“无论是从短周期，还是中长周期，从经济内生性周期波动，还是长远政策角度来看，当前房价都是在偏顶部位置，房地产的资产价格在至少未来1-2年内会呈现回调状态。”弘则研究创始人王沛近日在中国农业银行私人银行“财智私行 领袖峰会”活动上表示。
王沛受邀担任农行私人银行“财智私行”系列活动西安站的嘉宾，为该行来自全国各地的逾百名高净值客户提供大类资产的配置建议。此次活动嘉宾还包括国家信息中心首席经济师祝宝良、农业银行私人银行总裁孙宁、农行金融市场部副总裁胡艳等财智大咖。
弘则受邀，与其深耕资产配置领域密切相关。作为国内顶尖的第三方独立研究机构，弘则近期发布了《四季度财富管理报告》，通过自上而下的宏观分析与周期研判，为银行等机构的高净值客户进行系统性的大类资产配置，从美股、港股等海外资产到原油、黄金等另类资产，再到国债、A股之中，筛选出最合时宜的标的构建最优的资产组合。每周的《财富周报》和电话会则为大家即时梳理周度重要经济数据及主要资产类别的投资价值展望。
就房地产市场而言，王沛在活动上表示，无论是从长效调控机制的逐渐建立，“杠杆牛市”下利率回升对购买力和意愿的抑制，还是高房价对实体经济的挤出、给人民币带来的贬值压力来看，房地产市场都将步入调整期。他注意到，近期关于房地产长效调控机制的频繁亮相，大量政策是着眼于供给端的，而上一次对房地产供给端的政策调整还要追溯到90年代末的住房制度改革。
这轮长达30个月的牛市过后，楼市可能已经进入供过于求的状态。据弘则研究团队此前测算，在仅考虑最大潜在需求，即“需不需要买”的问题，而不考虑收入等“买不买得起”的情况下，按照此前几年楼市成交量的平均增长速度，到2016 年前后楼市销量就可能超过“潜在需求”的总量。
这意味着房地产作为大类资产配置的价值正在降低。不过，王沛表示，中国楼市不会发生日本那样泡沫破裂式的崩盘。
对于坚信中国楼市造富神话不破的投资者 ，王沛的建议是，买房的一大原则是紧跟人口流动，人口净流出的地方的房子一定不能买。
“未来的房地产是一个存量市场，因为总的需求已经不是供不应求的情况。大家可以看哪些区域是人口净流入的，哪些是净流出的，人口净流出的地方的房子一定不能买。”
