△此音频大小为6.26MB
十天前，备受社会关注的民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，这是民法典编纂工作的重要一步，是我国民事立法中的一件大事。
针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题，草案对此作出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
上述规定，给了中国房地产最大的悬念一个明确的答复，那就是房子到期了怎么办这个万众瞩目的焦点。
中国房产，不管是住宅房产还是商业办公房产，都有一个共性，那就是地上的房子都是永久产权，而土地都是租用国家的，有使用租用年限，通常土地的租用年限分为七十年、五十年、四十年，也有部分是二十年。也就是说，大家买的房子拿到不动产登记证明，房子都是永久产权，但是土地是有使用年限，这个在不动产登记证明上面都有体现。
所以，租用期限到期如何处置就成为了大家最关心的话题。一直以来，国家没有给出具体的说法，只是总理在今年的人大会议上回答过会自动续期的答复，但是如何续期，续期是否缴费没有给出明确答复，但是对产权保护给了掷地有声的答复。
3月20日上午十三届全国人大一次会议闭幕后，国务院总理在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十三届全国人大一次会议的中外记者并回答记者提出的问题。总理表示要持续向社会发出信号，让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸。
上述李总理的回答中，掷地有声的提出了四个心“让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸”，表明中央对产权保护的重视。
一直以来，很多人只看到自动续期的提法，就以为是免费续期，如果是免费续期就变成了土地永久产权，这根本不可能。
本次十三届全国人大常委会第五次会议就是关于房产土地到期如何续期的立法的重要会议。给出了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的回答。
显然，自动续期已经明确，也明确提出了续期必须缴费的说法，唯一没有明确的是到期如何续费，用本次会议的提法就是“依照法律、行政法规的规定”。
所以，后面的法律法规就是重点，如何续费如何减免的问题，也就是土地使用权到期之后如何跟国家续约的问题。
其实，不管是土地七十年使用权，还是五十年四十年，都是说的跟国家签约的土地使用期限，到期后都是跟国家续期，当然需要拆迁的除外，因为地上建筑物是私有的，所以会有拆迁补偿。
土地到期后的缴费预期，此前深圳给了试点，二十年土地使用权的就是通过补缴土地出让金获得续租的权力。
早在2013年，深圳发布了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”，首次批量推出了20年使用期限的产业用地。
这个“办法”明确规定：自用的产业用地，可以分期出让、分段计收地价。首段出让年期可为二十年，后续分段年期为十年。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地的自用部分，可按法定最高年限出让。
深圳前海还规定，20年期满，符合产业发展导向、企业经营状况良好的，可以“在缴交市场地价后续期”；未达到续期条件的“给与适当补偿后收回土地使用权，对用地和建筑物重新安排”。
在深圳办法中，可以明确看出两个结论：
一.20年土地试用期到期后，是按照补缴土地出让金的方式延续土地租期，也就是“分期出让、分段计收地价”。这其实就给所有土地出让年限都吃了定心丸，就是都是到期续期，也就是说，20年土地20年后缴费续期，40年土地40年后缴费续期，50年土地50年后缴费续期，70年土地70年后缴费续期。
二.如果土地使用期限到期后不再续期，“给与适当补偿后收回土地使用权，对用地和建筑物重新安排”的规定就给了更加明确的说法，那就是拆迁补偿。这也给所有到期产权的土地到期后如果不再续期的结果提供了处置意见。
更明确的是，四十天前7月27日，深圳市宣布起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。
这意味着符合条件的部分小产权房有望转正，而已完成征转地补偿手续的被非法占有的国有土地有望重新流入市场。这表面是深圳土地资源严重不足，限制着城市发展而扩大城市布局，本质上就是向小产权房动手术，重新整合各种资源的城市发展经历。
根据深圳《征求意见稿》，深圳处理违建将分为两步走，一方面根据规划和土地管理的刚性要求，依法拆除没收一批历史违建；另一方面，根据历史违建用途和当事人不同，设定差别化的罚款和地价标准，对符合规划、满足房屋结构、消防和地质安全要求的历史违建，予以处理确认。
深圳《征求意见稿》将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产，可以入市流通，进行交易。
这就是本次深圳意见的核心内容，小产权房转正的核心就是土地出让金，只要符合规划条件的小产权房“补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。”那么就可以等同于普通商品房。
这个标准其实就是给未来全国所有符合条件的小产权房转正提供了可以执行的补偿标准，就是缴纳土地评估价格的一半就可以转为大产权房。
当然，也就给商品房土地续期到期明确的解决方案，也就是缴纳土地评估价格的一半就可以续期。
比如本次深圳产业用地是五十年使用权，也就是补缴了50%土地价款就能获得五十年的使用权，同样，对应着七十年土地使用期就是缴纳七十年土地价款的50%获得七十年土地使用权。
深圳作为中国改革开放的桥头堡，不仅仅是科技创新中心，现在更成为中国土地制度改革的试验田。
