原创刘晓博
今天上午住建部等部门的新闻发布会解读，点击这里查看。在这一轮楼市松绑中，越来越多的大城市推出了“购房即可落户”的政策，开启了“抢人口”，尤其是抢有经济能力人口的竞争。从落户难度看，北京、香港、上海堪称“落户门槛最高”的三大城市。不过，昨天香港宣布了重大政策调整！香港特首在2024年施政报告里，宣布了多项政策利好，其中最吸引内地富豪眼球的是：买香港豪宅的金额，可以部分计算在香港“投资移民”的投资额里了！官方的表述是：
香港将优化“新资本投资者入境计划”，即日起容许投资住宅物业，该物业成交价须为5000万港元或以上，投资于房地产获计算入投资总额上限为1000万港元。另外，明年3月1日起，通过申请人全资拥有的合资格私人公司的投资可计入合资格投资金额内。
估计很多人看不懂，我来翻译一下。香港“新资本投资者入境计划”，其实就是新一轮“投资移民”政策，是今年3月开始实施的，如果你符合“身份条件”且在香港投资超过3000万港元，可以申请成为香港永久居民身份。此次政策微调之前的3000万投资要求，不包含买住宅，只包含买非住宅（写字楼、商铺、工业厂房等），且上限不能超过1000万港元（超过了按照1000万计算）。另外2000万，可以投资到债券、存款、股票、有限合伙基金等项目（下图）。
最新调整后：住宅可以计入“投资额度”了，但必须买单套价格5000万港元以上的豪宅，且只能计算1000万的额度（占用上图中不动产额度）。换句话说，你买了5000万或1个亿的香港豪宅，算投资了1000万。另外还要在金融资产或股权上再投资2000万！所以，我把它称为“最牛购房入户”政策，显示了香港在吸引富豪上复杂的心态——怕你不来，怕你乱来。或许有读者会说：“5000万+2000万”，不到一个小目标！内地富人这么多，马上会有很多人报名！先别急！还有一个比较高的门槛。如果是中国澳门居民、中国台湾居民，或者海外华人、海外洋人，你有这7000万就可以投资移民了。但如果你不巧是内地富豪，还需要先去第三地拿一个永久身份，比如什么小岛国的绿卡，才能投资移民香港。说白了，内地居民通过投资方式获得香港永居，需要走3步：第一，移民第三国，拿个外国身份（或绿卡）；第二，申请香港投资移民，然后到香港刷卡7000万港元；第三，在香港生活满7年。购房入户香港的门槛这么高，会有内地富豪去吗？会，而且主要是内地富豪。如果没有第三国身份为门槛，估计香港会承受不住。下图是2003年到2015年期间，两轮投资移民的数据。内地富人不怕艰险，先获得第三国永居权然后申请香港身份的，一共有21822个家庭，占全部香港投资移民的89%！
2003年到2015年，中国内地有很多人移民到了西方发达国家，当时美国、加拿大或者西欧的移民门槛并不高，但还是有不少人选择了香港，说明了香港的独特魅力。最近几年，香港的竞争力看起来有所下降，比如在投资移民门槛上目前不到新加坡的三分之一。但跟北、上、深相比，香港身份还是有很多便利的，比如可以获得171个国家（或地区）的免签入境资格，包含了绝大多数发达国家。此外，香港税负全国最低、资金来去自由，获得全球各类资讯非常便捷。香港拥有全球顶级大学的数量，堪比北京、超过上海；香港顶级的医院数量也不输于北京、上海，甚至还略有优势。香港的食品安全，也比内地大城市做得更好。当然，香港也有短板：物价偏高，高新技术产业就业机会少。但这对能拿出7000万港元“落户”的富人来说，都不是问题。获得一个身份，以及在全球旅行的便利度，才是更重要的。根据香港官方公布的数据：截至今年9月，今年3月启动的新资本投资者入境计划已接获579宗申请。如全部获批，预计可为香港带来超过173亿港元资金。估计此次政策松动后，会提升内地富人的兴趣。但凡想落户香港的内地富豪，一旦申请之后都会在香港买住宅。按照此前的政策，买了也不能算投资额。现在至少能算1000万了，也是一种优惠。港府之所以做这种政策调整，是希望推动楼市回暖，但又不直接影响香港的刚需、普通改善的市场需求。香港不仅要抢富豪，更要抢人才。在新施政报告里，港府宣布扩大“高端人才通行证计划”大学名单，新增加了13所高校，其中9所是内地高校，包括中国人民大学、北京航空航天大学、北京理工大学、北京师范大学、东南大学、南开大学、天津大学、同济大学以及四川大学。这9所大学的毕业生，可以申请通过“高端人才通行证计划”到香港工作，第一次发放工作签证的时间从2年延长到3年。如果能连续获得3次工作签证，在香港连续工作生活超过7年，就可以获得香港永久居民身份。对这部分人群，还有较高年薪的要求，而且收入必须来自香港本地。香港“高才通”最初只给全球排名100强的大学毕业生，后来不断扩大范围，目前列入名单的全球高校达到了198所。内地高校除了上述9家之外，还有其中包括清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、上海交通大学、中国科学技术大学、中山大学、南京大学、华中科技大学、武汉大学、西安交通大学、哈尔滨工业大学、中南大学。香港“高才通”自2022年底推出后，到目前一共收到了超过38万宗申请，有大约16万人才已经带着家人到香港工作生活了，是香港扭转人口下降趋势的关键因素。此次施政报告里，还有以下几个跟房地产相关的利好。1、放宽物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否首置，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。点评：香港有二按（第二次按揭），所以实际购房的首付比例可以低至1成、甚至半成，贷款9成，但超过7成上限的贷款是金融公司提供的。此次新政的核心价值是，购买非住宅（写字楼、商铺、厂房）等，首付比例降低了，贷款额度上升了。主要对非住宅市场构成利好。2、未来五年，大幅增加保障房（公营房屋）的数量，达到18.9万套，比上届政府增加80%。点评：香港正在学习新加坡，加大对中低收入阶层的住房保障，大量保障房将在未来几年“涌出”。而这正是李嘉诚们低价抛售商品房的原因。越接近于刚需的商品房，受这个政策影响越大。但如果经济启动，中小户型商品房价格也会上涨。新加坡目前就是这样，保障的归保障，市场的归市场，商品房价格越涨越高、越涨越快！3、将用“简朴房”替代“劏房”。政府将规定，每个出租房屋的空间不能少于8平方米，必须有窗和独立卫生间，4年之后将彻底取消劏房。点评：如果你还不知道劏房是什么，可以在网上查一下。那是全球最极端的居住方式之一，甚至把炒菜锅架在了马桶上，而人则住在上方搭建出来的木板上。港府决心彻底改变这种居住方式，让香港低收入阶层也能体面地生活。除了“购房入户”、“人才入户”，香港还公布了诸如建立国际黄金交易市场、建立大宗商品交易生态圈、发展低空经济等多个利好。
