这几年我去武汉、北京、苏州看盘，心里一直有个很直观的感受：现在的新房，真的越建越“矮”了。
以前提到新楼盘，脑海中首先想到的就是高层、超高层，动不动三四十层，甚至五六十层，站在楼下看一眼，压迫感很强。
可现在不一样了。
目前很多在售的新盘和出让的土地容积率都比较低，一般都在2-3之间。比如苏州太湖新城、狮山、虎丘等区域，容积率低于1.5的情况也并不少见。
如果放在10年前的话，这样的地块就不太常见了。
这不是个别城市的偶然变化，而是一个很明确的趋势：超高层小区，正在慢慢退出主流。
01、武汉先变了：从“摩天第一城”到主动降容
作为中原地区“摩天第一城”的武汉，在以前曾经有118栋超过200米高的建筑。但是现在的情况又是怎样的呢？
主城住宅一般不超过100米，副城不超过80米。
10年前，武汉为了冲刺千万人口和国家中心城市的定位，在汉口滨江、武昌滨江等地出现了大量的高密度、超高层的摩天大楼，动不动就是四十几层或者五十多层的住宅楼，核心区容积率直逼3.5到4.0以上。
当时的想法很简单：高度代表雄心，密度体现效率。除了武汉之外，深圳、重庆、成都、郑州，哪一个城市不是这样一路狂奔过来的呢？
直到近几年来，“限高令”落地以及各地新规定出台之后，这个局面才被打破。武汉最新的控规里，主城最高容积率为3.0，副城为2.5，远郊则只有1.6以下。
根据数据，在2020年的时候，武汉的新房中有超过四成是超高层住宅；而到今年为止，这一比例已经下降到了28%，小高层和洋房成为了主要类型。
02、为什么当年大家都爱盖高楼？
把目光拉回全国，我们不妨琢磨琢磨：在过去的十几年里，无论是一线城市还是二三线城市，为什么都会如此热衷于建高楼大厦、提高容积率呢？
其实原因很简单，就是四个字：顺势而为。
第一，土地真的有限。
比如深圳、香港、重庆这样的地方，并不是不想摊大饼，只是因为地理条件所限。
深圳只有两千多平方公里的土地来容纳两百多万的人口，而重庆则被长江和山地夹在中间，要想发展只能往上面发展。
第二，城市的“面子”。
陆家嘴的三件套、广州的小蛮腰、北京的中国尊，在当年迅速崛起的城市中，摩天大楼是最具代表性的地标建筑。
CBD的规模和天际线的高度，直接跟城市的能级与话语权挂钩。
第三，土地财政的支撑。
在城市的大拆大建的时代里，同样的面积的土地上，容积率高、建筑面积大的地块，其出让的土地总价也就更高。
这就成了拉动基础设施建设、拉大城市框架的主要手段。
第四，数亿人的汹涌城镇化。
从九十年代起，父辈们就离开了土地进入城市，而今的年轻人则留在了大城市中扎根发展，几十年来城镇化的速度越来越快。
在短时间内大量涌入的人口中，超高层建筑以及高容积率是缓解住房紧张问题最好的方法。
03、真正的转折点，出现在2021年后
变化并不是一朝一夕之间就能完成的，而是由于政策不断收紧造成的。
2021年之后，住建部与应急管理部联合发布了“限高令”，对超高层建筑进行严格的限制：城区常住人口在300万人以下的城市，严格限制150米以上的建筑，禁止250米以上的超高层；城区常住人口超过300万的城市，严格限制250米以上的建筑，禁止500米以上的超高层。
到2025年《住宅项目规范》进一步全面落实下来，80平米住宅、3.1容积率也会成为一种普遍的标准。
这不是“过去那套不行了”，而是过去那套的使命完成了。
04、全国楼市都在降容，25城十年降了20.7%
最能说明问题的一组数据，是全国25个重点城市。
从2016年到2026年，这些城市纯住宅用地的平均容积率由原来的2.32降低到现在的1.84，十年间下降了20.7%。
到2026年第一季度的时候，容积率在2.0以下的住宅用地成交比例已经接近了50%，而容积率小于1.5的住宅用地成交比例也不小。
再看几个城市：
- 深圳：新建住宅限高79.95米，更新项目容积率从4.0以上压到3.1以内，超高层几乎绝迹。
- 武汉：主城住宅不超100米，副城不超80米，超高层新项目明显减少。
- 成渝：住宅普遍压到80米以内，很多超高层计划直接搁置。
- 长沙：滨江新城过去密集规划超高层，如今控规调整后，商办用地缩减，核心地块容积率也在往下走。
那么为什么大家不玩“高度竞赛”呢？
因为账算清楚了：一方面，高层建筑所造成的消防隐患、高昂的后期维护费用和不断上涨的商业写字楼空置率使得人们开始冷静下来；另一方面，由于人口增长速度变慢了，所以我们也不再需要用盲目增加楼房来展示自己的实力了。
武汉虽然放慢了盖楼的速度，但是却把光谷、华为、小米、长江存储等硬核产业都迎进了自己的怀抱。
以产业的分量来代替楼宇的高度，这才是长久之策。
写在最后：
回过头来看，这其实是一个时代的缩影。
小时候，村里人把县城叫“城里”。谁家盖了两层楼，就已经很体面；谁家盖了三层，那就是村里数得上的“有钱人”。
之后，城市的竞争就变成了比谁的楼房更高。目前很多城市都积极采取措施来减少容积率、控制高度和疏解人口密度。
这并不是一种倒退，在一个时代走向成熟的进程中这是必然的选择。
摩天楼曾经代表工业时代和城镇化的冲劲，超高层住宅也曾承接了人口快速流入的需求。
大时代正在转向，各位朋友，你们现在买房或者看房，还会一味追求超高层的高层视野吗？欢迎在评论区留言，我们一起理性唠唠！
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