这些年，京城楼市“内卷板块”不断。比如2020年的顺义，2021年的朝阳，2022年的昌平。
慧声君今天要聊的是“豪宅卷”的丰台。
这些年，丰台成了豪宅供应的主场。“分钟寺三兄弟”、“丽泽八朵金华”，你方唱罢我登场，精彩大戏连连不断。
数据显示，2022年丰台共有16个豪宅网签均价超过10万+，成为名副其实的京城首席10万+豪宅聚集地。
1、丰台制造“伪豪宅”
最新的成交数据显示，与东城、海淀、朝阳这些主城区不同，丰台的豪宅普遍去化难。东城、海淀、朝阳的豪宅去化普遍月均50套以上，而丰台的豪宅除了大名鼎鼎的中海甲叁號院够到了其他区域的下限外，其他项目成交数据都有点惨不忍睹。
比如宣传大卖的端礼著，月均去化24套。老盘东叁金茂府月均去化25套。还有不少月均去化个位数的项目，比如合生缦云月均6套，懋源煜泽台月均2套。
丰台豪宅遭遇去化难，这里面有项目多、白刃战厮杀厉害的结果，也跟丰台自身的城市界面有点关系。
首先，不得不说，这些豪宅拿地的位置都相当好，因为丰台大部分地方都在二环到四环之间，这些豪宅算是占了个好的区位。
但好的区位未必有好的城市界面。这些豪宅所在的板块，很多不仅自身配套差，又被高速、立交桥、铁道割裂，生活上很不方便。
其次，丰台近些年仅仅依靠的丽泽，发展得并不如意。
丰台2017-2035年规划中明确指出，“丽泽金融商务区核心区建设成为第二金融街，打造具有全球影响力的金融发展新区”。
为此，不少丰台豪宅项目都以丽泽为噱头，收割豪宅买家。
那么丽泽商务区发展的到底如何呢？恐怕有点差强人意。从08年规划，13年开工，丽泽商务区成功投入使用的写字楼不过十个。丽泽的写字楼租金相比于金融街、望京、国贸等位置有很大差距，全新的写字楼，租金价格并不贵。
周边是扎堆的老破小、回迁房、铁路线。大量老旧回迁，价格与新房相差20%-30%，是少有的一二手房价格不倒挂的区域。
教育上，除了一个十二中，其他全部沦陷。即便挂名清华附、师大附，但丽泽的学校没有能挤进丰台前二十的。
商业上，引进了龙湖的天街，但体量并不大。
交通就是堵。丽泽属于在建的新规划区，10年还未建设完成，导致很多路其实处于封路状态，上班是一大难题。
第三，整个丰台相对发展的滞后。从近几年的北京各区GDP来看，丰台不仅远低于作为主城区的海淀、朝阳，目前已经被远郊区的顺义甩在身后。
丰台的外来人口多、且杂，人才密度不如其他区域。这里主要是以商贸、批发、汽配等做买卖的外地北漂生意人为主，而且随着近几年城市格局发展变化和实体生意不好做，很多人都离开了，这也导致整个丰台区人口下降的比较厉害。
2、豪宅成色几何？
说完了基本面，我们最后落脚到项目点评上，说说丰台的这几个豪宅项目成色如何？
分钟寺三兄弟，位于两区交界的地方。原来由世茂操盘的天誉已经卖给华润，东叁金茂府因为总价低，去化最好。合生缦云户型更大，总价高，去化难。两区交界的地方容易被忽略，虽然开发三年了，区域界面还是没有大提升，毕竟丰台的发展心思在丽泽，朝阳的重心也不在十里河。
端礼著的开发商是首开+建工，干的保障房项目比较多。项目所在的地块相对完整，让人一言难尽的是铁道边、三角地、高压线、老破小、三蹦子等等，不利因素太多了。项目要配建共享配套的保障租赁房，并且套数比商品房还多，无疑会降低豪宅品质。
北京瑞府由华润开发，所在的纪家庙板块混乱、破旧，北侧是丰台火车站进出站路段，直线距离仅200米，东南侧200米处有西南郊冷库，南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。项目与丽泽商圈有两条铁路线相隔，没有直达道路，需要绕行。
北京悦府位于亚林西板块，南二环、南三环之间，离铁路线也很近，但因为环线优势，周边有佑安府、中国玺、昆仑域等高端改善项目，豪宅氛围还算可以。
懋源的周庄子三兄弟位置不错，周边遍布各大机关单位。缺点是三个纯商品房分布散乱，三个豪宅夹杂在老破小中间，不易形成豪宅氛围。
三个项目中，煜泽台体量最大，规划324户，主打大平层，南侧在建的综合商业楼以及七里庄路四号院小区可能会影响项目部分低楼层房源的采光。璟廷、璟瑜是叠拼和洋房，面积较小，房源只有88套和24套。
值得注意的是，懋源的园林作为一大卖点，但近年来多次因为“侵占”公共绿地见诸媒体，甚至被政府部门罚款。具体来说，就是懋源将自己承建的公共绿地作为社区内部配套宣传，业主收房后发现货不对板，原本宣传说的私享园林结果变成公共公园。买房的业主要警惕这一点。
总之，入坑丰台豪宅要谨慎，目前区域的发展支撑10万+的房价，泡沫有点大。
