润街：如何定义重庆商业地产新逻辑？

重庆华润中心实拍图

时代正在重估商业世界的每一个参与者。

这一个月来，A股的情绪大起大落，一个黑色星期一，上证指数创近8年半最大单日跌幅。

随后一段时间，依然跌宕起伏，让心情起起落落落落起落落落落落。

如果说奥运会的高台跳水是心潮澎湃，A股、港股和美股中概股的跳水，直接把人打懵。

我站在高岗向远处望，那一片韭菜绿茫茫，偶尔红几下也不坚定，还不下船夺路而逃？

逃离之后呢，对冲不稳定的股市、对冲货币宽松，有什么好办法？不妨转过身，重估商业世界里，曾经被你无视的标的们。

一个是黄金。

买黄金没什么技巧，8月8日，北城天街的金店里，热闹无比。

摄影：龙门阵财经

一个是商铺。

这考验选铺技巧。

龙门阵财经小区门口的烧鹅铺子，不到20平方米，租金是14000元/月，但也有的铺子，大门紧闭租不出去。只有找到商铺里的尖子生，里面才藏着你的下一张投资船票。

重估商业地产

是时候重估商业地产了，不妖魔化它，也不过高的捧它。先来看看几个有关它的灵魂拷问。

1，问：在重庆，买商铺会增值吗？

     答：会的。

前段时间，某楼盘因为不可抗力需要退房退铺处理，公开信里，政府相关部门，在法律文书里第一次体现了「商铺增值」。

增值数据为8.59%。

2，问：商铺的增值，只是跑赢通胀。有没有暴击一点的？

     答：不要有风险的暴击，商业能带来资产安全性、收入稳定性、回报长期性。

房地产住宅这只孙猴子，已听见紧箍咒咒语。 

7月26日，第一道咒语念起，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

而且规定了时间，3年之内。

划重点：不要去炒房、不要去炒房、不要去炒房。

重庆住宅，去掉少数尖子生，去掉鸡犬升天的暴击年份（2016～2017年、2021年5～6月），扣除持有成本，年化收益率约5%。

2019年，龙门阵财经有读者花了190万，在南坪买的二手房，现在已经挂了几个月，喊价200万，暂时没卖出去。（备注：受市场和区域影响，案例仅供参考）

3，问：商业地产如何重估？      答：去寻找可以「一铺稳三代」的！

「一铺养三代」——「一铺坑三代」——「一铺稳三代」，优质的商业地产，不能是坑，而去尽量追求稳。

10多年前，龙门阵财经第一次「抢房」时候，家人很不理解，为什么不去「抢门面」呢？

那还是「一铺养三代」的年代，县城里的老乡们，正在疯狂地积攒着门面，另一个开网吧的朋友，在遂宁花300万买了门面。

后来你懂的，2008年，300万全款买四线城市门面，这价钱可以买几套成都的房子了……

「一铺养三代」迅速变成「一铺坑三代」，从线下到线上，门面的底层商业逻辑瞬间颠覆。

接下来的走向是峰回路转，线上一片红海，商业世界有线下+线上齐头并进的局面。

前不久，听了几个商业门面的投资案例，对商铺又有了改观，优质的商铺，是有能力去「一铺稳三代」的。案例A，约113万入手，月租金约6000元，租给了开沙县小吃店的，年化收益率约6.3%。

案例B，约80万入手，月租金约6500元，租给了开诊所的，年化收益率约9.75%。

案例C，购入约80000元/㎡，如今租金为1300元/㎡，年化收益率约19.5%。

（备注：以上为真实案例，受市场和区域影响，租金仅供参考）

这3个买铺案例，有的有暴击，有的平稳，但趋势一致：尽量把自己绑定到较稳健的商业大船上，获得长期稳定的现金流，当个快乐的包租婆。

撕开匿名的标签，案例A、B是凤凰城·润街商铺；案例C来自于二十四城。

这些线索，能不能指向华润的商业，是艘稳定的商业大船呢？光看案例不行，还需要更多条件来分析。

再往下看。

华润的商业，值得上船吗?

要想去寻找「一铺稳三代」，秘诀就在无限接近稳字。

在重庆，华润商业一向美誉度极高，目前有1座万象城、2座万象汇、10个润街，不停朝「稳」字努力。

重庆万象城实拍图

它的商业模式分为两条线：

一条称之为「铁三角」，比如凯旋天地、二十四城、凤凰城，以品质大盘+购物中心+润街的综合类型，形成高度聚集的商业集群，三者的完美闭环。

一条称之为「两点一线」，比如10个润街，是住宅+社区商业，锁定1公里范围内高频次消费客群。

但无论哪一条线，底层逻辑都一样。

华润置地重庆十大润街布局图

①讲究黄金商业比。

住宅用地和商业配套的占比，到底多少合适呢？

2014年有文件称：「住宅用地与商业配比要求商服设施面积占比不低于10%」。

剔除服务设施的面积后，在地产业界，约6%以内的商业占比被认为是黄金商业比，供给＜需求，商铺不会饱和。

我们来看华润的住宅商业比，尽量去守住6%这道黄金线，设计上就尽可能避免商铺之间的「过度竞争」——

桂语九里，商业占比约2.45%澜山望，商业占比约6%润西山，商业占比约3.62%琨瑜府，商业占比约6%

②讲究存活率。

有时候你家门口的那条商业街，会暴露开发商的段位。

只有商业街和住宅交融的，街区活力才能激发。而只有街区活力激发的商业，才值得入手。

所有的润街，都在追求街区活力，街区活力来源于入住率，又影响着商业的存活率。

住宅入住率——街区活力——商业存活率，彼此之间是这样的单向关系。

华润有一套「资产大数据」，对产品、商业户配比上都有公式，如此，才会让街区充满活力，让社区商业的存活率变高。

③有品牌背书。

在全国，能做好商业的房企没几家，恰好华润是其中一家，它旗下的万象商业，在当地容易有「财富向心力」的美誉。

华润置地商业连续多年位列中国商业地产TOP100榜单第一名，万象城、万象汇、万象天地，是它旗下的三大商业旗舰。（来源：观点指数研究院《2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖，发布日期：2020年11月3日）

第一意味着什么？踏实、安稳，就像歌曲《稳稳的幸福》，华润置地是中国内地颇具实力的城市投资开发运营商之一。

截止2019年底，华润置地购物中心已进入全国60城市，已开业万象城、万象天地和万象汇共计42个，全球合作品牌商家超过4000个，注册会员总数近1300万。（数据来源：华润置地有限公司2019年社会责任报告）

润街是其知名可售商业产品系，华润置地优秀的商业运营能力，保证它们的前期销售及后期运营状况异常优良。

根据华润置地官微在2020年披露的消息，公司2021年将新开13个购物中心，2022年将新开11个购物中心。预计到2022年，华润置地管理的已开业购物中心将近90个。

深圳湾实景图

④有丰富的商铺资产包。

资产包里有8～9个产品，有SOHO、临街商铺、写字楼、独栋商业，分布于大渡口、西永、科学城、巴滨路、北碚、中央公园等地，选择面很广。

除了独栋商业面积比较霸气之外，很多润街都有约30㎡的小面积商铺，投资门槛适中。

城市向西，有大渡口的凤凰城·润街，科学城的润西山·润街、西永的桂语九里·润街、九龙坡的华润中心二期写字楼。

城市向南，有澜山望·润街。

城市向北，有中央公园的公园九里·润街、北碚的琨瑜府·润街、以及北滨路的独栋商业。

为什么要现在买？

诸多案例告诉我们，买华润的商铺，靠谱率极高。

那么问题来了，为什么要现在买？我们总结出了五大逻辑。

1，主场转换逻辑。

如今，互联网经济间的竞争已经进入白热化的阶段。

随着越来越多品牌的入市，线上的竞争优势也在逐步降低，实体经济正重新占据主场。

2，避险逻辑。

A股遭受重创，蓄水池里的资金夺路而逃后，流向哪里？

楼市房住不炒，重庆二手房冰冻、学区房惴惴不安，担心政策靴子落地遭遇重创。

去哪里？当然去主场转换的地方。

3，抄底逻辑。

在别人恐惧时候贪婪、在别人贪婪时恐惧。

7月，重庆统计局发布《2021年上半年重庆市经济运行情况》，办公楼、商业营业用房和其他类型房屋销售面积同比分别下降41.9%、21.8%和11.1%。商业地产，已经处于底部了。

4，政策利好逻辑。

地产老司机不爱投资商业，有两个原因扼住投资客喉咙：

「买的时候，首付比例太高，要5成，还只能贷10年。」

「卖的时候，二手交易税点太高（17%），增加接盘者的成本，导致流通困难。」

2020年7月8日，《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于印发主城中心城区存量商业商务用房盘活利用实施方案的通知》（渝房市办 [2020] 1号）出台。

该文件对投资老司机的痛点做了化解。

第一个门槛「首付」。

「引导金融机构在符合国家金融政策、风险可控的前提下，进一步加大对商业商务用房和停车位购置的金融信贷支持，鼓励执行国家有关购置首付款比例下限规定。」

第二个门槛「交易税费」。

「落实降低二手商业用房交易税费政策，增加二手商业用房合理的流通性，降低商业客户购买成本，促进商业用房去化。」

利好商业地产，政策的风已经起了。

5，好标的逻辑。

华润的资产，无论是在品牌、实战案例，还是在选择的丰富度上，成功率高，大概率担得起下一张投资船票的美誉。

有空不妨去看看，再想想入不入手。