这两天有一类热搜我老是刷到，内容包括但不限于：
一个吉林大哥去了几次淄博，喜欢的不行，直接买了个120多平92万的房子定居。
枣庄做自媒体的两口子到淄博后爱了爱了，租房租门头直播卖手串。
一个衢州的大哥，觉得淄博离浙江就隔了个江苏，杭州丽水金华太贵了，顺带手买了个小公寓。
总之，这一类热搜的共同特点是：“从进淄赶烤，到进淄定居。”
大哥们去趟两元店，也不至于这么随意吧。
这种密度的热搜，刷新了我的认知。
按理说，一个城市火了，有租房的有买房的很正常，宋大哥有宋大哥的兄弟，华强有华强的朋友，这是萝卜白菜各有所爱的事。
但是，有些声音没活硬整，生拉硬扯的把这些个例往房地产头上按。
本来上一期聊过淄博不想聊了，可眼下这股风向，多少有点不对味。
如果真是不差钱的富哥还好，买10套也是人家的自由，可要是给那些计划下血本买房的人造成误导，来骗来偷袭，那就不好了。
咱们就认真的抠一抠数据，从淄博楼市聊起，再看全国，现在的房地产到底是个啥样子。
上个月，淄博新闻办说，3个月时间，卖了120.6万平米的房子，同比增幅61.9%。
这个数字，放眼整个烧烤界也是相当炸裂的存在。
我觉得这两天我老是刷到的热搜，就是从那时候开始酝酿的风向。
过程是这样的：
官方只是简单发布了一个数字，媒体在这个基础上衍生出有血有肉的各种故事，然后有人再用“烧烤带动外地人买房”这种过于魔幻的逻辑，证明万物皆可房地产。
不对，深究起来是不对的。
烧烤的热度，是从3月份开始升温。
我查了一下，3月中旬到发旅客人数达到了4万人次以上，还成立了烧烤协会。
这个时期的大部分客流，来自省内其他城市的大学生打卡带动。
真正火起来，还是4月开始，各路网红和探店博主狠狠的助推了一波，至此火遍全国。
4月15日和16日这两天，只算淄博火车站，不算淄博北站和临淄北站，到发旅客都达到了8万人次以上，比3月份夸张多了。
而这份卖房的数据，是整个一季度的合计，基于常识，网签数据一般也都是有延迟的。
所以，3个月卖120万平米，不能说跟烧烤没一点关系，只能说一点关系都没有。
哪怕是城市名片爆火的4月份，数据也并没有太离谱。
参考易居的4月50城新房成交报告。
1-4月份，淄博卖了10417套房子，成交面积是133万平米，同比增速都在70%以上。
同比看起来还行，但那对比的是去年4月份。
重点应该看火爆的4月，环比还没爆火的3月，成交反而降了8%。
这样来看，烧烤卖房的逻辑，当然也就不成立了。
淄博这个城市，以前一直是山东的小透明，但凡爱炒房的都去看青岛济南了，再不济也是烟台，论经济不如几个大哥，论人口也不如临沂潍坊。
跟大部分不拔尖不拖后腿的地市一样的剧本，早些年靠棚改没少涨，这几年顶不住压力，既不限购也不限售，还有各种补贴。
七普数据，60岁及以上人口占比达23.24%，年轻人去省会的比较多。
下面有五区三县，房价坚挺的地方主要是张店，尤其是西边的齐盛湖得1万多，高新和经开前几年也涨的很猛，跟老城区基本都是7K-9K的水平，下面的县区里，临淄、桓台房价也不低。
山东还有河北地级市的房价，着实有点看不下去，比起河南安徽的地市明显贵了一大截，这当然也是有原因的，这里先摁下不表，后面再聊。
其实，全国这种类型的城市都一个套路。
棚改拆迁户买一波，新区扩张涨一波，高铁新城、单位搬迁、大学城再来一波，去化基本都靠本地人。
如果不是烧烤热度过于炸裂，很难会让人想象，在全国绝大部分城市都老大难的2023年，淄博能被拉出去当卖房排头兵。
真要牵强的说烧烤能带来购买力，那也只能是一个无法提供太多购买力的群体：
烧烤店老板。
实惠的烤串当然好吃，专业的城市运营必须要点赞，但这一股试图把房子捆一块的风向，以后不要再犯这样的聪明，小聪明啊。
从淄博看全国，真正能带动一个城市销量的条件是什么？
年轻人，准确的说，是愿意在这个城市结婚的年轻人。
再准确的说，是想在这个城市买房结婚的年轻人。
这里要提到一个概念：家庭小型化。
富哥和投机者毕竟是少数，绝大部分中国人买房，个人对于购房决策的影响可以忽略，买房行为，是家庭决策的结果。
1，家庭中非农就业人口比重越高，就越有可能进城买房。
2，子女为教育、工作和更好的生活进城买房，前提是进城结婚。
这就会导致“一代户”的比重大幅增加。
我以河南统计局发布的七普《全省家庭户状况分析》为例：
同一辈人居住的一代户占比42.99%，与六人普相比上升了17.83个百分点。
二代户占比39.95%，下降了12.31个百分点。
小两口不跟父母在一块住的情况越来越普遍。
再看全省家庭户年龄状况的城市分布：
最后一名是漯河，60岁及以上老年人口的家庭户占其总家庭户的比重最大达到了41.92%，其次是焦作的41.17%。
排第一的，也就是最年轻家庭结构的城市是郑州，只有28.22%。
人口流入越多、家庭小型化程度越高的城市，对婚房，独居房的需求越强烈。
去淄博玩的大哥当然可以不眨眼买房，但愿意到淄博结婚组成家庭的，100个里面有几个？
有人说那直接看结婚率不就妥了么？哪个城市结婚率高，哪个城市房价会涨。
那倒不是，在我们特定的户籍人口与常住人口的区别下，初婚人口和初婚率，并不能代表一个城市的婚房需求。
比如，在2019年，北京常住出生人口数量达到了17.14万，但当年北京登记结婚人数只有8.12万人，出生初婚比接近2倍，即使考虑二孩因素，新生儿为非京籍的比例，粗略估计也能达到1/4。
户口迁不进来，结婚率的指标贡献给老家了，钱和人都贡献给大都市。
克而瑞有个报告，用疫情前2019年的“常住出生人数/近两年初婚登记对数”，也就是出生初婚人口比，看外来人口对一个城市婚房需求的影响。
山东、河北、上海、湖南、浙江、广东、福建、江西、广西、北京高于全国水平。
这个排名是非常有意思的。
北京上海就不用说了，常住人口远远大于户籍人口，浙江广东福建也是一个逻辑，都是两口子在这定居买房生孩子，结婚回的是老家。
排前两名的山东跟河北，很有迷惑性。
上面提到，山东河北的地级市，像邯郸唐山临沂之类的，房价普遍比河南安徽的地级市高一截，形成原因很复杂。
一个可能是区位，比如河北，京津冀城市群的保定廊坊拉高了均价。
山东地市的GDP，也都比河南安徽高一截，还有济南青岛双核对周围城市的带动。
另一个，反映到指标上，就是这两个省份的常住人口出生率都很高，但对比相同体量的人口大省，初婚人口相对比较少。
初婚率的指标我没查到，但是看结婚率，跟河南安徽明显就不一样了。
比如，在2020年，山东结婚登记数是48.74万人，同样是人口大省的河南高达62万多人，河北只有37.49万人，安徽却有47万多人。
这样一来，出生初婚人口比自然看起来就高了，对比其他省份，似乎婚房需求是不错的。
但是，有一点必须要考虑，报告用的是2019年的数据，而经过疫情这几年，山东河北的人口形势正在急剧下滑。
2019年的时候，山东出生人口能排到全国第三，到2020年，山东出生人口跌破了100万。
到了2022年，山东出生人口跌破了70万大关，人口自然增长率近几十年来首次告负，常住人口减少了7万人，河北降的更多，少了28万人。
与此同时，广东连续三年成为唯一一个出生人口超100万的省份，去年浙江常住人口猛增37万人，哪怕安徽也增加了14万人。
这就是山东河北，跟京沪浙江广东最大的区别。
婚房需求曾经一阵风的抬高了房价，常住人口出生率一旦崩掉，一个城市房价的地基就会松动。
论卖房，烧烤不如丈母娘。
当家庭小型化，常住出生人口，初婚登记数量，造成婚房需求两极分化的时候，就可以解释，为什么今年不同城市的结构分化，已经到了令人瞠目结舌的地步。
我们从时间上的强烈落差，就能看出大小城市的剧烈分化。
淄博一季度为什么成交看起来很强？
并不是因为它有多强，而是因为全国都强。
国金证券的报告，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面积已达2019年同期水平，比2022年同期提升59.4%。
全国代表性城市二手房成交面积比2019-2022年平均水平提升66.8%。
但是，进到4月份，买房子的瞬间消失了一半，30城新房销售降到了2020年同期水平，二手房销售降到了2021年同期水平。
与此同时，4月北上广深房价全线上涨。
成都厦门也挤进了全国房价涨幅TOP10。
上海土拍溢价率创两年新高，一个月卖了534亿的土地。
广州土拍触顶率高超过50%，合肥4月平均溢价率达到了12.15%。
卖地大市杭州1个月又卖掉了100多亿的地。
一季度全国表面上看起来都很强，4月份就开始出现“强者恒强，弱者恒弱”的两极分化。
钱总是流向不缺钱的人，和城市。
你可以去小城市旅行夜市打卡拍照，领略不同地域风貌的一幕一景，一树一草，感慨人生无常命运起伏。
但是，最好不要去那买房。
