由于“四环限住令”以及近年来四环土地供应稀少的缘故，近三年朝阳区新房供应始终处于蓝海，新盘几乎都是供小于求的卖方市场，2021年前8个月的市场新增供应的均价已经达到了接近9万。
今年，朝阳区终于开启土地供应的闸门，5月10日集中竞拍了朝阳区10宗宅地，第二批将要上市11宗宅地，累计建设用地约83.6万平米，规划建筑规模约171.9万平米，是北京市2021年供地宗数和面积最多的行政区。
截至目前，首批次中的8块地都有了新消息。其中金盏、崔各庄地块项目同时锚定品质改善客户，增加了“朝阳看房团”的选择难度，下面慧声君将从购房的多个决策角度为大家分析崔各庄和金盏的利弊。
01、区域发展
一直以来，金盏区的发展状况是饱受争议的，政府立足金盏国际合作服务区，打造数字经济、贸易国际交往功能区的前沿定位为金盏描绘了宏伟的发展蓝图。
不过，自2012年开始规划，至今迟迟未落地的第四使馆区和第二个“三里屯”也在不断消耗着大众的信任。
今年上半年，北京国际大数据交易所正式落户金盏、坝河使馆区风情示范段建设完成，7月商务部在推进会上明确了第二个三里屯的建设方案，让这个沉寂已久的板块再次“火”了起来，“金融+科技+数字化+海外业务”几乎包揽了当下最具发展潜力的行业，让朝阳购房者对金盏的发展潜力持续看好。
但风险也同时存在，区域发展失之毫厘，差之千里，正如十年前，上地、西二旗与昌平高教园、未来科学城，还是站在同一起跑线的选手，如今他们的境遇早就存在难以跨越鸿沟。
而崔各庄地段位于东北五环外、机场高速和五环的夹角处，与望京“近在咫尺”的天然地源优势为崔各庄辐射大望京产业人群、承接繁华地段人口溢出提供了极大的便利。
自2019年3月以来，阿里巴巴集团北京总部确认落子望京并发布了规划图，这一举动彻底点燃了望京区域的科技发展，360、58同城、高德、陌陌、美团、Uber、携程等知名互联网公司争相入驻，购房意向强烈、购买力强的“高财智”人群大批涌入望京，在望京住宅饱和的前提下，崔各庄的新盘将会成为置业首选，楼市且将持续保持卖方市场，相比于金盏板块，崔各庄的需求似乎更加迫切。
02、性价比
经过近些年的发展，朝阳区的房价早已迈过10万大关，望京二手房的成交价格普遍都在10万以上。今年北京市集中供地政策实施后，会综合周边二手房、新房价格对每个土拍地段进行精准的测算分析，给出相对客观的指导售价。
在朝阳区这21宗地中，指导售价最高的崔各庄三宗地，均为8.8万元/平米，项目总价大概率会在1050万到1600万之间，门槛较高。
从项目挂牌价来看，崔各庄30-L01-01地块案名和光悦府住宅建面约10.2万平，由金地+保利+华润以50.94亿+2.2万平公租房成交，住宅楼面价约6.3万/平；崔各庄30-L04地块案名龙樾合玺，由招商+城建以42.2亿+公租房22000平竞得，溢价率14.99%，住宅楼面价约6.5万/平；崔各庄30—L06地块案名望京养云，由建发28亿元+20%政府持有商品住房产权拿下，整盘最高均价是7.04万/平米，比周边2个项目，售价低了将近2万元/㎡，是区域中唯一没有配建公租房、唯一竞高标地块。
金盏3005-02地块案名青云上府，由旭辉+卓越+首开三家联合开发，拿地的成本是39.27亿+13%政府持有产权份额，成交楼面价52988元/㎡，溢价率3.89%，整盘最高均价7.6万/㎡（折后6.612万/㎡）；金盏3005-08地块案名朝阳一墅，融创+陕建+卓越三家联合开发，拿地的成本是26.83亿+15%政府持有产权份额。成交楼面价52983元/㎡，溢价率3.87%，整盘最高均价7.6万/㎡（折后6.46万/㎡）。
此外，去年11月摘地的金盏最南地块案名中海首开拾光里，中海+首开联合开发，楼面价48469元/㎡，成交均价75972元/㎡。
整体来看，崔各庄项目与望京距离不远，与10万+的望京楼价相比，虽然没有形成夸张的价格倒挂，还是颇具吸引力；而金盏项目均价较低，未来具有更大的增值空间和发展潜力。
项目同期开盘、位置相差不远，相近消费者定位直接导致了区域“内卷”，开发商暗暗较劲，都希望能从竞品中脱颖而出。比如，通过“倒挂盘”、“秒杀”、“闭眼买”等惹人眼球的名词吸引消费者；推出“平墅”概念，与洋房、平层混淆，突出项目的独特；近期金盏的青云上府提前蓄客被举报并要求整改，可见内部竞争的严重性。
03、配套
交通上看，金盏新盘是被北侧机场高速、西侧东苇路、南侧金盏路、东侧温榆河包围起来的区域，交通主干道有机场高速、机场二高速、东苇路、金盏路，交通相对便利。
商业上，附近还有蟹岛度假村，可以在节假日约上三两好友，从繁华的都市中抽离，体验归园田居的乐趣。
但从日常生活角度来看，这里仍存在一些缺陷。
首先，由于距离金港赛车场距离较近，白天可能会产生一些噪音，对白天长期居家的住户可能产生影响。
其次，金盏附近多为别墅区，基础生活配套较弱，商场、便利店、餐厅均不齐全，周围看起来略显冷清，少了居民区的“烟火气”。
最后，也是重要的一点，附近公共交通并不发达，虽然金盏已经规划了6条地铁线路，其中近期线路仅有3号线和12号线两条，预计2023年建成的3号线，终点在东风站，12号线只能到管庄路口西，这两站距离金盏住宅区还是有一段尴尬的距离，回家的路上有许多不便，距离金盏地铁通达还有很多的路要走，在为来一段时间内仍对私家车出行依赖度较高。
相比于金盏，望京的配套设施明显优秀一些，拥有三横（五环路、南皋路、京平高速）、三纵（京密路、机场高速、机场二高速）交通网络，道路通达；北皋的居民区可以满足日常采购，京旺家园片区内有健身房、便民超市、华联生活超市以及便民早市等，北京市第六医院医联体医院、北京国门医院、首都医科大学附属北京地坛医院、朝阳区和平医院等。
但劣势还是普遍存在的，比如距离商超较远，大型商场还需依托望京区域的辐射；附近仅有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区）可以满足该区域基本教育问题，教育相对资源稀缺，但空地资源充足，未来会有更多的商业、医疗、教育配套逐步落地。
从金盏和崔各庄地块的情况来看，朝阳区在“控房价”这个环节，还是做出了应有的姿态，但突如其来的大规模供应难免让购房者措手不及，需要仔细甄别。
慧声君的建议是：如在望京工作，且近期有自居需求且资金相对充裕情况下，可以优先选择“崔各庄三兄弟”；如是以投资为目的的购房，可以多考虑一下占据自贸区、国际区多重利好的金盏板块。
