等了这么多年，居民负债率，终于开始下降了。
据《金融时报》5月14日报道，央行在近日发布的《2021年第一季度中国货币政策执行报告》中谈到：金融服务实体经济的质效不断提升，金融机构信贷投放节奏把握适度，第一季度宏观杠杆率为276.8%，继2020年第四季度下降1.6个百分点后再下降2.6个百分点，增强了服务高质量发展的后劲。
另外，报道还援引了国家金融与发展实验室发布的数据：今年一季度居民杠杆率下降0.1个百分点，从去年末的62.2%下降至62.1%，为2012年以来首次季度性杠杆率下降。
注意这两个指标的不同：宏观杠杆率、居民杠杆率。
宏观杠杆率分3个部门，主要是指全社会的债务规模，居民部门、企业部门和政府部门的债务规模即表示了宏观杠杆率水平。
居民杠杆率，则是一个国家衡量居民债务水平的重要指标，这个指标也在很大程度上决定了政府后续对货币政策和房地产政策的态度。
说白了，老百姓的负债水平高不高，看的就是居民杠杆率的水平。
而居民负债中最重要的组成部分，想必大家都心知肚明：房贷。
从央行测算的居民杠杆观察，2018年年末，我国居民杠杆率已经达到60.4%，超过G20国家平均水平，也超过德国和日本。
从国际经验来看，70%已经是居民加杠杆的“极限”了，如果大家还拼命借钱买房，一旦经济不景气，收入断流，必然会出现大量的断供和坏账。
分地区来看，形势更加严峻。
国泰君安曾发过一份报告，梳理了各个地区的居民负债率，有8个地区债务率超过全国平均水平：
其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。
具体到城市，厦门地区居民债务率高达96%，上海、北京、宁波、重庆、石家庄的债务率也都在50%以上，隐含的风险不言而喻。
报告指出：对于一个在中小城市按揭购房的普通家庭来说，购房的本金和利息合计会占到收入的28%-46%。
再进一步叠加日常生活开支（根据2018年的恩格尔系数27.7%），那么一个普通家庭收入的60-75%将被基本生活需要、房子相关支出占用，剩余收入用来支付教育、医疗等消费以及储蓄、应对意外支出。
小城市尚且如此，杠杆率高企的热点一二线城市，负债压力会更加巨大。
从这个角度来看，居民杠杆率10年来首次下降，释放出了非常积极的信号。
虽然0.1%的下降幅度并不大，但拐点意义不可小视，至少证明了一个事实：楼市并非“拽不住”，房贷不是控制不了，老百姓宁可负债也要买房的坚定“信仰”，并非不能打破。
压降居民负债率，跟央行使出的“三板斧”有很大关系。
第一板斧：限制房企融资。
去年8月份，央行、住建部给房企制定了一个“硬规矩”，重点房企都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。
从今年开始，央行又要求所有房企都执行这“三条红线”，2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱。
中国的房企，都是依赖高周转、高负债、高杠杆经营来扩大规模的，从拿地到建房，每个环节都要“借钱”才能保持扩张速度，限制开发商借钱，相当于掐住了他们的“七寸”。
第二板斧：发布房贷“限贷令”。
今年以来，央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。
尤其是大家最关注的个人房贷占比，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。
招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。
在“超标”的压力下，银行必然压缩流向房地产的信贷资源，房贷越来越难审批，加基点后利率上升，房贷额度下降，因为个人房贷是居民杠杆率的重要组成部分，这项指标自然会下降。
第三板斧：货币政策正常化，及时“收水”。
什么叫“货币政策正常化”？
在去年，全球央行都实行了极为宽松的货币政策，据彭博数据，仅全球四大行——美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行，2020年在量化宽松政策上就投入了5.6万亿美元。
相比之下，我们还有很大的“余地”，从去年4月份至今，货币政策就转为正常化。
比如，LPR报价从去年至今再也没有下调过，根据央行在5月12号发的4月金融数据，M2和社融增速双双大幅下降，货币“收水”速度之快，远超市场预期。
当别人把能牌出完的时候，我们的货币政策空间还非常充足，这就是央行最大的优势。
这“三板斧”使下来，既控住了货币总量，又给房企、银行设定“红线”。
三管齐下，相当于拧紧“水龙头”，又不断从房地产的“池子”里“抽水”，居民杠杆率的下降也就在情理之中了。
央行这几步棋，可谓是深思熟虑，对庞大的房地产市场来说，大幅减少信贷资源的流入，意味着将开启“紧信用”的新周期。
中泰证券经济学家梁中华指出：2021年，顺周期的居民融资主要体现的是房地产相关的融资，未来会受到房贷集中度监管的影响，增速可能会出现回落，“紧信用”的周期已经缓慢开启。
所谓“顺周期”融资，用通俗的话来说：很多人买房喜欢“追涨杀跌”。
比如，当经济处于下降周期的时候，老百姓对于未来保持谨慎，会放缓融资节奏，普遍不敢贷款。
在经济回升，房价上涨的时期，购房者又敢借钱、敢负债、加杠杆，信用扩张很迅猛，此时就是“宽信用”周期。
而央行大幅压缩流向房地产的信贷，相当于开启了新的“紧信用”周期，意味着房企、购房者的贷款门槛将大幅提升，不管是开发贷还是个人房贷，以后都会面临诸多限制，楼市不可能再像原来那样任意扩张，予取予求。
一句话：在2021年，央行祭出种种手段，终结了属于房地产的黄金时代。
