北京格韬律师事务所主任杨红伟律师代理的某房地产企业增值税案件，某地方税务局按照“旧房”对未销售房屋课以重税，对企业形成颠覆性影响。杨红伟律师代理后，与当地税务局沟通无效。杨红伟律师对全国的情形，认真调查、全面研究、审慎思考后，向国家相关权威部门进行了专业化反映，国家相关部委发文，就房企旧房的现行认定规则及征税规则，予以变通适用。
根据财税字〔1995〕48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第七条和大多地方局规定，"使用时间在12个月以上的或者使用了的房屋"，应认定为旧房（俗称二手房）。
涉案某房地产企业，为了融资，就企业未销售房屋办理了房产证，为了不闲置浪费，能够回收一定资金，就未销售房屋又进行了出租。某地方税务局就该企业未出售房屋按照”旧房“而非”新房“课以极高税负，对该企业的经营形成颠覆性影响。
该企业老板一向兢兢业业，奉公守法，诚信友善，从其朴素的认知出发，主观上无法接受这样的征税，从企业的实际情况出发，客观上也无法接受这样的现实。格韬杨红伟律师代理后，就当地房企未销售房屋的使用情形进行了走访，就全国其他省市房企未销售房屋的使用情形进行了了解，在近年房地产市场被严格调控销售普遍困难的情形下，该房企的做法，合情合理，具有一定普遍性。
格韬杨红伟律师在全面充分研究全国各地关于旧房认定的政策后，发现有的地方很早就采用了"会计标准"，即由房企自己决定，是将未销售房屋列为"存货"还是"固定资产或投资性房地产"；有的地方则采用了"清算标准"，即在清算时，由房企进行确认。这些关于旧房的认定标准与近年实际情形更具切合性。
在以上工作的基础上，杨红伟律师向国家相关部门进行了反映，以解决房企普遍面临的问题。杨红伟律师认为：
就旧房认定的具体标准，财税字〔1995〕48号文及全国其他地方采用的"使用标准"，在当年房企销售较好，房价不断上涨的背景下，目的在于遏制房企压房不卖获取投机利润的行为，而近几年实际情况，房企未销售的房屋属于被动持有，而非主动持有，”使用标准“适用的社会基础已经全然不同。就目前的情势而言，应当体现合理税负的立法本意，遵循公平税负的基本原则，基于房地产去库存压力极大的客观现实，摒弃过时的"使用标准"，采用"会计标准"，以统一旧房认定标准,避免产生极不公正税负和权力寻租的情形。
在杨红伟律师反映后，由于国家有关部门对此问题的关注，最后，由国家某主管部委内部发文，就房企的旧房认定，根据房企实际情形，按照减税降费的总体要求予以适用。就该企业的涉案房屋，当地税务机关按照法定程序依法撤销了其原征税行为。
声明：本文不构成任何规定的任何解读，本文所涉及相关征税事宜，请与当地税务机关沟通或向国家相关部门咨询。本文已采用化名，请勿对号入座。
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