2月16日，北京打响了2022年集中供地“第一枪”，经过两天的激烈竞价，最终以总成交金额480.23亿元顺利收官。
与去年大量流拍的惨淡光景截然不同，本次各大房企似乎不再坚持“按兵不动”的观望态度，参与竞拍的积极性明显提升。
北京2022年第一批集中供地共推出18宗地块，成交17宗，流拍1宗，合计出让面积1201.5亩。
流拍率为6%，较2021年第三批土拍的15%下降9个百分点，降低60%，溢价率也有所回升，达到4.46%，较2021年第三批土拍的1%上升3.46个百分点，提升346%。
本次集中供地也成为观察2022年地产行业的风向标之一，一定程度反映了政府对楼市的态度以及各大房企的未来发展布局。接下来，慧声君就带大家聊聊本次土拍中上演的故事以及它背后的蕴意。
#1
联合体锐减，房企陷入了爆雷“猜疑链”
HUI SHENG SHUO FANG
本次土拍最大的特点之一便是独立主体竞价比例显著提升，而以提高竞争力、分散资金风险等多重优势长期“制霸”土拍市场的联合体模式遇冷。
在报名阶段，一共吸引了56个主体参与，其中仅有7家以联合体的形式参与竞价。从最终的竞价结果来看，也只有保利+金地联合体、中建三局+兴创两个联合主体、共计3宗地竞价成功，其他14宗均落入独立主体的口袋。
联合体投标为什么“不香”了？
慧声君认为，最重要的原因之一就是经历的2020-2021年的“黑铁时代”，有不少联合体的“合作伙伴”没有扛住政策、疫情、资金的多重压力爆雷，开发重担就压在了余下参与方中，徒增运营压力。有了这些惨痛的“前车之鉴”，各大房企不免对同业公司的真实经营情况和财务稳定性充满猜忌，出于规避风险的角度出发，“单打独斗”的方式显然更可控和安全。
当然，除此之外还包含市场方面的原因。
从竞争压力方面看，本次土拍虽然企业参与度有所好转，但仍有很多经营管理薄弱的公司还没有从危机中缓过神来，在“躺平”和“奋起”之间挣扎，头部公司竞价面临的压力相对小，自持资金可以支持独立竞价。
在公司经营层面，供给侧改革的持续推进下，地产行业从前“亏本赚业绩、借钱扩规模”的粗放式经营难以为继，也不合时宜，在这个“现金为王”“利润为王”的新地产时代，独立操盘各环节目标一致、统一管理，便于全方位成本管控，也避免合作不愉快导致的不必要利润损耗，实现公司平稳经营的目的。
#2
理性又偏执，高质量地块仍是“抢手货”
HUI SHENG SHUO FANG
从各宗地块的竞拍情况来看，近郊区域仍是土地供应主力军，供应面积共计96.72万平方米，约占本次土地供应的60%。
主城区土地本就稀缺，加之教育、医疗、交通、商配等资源普遍优于远郊和近郊，在土拍过程中显得尤为“抢手”。
其中，朝阳崔各庄地块就有首开、建发、中海、绿城等八个主体报名，以43.47亿元+41000平现房销售报价归属绿城；朝阳王四营1304-L04地块有首开、保利+金地、华润等六个主体报名，以42.4亿元归属保利+金地。
别以为这已经是本次土拍的“内卷天花板”了，最“卷”的地块其实是昌平区中关村生命科学园地块，在报名期间就受到中交、城建、建发、中海、绿城、保利+金地+建工、华润、越秀、电建、中粮10家主体关注，竞价开始10分钟，就已达到27.715亿的上限地价，中交、建发、绿城三家房企几乎同时举牌，建发最终因率先举牌获得了摘得“桂冠”。
据悉，主持人判给建发后，“中交系”两大房企——绿城和中交均对判发结果存疑，经过长达一小时的申诉和验证，仍未申诉成功，最终中交抱憾离席。看来以后房企竞拍的举牌人怕是需要苦练“手速”，才能以最低的风险拍得心仪地块。
#3
调控加深，现房销售地块占据“半壁江山”
HUI SHENG SHUO FANG
最后，我们再聊聊关于北京住宅土地政策问题。
本次土拍释放的一个重要信号，便是北京对现房销售和保障性住房的重视程度不断加深。18宗地块中，有9宗设置了现房销售竞价环节，这对购房者来说是巨大的利好，当户型、家装、绿化都真实的摆在眼前，对房屋的整体状况便有了更具象的心理预期，避免交付质量与购房设想偏差过大，降低购房风险。
但由于现房销售对企业资金要求极高，多数房企宁愿顶着定价上限争得脸红脖子粗，也不希望进入现房销售竞价环节。本次仅有朝阳崔各庄地块以43.47亿元+41000平现房销售面积成交。
未来，随着房企运营逐渐平稳，现房销售也将成为土拍中最具竞争力的要素，如果有房企率先摆脱周转难题，选择现房销售竞价，在土拍市场将掌握更多的主动权。
在保障性租赁住房方面，朝阳崔各庄、昌平中关村生命科学园、丰台卢沟桥、等多个热点地块，均要求配建保障性租赁住房，配建面积将近3.8万平方米，粗略估计未来将提供600套左右具有保障性质的租赁住房。
总而言之，无论是“喊口号”还是“定基调”，地产行业刚需依然长期存在，企业也积极响应，通过审慎拿地、控制成本、提高质量共度筑底阶段，市场信心正在恢复，未来楼市也逐渐会转好，同时也期待各大房企在之后各城土拍中的表现。
