今年以来表现较好的资产，除了大宗商品，基本都是高股息特性。
大宗商品，尤其是贵金属的强势，其实是一种全球经济前景不明朗的表现。
在这个大背景下，主流资金看不清大β的方向，更是找不到α收益在哪。这时较高的分红收益，就成了资产荒下，一种相对稳妥的回报方式。
本来是一种求稳的投资策略，结果因为需求量越来越大，反倒使这类资产的估值水平水涨船高，形成了一定α。
REITs市场过去两年表现不佳，今年凭借高股息的风口，大部分时间都跑赢了中证800指数，尤其是春节之后的一波上涨，表现出极强的弹性，整体成交额较去年也有明显放大，正有点否极泰来的感觉了。
REITs市场经过两年的深度调整，风险收益比已经大幅提升。2023年整体分红80.25亿，分红收益率为6.67%，有较高的配置性价比。
在20多只产品中，发行较晚的几只次新REITs表现尤为亮眼，上市后基本都是一路震荡上行。
新REIT表现较好，我认为除了整体回暖的因素，也与过去REITs市场低迷，审批更加严格，定价谨慎，估值水平不高有关。
今年获批的几只产品中，仓储物流型占了3个，占比如此高，看来政策端有意倾斜。
去年12月21日的文章对华夏深国际、华泰紫金宝湾、中航易商这三个仓储物流REIT做过介绍与对比，讲了高标仓在我国物流行业中的重要性。
这次我想把3只产品的具体情况分开讲一下，今天先分析华夏深国际仓储物流REIT（R23018）的情况，以下所有信息均来自基金问询回复函与招募说明书。
01
底层资产
华夏深国际仓储物流REIT底层资产分为杭州华东智慧城一期与国际综合物流港两个项目，均为高标准仓库及配套。
杭州作为我国发展电子商务的重点城市，周边还有大量先进制造业集群，所以对高标仓的需求一直非常旺盛。
杭州一期项目毗邻杭州唯一的出海码头、萧山国际机场，临近沪杭、杭甬、杭宁湖、苏绍四大综合运输通道，具备海港、空港、陆港、信息港“四港联动”的综合立体交通格局，交通条件十分优越。
整体建筑面积21.3万㎡，可租赁面积20.7万㎡，整体估值10.3亿。
评估值单价为4837元/平方米，远低于杭州区域近年3宗可比案例大宗交易价格平均数5710元/平方米或中位数5744元/平方米。
贵州项目地处西南地区最大的快递集散中心之一龙里县，是贵州省“东出三湘，南下两广”的重要通用集散型货运枢纽。
而且距离高速入口仅200米，其他竞品项目距离高速入口大多在1 公里以上，交通优势显著。
整体建筑面积14.2万㎡，可租赁面积14.7万㎡，整体估值4.8亿。租赁面积大于建筑面积，是包含仓库雨棚投影面积导致的。
自2020年起贵州项目仓库部分租金水平一直保持稳定上升的趋势，最近一期已达到33元/平方米/月以上的水平，近期贵州项目部分原租户续租或扩租的租金水平维持在 31元/平方米/月。
贵州项目平均租金单价能够高于市场平均水平，除了地理位置的优势，贵州项目还是区域内单体面积最大、地块最为规整的高标仓项目，由于受地形限制，周边新增供应仓库较少，所以具有稀缺性。
评估值单价为 3403 元/平方米，亦明显低于贵州区域近年2宗可比案例大宗交易价格平均数4277 元/平方米。
两个项目的评估值单价均明显低于周边均价，整体估值也较第一版招募说明书做了下调。能看出为了获批，发行方定价是非常谨慎的。
02
整体运营情况
从近几年的项目经营情况看，运营净收益率在75%左右，整体保持了不错的投资回报。
由于疫情期间，2020与2022年存在租金减免情况，如果未发生租金减免，杭州一期项目的营收则呈现逐年上升趋势，贵州项目会更加平稳。
从两个项目的出租率看，整体保持在较高水平，不过存在一定下滑，发行方的解释为受到了宏观经济环境影响。
对于杭州项目办公配套，贵州项目宿舍空置率较高的原因，发行方的解释为老客户项目调整所致。
综合来看整体经营相对稳定，如果经济环境向好，出租率仍有一定提升空间。
退租问题，属于REITs产品最大的风险，两个项目2年内到期的合同占比偏高，都在80%左右。
目前杭州一期项目未来两年内租约到期的重要租户中，已续约的面积为占比约1.36%。明确续约意向的面积占比约29.60%，未明确续约意向的面积占比约68.22%，明确不续约的面积占比约0.82%。
贵州项目未来两年内租约到期的重要租户中，已续约的面积占比约 0.84%。明确续约意向的面积占比约93.88%，未明确续约意向的面积为0，明确不续约的面积占比约5.28%。
为了应对未明确续约用户带来的经营不确定性，项目方在保持沟通跟进的同时，也在积极寻找储备租户。
杭州一期项目已经找到的储备客户涉及电商、商贸零售、城市配送、快运、云仓、供应链管理等行业租户。
已表达意愿的租户共14家，涉及意向租赁面积合计约 15.6 万平方米，对2年内到期且未表达明确意愿租户，涉及的租赁面积覆盖倍数为1.89 倍。
贵州项目储备3家涉及医药服务平台、食品、三方物流等行业新客户。
已表达意愿的租户涉及意向租赁面积约1.6万平方米，对2年内到期且未表达明确意愿租户，租赁面积覆盖倍数为2.86倍。
从寻找储备客户的能力看，拥有十余年仓储物流项目投资、开发、建设、运营的深国际，还是很让投资者放心的。
03
重要财务指标
对比同类物流仓储REITs发售时的折现率，杭州一期项目8%属于平均水平，贵州项目由于存在竞争优势，8.75%属于较高水平也可以接受，整体来看具有合理性。
根据发行方测算，预计2023年现金分派率为4.24%，2024年为4.71%，2025年为4.8%。相较嘉实京东2023年4.29%，普洛斯3.73%，盐田港4.05%，是有一定竞争力的。
综合来看华夏深国际仓储物流REIT底层资产运营稳定，估值水平合理，加上华夏与深国际的强强联合，或许会为投资者带来不错的投资配置体验。
