万众瞩目的保交楼方案，终于落地了。
8月19日央视新闻报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
我大概看了下，整个报道，还不到1000字，有几个重点：
1，房企是责任主体，地方有属地责任，多方都在努力保交楼，但还是存在资金缺口。
2，此次专项借款，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。
3，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
4、对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。
这意味着：持续了1年多的楼市寒冬，终于等来了终极大招。
其他细节并没有披露，规模有多大，有没有先期试点，是不是类似棚改PSL那样，由国开行提供质押，央行放款给国开行，再贷给地方。
但有几个关键词请注意：
完善政策工具箱。
正像蓝白之前反复跟大家说的，人不痊愈，药不会停。
只要房地产没有复苏，就会有持续不断的，力度越来越大的，各种形式创新的招数使出来。
直到见效为止。
从这个角度来说，救楼市，修复信心，并不是“能”或“不能”的选择题，而是时间早晚的问题。
之前，网传的版本有两个：
1，设立房地产基金计划。
首期将从建行获得500亿资金和央行300亿的再贷款额度。
基金规模最高可达2000亿元-3000亿之间，用于支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。
2，出台关于发行棚改专项债的全国性政策。
很明显，这两个方案都跟最终的落地方案有出入。
最大的不同，是这次落地的方案，是正儿八经的国家队出手。
不用专项债的方式，也不用纾困基金的方式，而是直接给专项借款。
出手的规格更高，方式更直接，规模可能也更大，足以看出国家对保交楼的决心。
封闭运行，专款专用，就意味着这笔钱会有极其严格的监管。
强调了“专款撬动，银行贷款跟进”，说明：盘活烂尾楼，光靠这笔钱还不行。
举个例子，之前郑州的地产纾困基金。
专项基金对子基金的出资比例，不超过30%，子基金对项目的自有资金出资比例不超过40%。
这笔钱进到项目公司，只能用于施工。
如果还有可售货值，银行再给开发贷。
项目完工后，销售这一块能补上来，就可以实现纾困基金的退出。
国开行的专项借款，也是一个道理。
只要是贷款，就不可能“肉包子打狗，有去无回”。
哪怕像以前的棚改，也有一个链条：
央行——国开行——地方拆迁安置——再通过卖地收入偿还贷款。
专款进到项目，充当杠杆的作用，撬动更多银行贷款进入，销售回暖，有新的购房者接盘，房子交付，把贷款还上，才能实现良性循环。
所以，有两个关键的问题：
1，专项资金，似乎是更有利于那些摆烂房企，本来需要集团和项目公司想方设法凑钱，结果有了新的钱进来，啥都不用管，房子就交了，这对那些还在坚持不躺平、坚持还债的民企开发商来说，是不是不太公平？
2，已经卖完的房子，开发商没钱躺平，监管资金也被挪用了，施工方也不垫资了，信托也撤了，银行也抽贷了，没有油水的项目，怎么实现交房？
坦白说，这一类的烂尾楼，最难处理。
市面上，咱们见到的，十年八年都没办法复工的烂尾楼，大多属于这一种。
这两个问题，只有一个办法：
追偿。
专项借款的救助对象，是已售、逾期、难交付住宅项目。
也就是，已经取得预售证，过了交房时间烂尾的项目。
请注意报道里有一句话：
严惩逾期难交付的违法违规问题，追究违规挪用预售资金的责任。
无独有偶，合肥前两天开了房地产调度会，其中明确提到：
对查实存在有故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置。
这是首个地方政府对开发商故意躺平行为的警告。
房子卖了，公司大笔分红了，把预售监管资金掏空了，钱也不知去向，公司倒下了，老板游艇会所样样不缺，子女财产全都转移到海外了，房子烂尾的后果却要全社会承受，世界上哪有这么美的事？
这些人捅了这么大的窟窿出来，不会就这么算了。
举个例子，村镇银行已经累计垫付了180.4亿，8月22日开始，又开始了单人金额35万至40万的垫付。
如此大规模的垫付资金来源，都来自查封、扣押和冻结的资产。
道理，还是一个道理。
专项借款的目标很明确，就是为了盘活项目，一切以复工为前提。
唯有复工交楼，才能提振购房者的信心，销售才能恢复，卖地收入才能回暖。
当然，万事开头难，如果药效还不够好，会祭出更多的手段。
总之就一句话：
不要担心，房子一定会交付。
在保交楼的终极方案之前，金融部门、地方政府已经做了非常多的工作。
华创宏观张瑜总结了三个路径：
一是建立“一对一”帮扶机制，逐个解决问题项目。
7月中旬至今，已有河南郑州、洛阳、平顶山、驻马店，陕西咸阳，山东济南，四川绵阳等10多个城市出台对房企“一楼一策一专班”政策。
二是设立地产稳定基金。
比如，上面跟大家提到的典型案例，郑州规模100亿元的地产纾困基金。
郑州财政局实控的中心基金，设立100亿母基金。
母基金，再和项目所在区的城投、央国企、施工企业、资管公司、银行，共同成立子基金。
按照“一个项目一个子基金”的方式，盘活项目。
母基金出资比例不高于30%，子基金出资比例不高于40%，其余部分资金由金融机构并购贷款补充。
基金投向上，是1-2个月内的净资产较高，未来销售收入，能够覆盖项目投资的项目。
三是推进“交房即交证”改革。
7月中旬到现在，河北、湖南衡阳、河南、云南大理州先后发布新政，推广“交房即交证”改革。
这些措施，显然还不够。
房地产市场下行的趋势，依然没有改变。
申万宏观的数据：
7月商品房销售面积跌了28.9%，销售额跌了28.2%。
在去年非常低的基数下，新开工面积同比跌幅高达-45.4%。
住宅竣工当月同比跌了37.5%，三年平均增速跌了11.1%。
去年7月份，是全国楼市的极速下滑的转折点，本来数据就不好，同比去年超低的基数，今年7月的销售、施工、竣工，又下滑这么大，只能说明：
购房者，并没有因为低首付、低利率、地方和金融部门努力的保交房所“感化”。
对期房交付的严重不信任，已经达到顶峰。
把时间拉长，统计局的数据：
今年1~7月，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。
商品房销售额7.58万亿元，下降28.8%，住宅销售额下降31.4%。
很明显，买房的信心塌陷之后，靠地方的努力，靠部分金融机构的驰援，限于规格、力度、时间，修复起来非常慢。
这一次，以政策性银行专项借款作为契机，配合越降越低的房贷利率，遍地开花的限购限贷放松，下半年，楼市大概率会筑底回暖。
