只有多卖地,各地能够源源不断地补充财政收入,才有我们现在的高铁通达,美景游园,宽阔的新城和街道,便民的设施和路网。

但是,房地产深度融入各地的财政收入,显然不是好事。

一方面,土地毕竟是有限的“稀缺”资源,卖一块少一块,人口净流入的城市还好,可以不停扩张城市建成区,但中西部、东北大量三四线城市,还有不少北方二线城市,人口常年呈现净流出状态,只依赖卖地,恐怕是“涸泽而渔”。

另一方面,产业转型是必经之路,“房住不炒”的核心要义,就是使经济摆脱土地财政的依赖,把金融体系从楼市中“解绑”,把钱用在“刀刃”上,才能让制造业、小微经济、高科技、半导体高端制造等行业崛起。

青岛、天津、郑州只是开始,接下来,将会有更多城市跟进“两集中”的土地出让政策,我们不妨拭目以待。

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