原创 刘晓博
最近，房地产行业有两个重要新闻值得关注。
消息一：两家国有大银行召开房企座谈会，一共有15家房企“被叫去开会”，意味着这些房企“比较安全”，疑似被纳入了“白名单”。
先是建设银行，龙湖、万科、新城等6家房企被叫去座谈。
银行不是监管部门、是放贷部门。在当前语境下，被银行叫去座谈意味着将被“雪中送炭”，对房企是利好。同时，还意味着参会房企大概率被银行认为是“值得救助的”，是“相对安全的”。
建行之后是交通银行，一共叫来了15家房企参会：
对比两次座谈会的名单可以发现，参加交通银行座谈会的15家房企，全部涵盖了建设银行座谈会的6家房企。
这或许可以理解为，被交通银行找去开会的15家房企都是比较安全的，其中跟建设银行重叠的6家“更安全一些”。
此前消息说，各银行正根据房企债务、经营等，准备拟定一份涵盖50家企业的白名单。被纳入白名单的房企将优先获得各种融资，这同时意味着他们比较安全，继续暴雷的概率大幅降低。
消息二：央行昨天（11月27日）晚上在官网发布了“2023年三季度货币政策执行报告”，全文中出现了74次“房”字；而在二季度货币政策执行报告中，只出现了53次“房”字，同比大增了40%！
为什么会这样？
主要原因是三季度楼市继续降温，就连好学生万科、保利都被做空，万科出现了“股债双杀”。于是，一系列新的救助措施被“倒逼”出来了。
下面是央行通过三季报做的最新表态：
1、落实好房地产“金融 16 条”，加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度。
2、完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”这类表述，是“二季报”里没有的。
这意味着，楼市迎来了新一轮政策拐点。
根据媒体的公开报道，对房企的贷款政策已经从“三道红线”变成了“三个不低于”，也就是：各家银行房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
正是在这个背景下，楼市政策一直矜持的北上深也出现了松动，深圳率先出手，大幅降低了二套房首付比例、取消了总价750万的豪宅线。相信接下来，北京和上海也会有较大力度的放松。
另外值得注意的是：央行在三季度货币政策执行报告中，还有如下重要变化：
1、在“下一阶段主要政策思路”的表述时，删除了“二季报”中的“加大宏观政策调控力度”的表述；
2、在谈到“保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”时，附加上了下面这句之前没有的话——“要从更长时间的跨周期视角去观察，更为合理把握对基本匹配的理解和认识”。
3、在谈未来货币政策时候，加上了下面这段话：“着力提升货币信贷支持实体经济恢复发展的质量和效率，更多关注存量贷款的持续效用，盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率，盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率、优化新增贷款投向对支撑经济增长同等重要”。
这些都意味着，在四季度货币政策一度发力之后，未来一段时间可能又会调整策略。
说白了，就是继续控制“印钞速度”，不大水漫灌。未来新增贷款也不会太多，而主要是“盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率”。
而这，正是此前召开的中央金融工作会议提出的。
怎样盘活？就是从大基建、房地产和落后产能上腾出贷款资源，给有活力、有前景的先进制造业，鼓励科技创新。
一些僵尸企业占用的金融资源，就需要盘活，方式是重组这些企业，或者让他们破产。
这对房地产利空吗？其实不是。房地产整体出现了拐点，未来开发量、销售量都会下降，自然会腾出一些贷款资源。目前央行、金融监管总局做的，是防止房地产贷款下滑太快。
从下面两张图，可以看出在先进制造业和房地产领域，贷款增速是天壤之别：
房地产贷款已经足够“衰”了，未来不是继续压降它，而是让它适当增长一些。
至于印钞速度，广义货币M2和社融存量的同比增速，未来反弹空间不大。因为高层更注重“跨周期”，不希望一两年后出现显著的通胀压力。
至于人民币资产在2024年的走势，维持之前的判断：将见底反弹，出现结构性的投资机会。最近汇率、房地产股和北交所的股票已经率先反弹。
