来源：乐居深度报道 姚瑶／文
“这世上哪有雪中送炭，都是落井下石。”
2016年1月18日，郑州利海财富广场的3名业主代表飞到广州利海总部要钱。当晚十一点，他们见到利海控股董事局主席谢海榆，索要退款无果后，愤怒质问为何不尽快找企业接手，谢沉默许久，说了上面这句话。
“军人，强势！”一位利海郑州项目负责人向见地君形容他们的大boss。如今这位强势的军人却在业主们面前低下头一再道歉，对不起大家，我现在真的很困难。
“停工、烂尾、欠薪，都是资金链断裂后的连锁反应，他也不想这样的，他没有逃走，他还在处理这些项目的后续收购动作。”一位接近谢海榆的前利海人士告诉见地君。
以“造城”闻名全国，又因“造城”而亡，这是谢海榆的利海集团在十年间遭遇的一场噩梦。如今梦醒，已是满目疮痍。
1利海怎么了？
2016年7月26日，见地君来到广东利海集团有限公司（下称“利海”）的注册地，广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B栋30楼，发现前台还摆着“工作中，请稍候”的牌子，桌上一尘不染，背景墙上“利海国际”的公司标识还没拆，但整层楼办公区域大门紧锁，上班时间也无一人在场。桌上放着的《人民日报》，最新一期是2016年7月25日，一摞未取走的信件，最早的邮戳日期是2016年6月11日，最新的是7月21日。
利海集团总部已人去楼空
在此之前，广东省工商行政管理局已经把利海列入了“经营异常名录”，原因是2015年未按规定公示年度报告。据媒体报道，早在2015年，利海公司总部的人都纷纷离开了。
2015年5月，利海在广州的托斯卡纳项目，地下车库300多个未办理产权证明的车位，突然被法院查封，业主维权一年多未果，在阳光家缘网站上，这些车位如今仍然处于“查封”状态。类似情况还发生在利海广州的其他项目上。位于华南植物园旁的世纪绿洲小区，76个未纳入预售/已备案的车位被强制冻结，还有182个车位被查封。位于赤岗的单体楼利海假日轩，车位也被查封了。
不同的是，利海托斯卡纳被查封的大多是业主真金白银买下、未办理产权证明的车位，世纪绿洲和假日轩被查封的，多是未纳入预售、仍属于利海名下的的资产。
广州项目大多是早期建下的，不仅早已完工交楼，大多数业主都已拿到房产证，损失并不大。而利海在全国其他地区近年来开发的项目，许多都已经陷入停工欠薪的困境，包括谢海榆曾经用尽心血打造的八个超大产业新城项目。
翻阅到目前为止利海所涉及的144条诉讼案，大多是近一两年来利海因各地项目停工欠薪、拖延办理房产证、拖欠预售房款等造成的维权案件。此类案件的数量每天都在增加。
虽然如今开发商名下的物业公司已是独立核算的经营实体，但利海“出事”后，小区原本的利海物业，有的被业主赶走，有的脱离了利海，换个名儿继续管理。
比如郑州托斯卡纳小区，业主为维护自身权益将物业、保安、保洁一齐赶跑，但也同时面临了家园无人管理、垃圾堆满小区、停水停电的窘境。广州君林天下小区，物业更名为君林天下金钥匙酒店式服务中心，“新物业在管理上和以前一样，除了不再代缴燃气费。”业主赵小姐告诉见地君。
市场猜测利海是因为资金链断裂，导致全国项目陆续烂尾、业主上门维权，但甚少人知晓，利海的多米诺骨牌是从哪一张开始倒下的。
2新一轮城镇化建设让房企们看见了光
1992年，利海成立时，是保利集团的一员，有着军工背景。2004年，利海通过改制成为独立的集团公司，并逐渐从单一地产公司到主营业务涉及城市运营、农业科技、生态旅游、绿色地产、文化传媒、有色金属资源的产业地产公司。
与其说是因为房地产黄金时代结束，利润大不如前，毋宁说是新一轮城镇化建设吸引了谢海榆的注意。
2010年，由国家发改委牵头编制的“城镇化中长期发展规划”启动。2013年春节之后，由国家发改委统筹，以国务院参事室、国务院发展研究中心两个国务院直属部门为主，在全国范围内对该规划展开调研。
2013年12月，中央经济工作会议将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出。这对经历了2012年低迷环境的房地产行业而言，无疑注入了一针强心剂。
当时业内普遍认为，城镇化将会是未来房地产行业发展的重要机遇，或将引领中国地产的新格局。中国房地产协会副会长朱中一在第十四届住交会上指出，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“随着产业结构的调整，商业地产、旅游地产、产业地产都在进一步发展，老年住房问题也越来越受到关注。”
利海正是在这新一轮城镇化高潮中趋光蹈火的房企之一。
2007年，利海中标“河南郑州中牟县雁鸣湖项目”经营权，一度以占据当地“最好资源”和“最大面积土地”，令人艳羡不已。谢海榆当时雄心勃勃，要将雁鸣湖建设成为郑州高端生活方式体验区，为国家推动城镇化提供一个“雁鸣湖样本”。当时利海雁鸣湖在媒体上登的广告语也相当令人神往：
“在未来，雁鸣湖的32平方公里区域将是另一番景象，一个包括直升机俱乐部、鸣湖湾渔人码头，马术休闲、房车露营基地等在内的美丽国度。”
利海雁鸣湖曾经风光无限
为了强化产业的导入，利海还专门成立了立海投资控股集团，分了农业、旅游、文化、商业、教育、健康和科技板块来做产业孵化，同时也寻找产业链上更专业的机构，取长补短。相比单一地产发展，利海开始倾向于做一个资源整合平台，通过利益的纽带把各方资源捆绑起来，汇聚产业链上的优秀企业，搭建城镇运营联盟，使得利益一体化。
这种以产业带动城镇的大平台地产模式，大概就是在2012年前后在利海内部确立下来的。据了解，巅峰时期，利海同时启动了八个超大产业新城项目，每个投资额都在数十亿到百亿之间，每个规模都有几十平方公里。
《让子弹飞》里有个情节，三巨头碰面喝酒，杀人定计。老汤说，酒要一口一口喝，路要一步一步走，步子迈太大，容易扯着蛋。
实际上，早在2013年，北师大金融研究中心主任钟伟就已经提醒过开发商：今后两三年，城镇化要能够影响到房地产，是不现实的。也是在同一年，时任华远地产董事长的任志强也表达了相似的观点：“现在我们提的城市化是伪城市化，城市化是伴随经济发展的人口流动的自然过程，房地产本质上和城市化没什么关系。”
2015年，利海投入最多的产业新城项目——利海雁鸣湖已接近成型，但却因为资金链断裂而停摆，愤怒的业主围堵河南省委。
这三年，利海发生了什么事？超大产业新城计划到底出了什么问题?
3政策风险和土地难关
正当谢海榆兴致勃勃地打算搭乘新一轮城镇化建设快车的时候，顶层设计和地方政策之间的脱节开始暴露在他面前。
据一位利海内部与地方政府对接的人士透露，虽然中央近年来大力推动城镇化、特色小镇、产业园区建设，但在地方开发项目，对接的只是区、县级政府部门，“他们的积极性可能更多来自于政绩动力，这就容易造成一种后果，刚开始和这届政府签订协议时是没问题的，但政府换届时可能就会出问题，风险比较大。”
还有一个难关就是土地问题，如何平衡开发商和区、县、镇、村政府以及农民之间的利益。这在当下中国，是个“世纪性”难题。
比如雁鸣湖项目，涉及4个村庄，3000余亩土地及湖泊，农民以养殖大闸蟹和耕种土地为生。2011年，“利海集团租用土地50年，每亩地每年却仅获得130元补偿，农民流下委屈的泪水”的新闻铺天盖地。
“那是土地流转费，算的是租金，不是征地费。不过130元/亩/年确实有点少，应该拿不到。”据前述利海人士透露，利海在这种产业新城项目中对农地的租用，会结合农地性质和当地经济情况进行估算，比如安徽芜湖利海文化生态园项目的土地流转用地费用是按500斤中晚稻/亩/年的价格折算，超过周边其他企业给农民的价格。
2013年雁鸣湖镇征地补偿安置费标准
“征地的价格会高些，但也得跟政府征地标准保持一致。”经查阅，2013年雁鸣湖镇规定的征地补偿安置费是4万元/亩。“七七八八算下来7、8万元/亩是要的，这个有地区差异，但这只是基本费用，还不算地面补偿。”
令利海真正感到头疼的，不是农民觉得土地款给少了，而是在整个过程中当地政府的态度。“不管是为了政绩还是为了自己的腰包，地方政府总是十分支持的，因为做这么大的产业新城，可以集约化生产，还有补贴，可以促进地方经济发展，但有时候民众很难去接受这个事实，政府也没有介入到这件事中去进行调解纠纷，促进土地流转或征用工作尽快完成。”前述利海人士告诉见地君。
2011年，《法制与新闻》是这样报道的：“为利海集团征地充当先锋，并立下汗马功劳的当地官员和村干部们，在利海集团的施工建设中，大都分得了一杯羹……其中，该村的村支部书记和村主任及村会计等都买有大型建筑施工机械，而这些大型建筑施工机械，都在利海集团的别墅工地上施工，并获得了不菲的收益。”
4上市融资失败
2014年9月，财政部正式颁发推广PPP(公共私营合作制)文件，强调政府和社会资本分担，帮企业化解地方融资平台债务风险。遗憾的是，利海的超大产业新城项目，启动都在这之前，而且直到现在，PPP模式仍然难以落地，原因有很多，地方政府信用及法治程度不足，社会资本不敢轻易进入；地方政府财力不足；金融机构支持不足，融资主要还靠投资企业提供担保，而不是以项目未来收益权作抵押；政府各部门利益不统一、实施起来协调性不高；没有立法土地政策制约PPP的推广等等。
这就导致了那些和政府“绑定”不太成功的民营企业，长期以来都是孤独地承担着本该由政府负担一部分的基础设施投入。如果企业融资能力不强，又想做投资回报周期长的项目，那很可能被活活拖垮。
利海自己融到的资金远远不足以填补超大产业新城的投入，利海不得不同时发行多只信托计划来“拆东墙补西墙”。这还不够，从公开报道可知，利海为全国多个项目发起的增资募集，资金规模不过数十亿，但利海单个产业新城项目需投资额从数十亿到数百亿不等，更何况当时曾同时有八个这样的项目在开工。比如芜湖利海文化生态园项目，总投资就需要60亿，一期核心投资需要20亿，“利海地产一年销售额不过20-30亿元。利海收购的香港成报处于持续亏损状态，其他产业也不怎么来钱。”一位前利海人士告诉见地君。安徽芜湖项目一期核心区建设周期就达到30个月，还只是景区基础设施改造，远未进入回报期，加上房地产行业整体环境的影响，利海的资金收益进度就更慢了。
投入大、产出慢，利海其实已经开始慌了。2014年末，利海集团执行总裁汪传虎对媒体表示，一个项目从规划设计到一级开发到产业，太慢了，“我们想用联盟的方式，比较快地汇集更多项目一起干。”
然而，进入2015年，资金链危机开始向更多开发商蔓延，虽然政府救市喊得震天响，房地产依旧是银行放款的名义禁区；前几年红火的信托融资也迎来兑现困难的拐点。
谢海榆曾想通过让公司上市来融资。2005年，香港纪海认缴1亿元成为广东利海集团的100%控股股东，这被认为是谢海榆为日后在香港上市铺垫。后来，谢海榆与黑石集团、摩根大通等金融机构签了一份“对赌协议”，以融资8亿美元作为赌注，如果利海最终未能上市，则谢海榆在利海相关股权归这些金融机构所有。结果，利海没能整体上市，谢海榆也一度丧失了对利海和香港纪海的控制权。据了解，这场关于公司控制权的争夺一度使公司的运营工作停滞，资金链因此多次受到考验。
后来，谢海榆把上市希望寄托在一项投资近百亿的旅游地产项目上，欲将其规模做大后打包上市融资，为其他项目“输血”。当然，这个希望也落空了，见地君从利海内部了解到，或许是因为利海这种超大产业新城发展模式和盈利能力不足以打动资本市场。
在外界看来，利海是在做旅游地产，但在谢海榆的野心里，这些旅游地产项目，最终都是要导入产业，打造成城镇化超级大盘，甚至在这个过程中，纯住宅和纯商业的地产项目都有可能被弱化，让位给产业项目。“这本身是一种很庞杂的做法，要十分强大的操盘能力和资源控制能力，而且很容易在决策和执行过程中有偏差，对利海来说难度太大了，在全国来看也没有成功案例。”
发展模式不清晰导致上市融资失败，和地方政府捆绑“不成功”导致国开行贷款渠道不顺畅，利海一下丧失了两大主要融资渠道。利海的资金链，或许就是在那时彻底断掉的。2015年4月，利海还与鄂旅投商讨雁鸣湖景区旅游规划及新型城镇化开发建设，但8月份雁鸣湖项目就陷入了持续停工状态。接下来，不仅利海在全国的产业新城项目，就连普通的住宅、商业项目，都陆陆续续因资金不足而停工。
“当时深入项目就觉得利海模式有问题。”一位曾经在利海负责产业新城项目的人士向见地君表示，企业总是要想办法盈利的，要考虑怎么做得更加实在一点，从小处着手，逐步投入，如果一来就规划一个特别大的产业园区，期待一点点建起来，那是很可能会死掉的，前期投入太大不说，没个十年八年很难盘活。
“利海城镇化建设，就像是一个有理想的人，想做一件理想化的事，只是有点眼高手低，或者说好高骛远，没有把底子打好。”另一位前利海员工不无遗憾地表示。
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成功的“城镇化样本”？
有真正通过城镇化建设产业新城的成功案例吗？有的。位于长沙县果园镇双河村的农民集中安置小区，通过“公共工程建设”与“产业发展”双轮驱动，打造成浔龙河生态艺术小镇，成为了新型城镇化的长沙样本。
逐利资本也有下乡，但主导、推动和保障的力量全部来源于政府。比如，在当地党委政府的引导下，双河村全体村民以投票方式完成了土地流转、置换新房的难题，而政府通过集中流转村民土地，开发现代农业、文化教育、乡村旅游等绿色产业，积极解决部分村民就业问题，还可以参与“分红”——而在利海产业新城项目中，这一切包括公共设施几乎都由利海出资出力出人来推动完成。
如果说“浔龙河模式”是靠政府主导成功的，是特殊个案，那么由企业主导的产业新城也有成功案例。
2002年，华夏幸福被引入全面负责固安工业园区的投资开发运营，历经10年打造出一座固安产业新城，其中，固安新城项目论证了一年多，完善具体规划的时间更是长达三四年之久，仅2002年，华夏幸福就邀请了8个国家30多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家来出谋划策，固安县政府也提供了非常到位的一体化服务。
最重要的是，华夏幸福成功上市并解决了资金问题。2011年，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市。而华夏幸福能够成功上市，除了重组是在证监会禁令之前提出以外，最重要的是其发展模式清晰，得到资本市场的认可。
“‘园区+地产’模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多种业态物业开发经营中。”第一创业研究所的一份研究报告指出。
借壳重组后，公司股价连续飙升，也是资本市场对华夏幸福基业开发模式的认可。
如今，固安产业新城每天接待的各地考察团“一个巴掌数不过来”。
不过，也并非投入时间长、投入成本高、政企合作就一定能“成功”。耗时8年之久、累计完成投资260亿元的辽宁铁岭新城，曾经被认为是政企合作的良好范例，如今正沦落为新的“鬼城”：房子建了没人买，买了没人住。
一场政策的及时雨？
在农村人口向城市迁移的这股“入城”的大潮里，面积更小、更集中的城镇化发展模式，与蔓延铺开的发展方案形成了鲜明对比。
2016年5月，绿城中国联席董事长宋卫平透露，绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇。在他的“小镇计划”里，小镇离城市不远，只有三五十公里；小镇不大，一个只有三平方公里土地，2/3是产业，1/3是住宅；人口不多，只有3万人；配套住宅配比不高，只有1：9；房价不贵，只有1万元/㎡；农村人口不多，只占一半。
碧桂园也在做小镇。比如正在规划中的惠州科技小镇，就是以紧邻深圳的优势，承接深圳外溢居住功能和高新技术科技企业外移需求。小镇也不大，2平方公里，计划总投资超过300亿元，年产值450亿元，年税收40亿元，就业人口超过8万人。
一位熟悉产业新城建设和大盘开发的业内人士更愿意把“小镇计划”看成是地产主导的项目，“一般来讲，小镇规模小，产业类型会比较单一，好管理好招商，但如果在产业地产领域缺乏操盘经验的话，同样也会面临产城不融合的难题。”
2016年7月21日，住建部、发改委、财政部下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，目标是到2020年，培育1000个左右特色小镇。
值得注意的是，《通知》指出，特色小镇建设要坚持市场主导，政府重在搭建平台，提供服务，防止大包大揽。
可以想象，如果在资本下乡、土地流转、产业发展、公共服务推进等环节，政府仍是“袖手旁观”的话，那么特色小镇的发展或许也将面临与利海模式相似的困境。
而对于想要通过小镇建设来完成经济转型的开发商来说，社区商业和城市配套服务已远远不能满足“造镇”的需求，他们面临的，将是更严酷的产业综合开发能力的考验。
作者：姚瑶 乐居深度报道记者 常驻广州，无深度，不报道。爆料请加_rosie
