内外积极因素叠加，市场风格从“杠铃”向更广谱行业过渡。
4月经济数据延续外需强内需弱的格局。4月国内经济依旧呈现生产偏强，需求偏弱的特点。4月工业生产大幅走强，其中汽车、运输设备等行业涨幅最为明显。投资端，基建及制造业投资均较前值出现了不同程度的小幅回落，这也与社融数据反映的年初以来政府债发行进度偏缓不无关系；此外，地产销售持续回落，地产投资各分项也依旧延续此前弱势。社零方面，去年同期高基数对今年4月同比增速造成一定扰动。总体来看，4月经济数据延续着年初以来的特点——外需链偏强而传统内需链偏弱，地产链仍是制约投资需求的主要因素之一。
地产政策超预期加码，有助于提振市场情绪。值得关注的是， 5月17日，全国切实做好保交房工作会议在京召开，多部门联合发布一揽子地产刺激政策，从供需两端分别出发，缓解行业下行风险及压力。需求端，央行等多部门三箭齐发，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等购房限制性政策进行了大幅松绑；供给端最引人关注的就是地方政府主导下的去库存行动。总体来看，本次“517”政策调整力度较强，超过市场此前预期。本轮调整后，全国范围内商品房首付及利率政策进入历史最宽松阶段。需求端政策的宽松能够较大程度激发当前房地产市场的购房热情，有助于继续释放刚性购房需求，缓解房企回款压力。
地产链迎来估值修复，行情持续性仍需等待数据验证。从A股市场的角度来看，“517”政策落地，消除了此前市场对于政策不确定性的担忧，对于短期市场风险偏好将会起到较大的提振作用。一般来讲，政策积极转向到市场趋势性回暖之间多会经历一定的波动：政策预期发酵->政策落地->等待数据验证->数据回暖。政策落地到等待数据回暖这段时间内，市场或经历预期兑现后的阶段性调整，而基本面数据的实质性回暖才会真正带来主升行情。当前对于地产乃至内需修复的预期仍需要静候数据验证。这期间，市场会并密切关注各地去库存政策的演进、特别国债的投向以及商品房成交、价格、待售面积等高频数据指标。短期来看，市场交易热点将会从年初以来持续走强的出海逻辑逐步过渡到地产链为代表的内需逻辑。近3年以来，地产行业估值长期处于接近于0的极低分位水平，与全A估值的走势形成了极大分化；此外，当前机构对于地产链的配置也处于极低水平；因此，政策预期的扭转将会为行业带来一轮快速的估值修复。但国内长期结构转型的大背景下，市场当前对于地产链修复空间依然有待数据验证，因此，当前来看本轮行情更多还是会体现为短期估值修复。
本周市场整体先抑后扬，4月社融及地产政策交织影响下，全A全周小幅收涨。周初在基础服务涨价事项推动下，公用事业行业内各子行业迎来普涨，OpenAI发布GPT-4o大模型，传媒、算力等方向周初亦有表现，周三随着市场对于房地产市场“收储”及杭州、西安等地发文收购商品住房作为公租房等事项催化下，地产链开启预期交易，直至周五系列重磅地产政策落地，地产链相关行业本周涨幅居前。
股债定价呈现分歧。从债市定价视角来看，受地产政策预期交易影响，本周十年国债期货价格明显走低，但伴随着本周五地产政策落地，国债价格周五先抑后扬，债市更偏利空出尽逻辑。而从权益市场表现来看，预期发酵和预期落地阶段，以地产指数为代表的权益资产则续创阶段高点。我们认为权益和债市定价都具有其自身合理性，对权益市场而言，此前地产链相关行业跌幅较大，资金配置比例较轻，配置不足或使得基于政策预期和转向所带动的资金买入，并未能触发部分投资者所预设的预期兑现情形。
权益短期有小幅兑现需求，但中期上行空间打开，行业轮动或有加速。本周相关地产强力政策虽已落地，但鉴于当前地产去库压力较高，市场预期尚未显著扭转，权益市场或有小幅兑现需求。本轮自四月下旬开启的预期交易窗口期，对应“杠”资产已连续三周占优，后续数据验证及政策发布节奏或使得行业轮动速度有所加快。中期来看，本轮地产政策并非终篇，后续根据经济修复斜率，宏观政策仍有较大空间，地产链配置不足情况亦或使得相关行业或基于政策节奏展现较大弹性潜力。参考2016年初，供给侧改革政策发布初期，权益市场初期对相关政策力度仍显犹豫，此后随着相关中观数据的不断被验证，市场底部反转趋势才逐步确立，上行斜率最终开始加速，因此本轮市场中期上行空间仍值期待。
公用事业板块迎来涨价潮，行业利润空间有望增厚。5月9日，广州市中心城区自来水价格改革方案听证会举行，共17位听证会参加人，听证代表均表示理解和支持水价调整。其中，7名居民消费者代表支持居民用水涨价幅度相对较小的方案二，9名听证代表支持非居民用水涨价幅度较小的方案一，1名代表没有选择支持的方案，认为调价幅度可以更加合理。铁路方面，5月2日中国铁路12306官网发布四则调价公告，自6月15日起，对京广高铁武广段、沪昆高铁沪杭段、沪昆高铁杭长段、杭深铁路杭甬段上运行的时速300公里及以上动车组列车公布票价进行优化调整。从公布的票价表来看，部分票价最高涨幅近20%。燃气方面，2024年1月，发改委在2023年6月的《关于建立健全天然气上下游价格联动机制的指导意见》基础之上进一步发布补充文件，要求全国大中城市在今年6月前完成一次调价，9月底前全国县级以上行政区建立价格联动机制（含居民和非居民），截至2024年5月，全国已有多个省市陆续启动天然气价格联动机制。深圳市在居民端与非居民端均提高了管道天然气的销售价格，西安市居民用管道天然气第一阶梯销售价格由2.05元/立方米调至2.18元/立方米，第二、三阶梯价格按照1∶1.2∶1.5加价倍率相应调整。公用事业板块涨价潮下，行业利润空间有望增厚。
03一周市场总览、组合表现及热点追踪
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，要求打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。当日下午，有关部门领导出席国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况并答记者问。此次吹风会上，多个部门联合出台了一系列稳定房地产市场和保交房的重大政策，主要政策要点如下：
央行：推出四项政策举措稳定房地产市场。一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，调整后的首付比例创下历史新低。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
国家金融监督管理总局：对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷。国家金融监督管理总局副局长肖远企在吹风会上强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，对不同所有制房企和房地产项目一视同仁，按照市场化、法治化原则，合理评估，积极予以支持。政策亮点有以下几点：第一，建立绿色通道。要求银行优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，在项目准入、评级、授信、贷后等方面都可以单独管理，允许单列授信额度。同时，也要制定尽职免责的具体细则，对于基层行和相关员工已按照要求勤勉尽职的，以及因不可抗力因素导致贷款发生风险的，予以免责。第二，做到应贷尽贷。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，切实保障购房人的合法权益。第三，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。商业银行要严格审查信贷资金用途和流向，与借款人约定在贷款银行开立项目资金监管账户，确保项目资本金、贷款发放、支付支用、贷款偿还等通过项目资金监管账户办理。“白名单”项目的预售资金监管账户应开立在主办银行。
住建部：将出台保交房攻坚战工作方案。工作方案重点把握三个方面的要求：第一，做好保交房工作，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。第二，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。第三，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。
自然资源部：支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地。自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。具体的政策亮点，可以简要概括为以下三个方面：一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
短期来看，此次国务院政策例行吹风会释放的一系列重磅政策对于提振房地产市场主体的信心、化解地产市场当前面临的困局具有非常积极的意义，有望扭转当前地产市场的局势；长期来看，此次吹风会释放的政策信号也为构建房地产发展的新模式定下了基调，有利于加快构建地产发展新模式。股市方面，受持续的政策利好提振，陆港两地股市房地产板块近期表现亮眼。
