我是评迷君，第一次写，多多关照。
其实，写这篇的开始，是这样的。
后台有11个粉丝的留言，很关注红桥，河北区几个在售项目，评迷君又不能单纯做这几个项目的广告，索性都写出来。客观一点。与大家聊聊市场的动态。
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近15年来，天津的地产江湖发展脉络，除了市区居中地带和海河上游两岸早期开发。
整体的主战场一直是南强于北，西强于东（仅限市区）。俨然各大企业一窝蜂的扎堆有其独到之处，但是根本性的发展，还是城市定位的属性与培育的周期。
从老梅江，到环外的大梅江概念（双港，大寺板块），再推进到新梅江和八大里的组合，城市向南发展一直是渐变的推进。另一个便是西部板块的网红中北镇，渐变型的城市化模型俨然成为天津市区各大板块中最为核心的一个中轴核心，其房价，需求，人口，以及配套资源的辐射面从2016年，也开始向外延展。
而作为另一个方向，天津北，无论是红桥，河北，甚至之前的北辰都难以形成城市化发展的新城市板块。
这其中固然有早期资源向城市南部倾斜的政策性利好，同时在于根本来说，也涉及到一些旧城拆迁，道路市政短期难以改变和城市资源迁移所遇到的难度。也正因此，在很多外地人购房的眼中，城市北部的“中环线”不如城市南部的“外环线”，俨然成为了不争的事实。
在很多天津本地人眼中，他们更青睐所见即所得“二手房”，因为更实用，更便宜，比起居住舒适度，人们需要的更多的是优先有一个“住的地”。
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但，10年，光阴转瞬即逝。
发展的模型，南北有异。
城市南部形成了新城市化固有居住领域和生活方式，而土地俨然在渐渐的减少。向外推进，开始也面对了一个新的问题，人口与资源。
城市西部在早期南开寸土寸金的时代，也已经外迁，向着更大的外围版图推进，但是也遇到了房价与资源匹配的问题。
而城市北部，无论是环内的河北，红桥，北辰三区而言，接壤并行，却相对发展步履蹒跚。因为点状型发展的城市北部区域，除了海河，泰达城板块，尚未形成真正的新城市化居住群。
与天津五环线相对的“十一纵射线”
但是城市化的需求，给了房企更多的想象空间与发展的目的地。在高端产品匮乏的区域，重启“地王”的需求，成为了2015年-2016年天津土地市场的一抹亮彩，很难想像河北，红桥，北辰的地块，会吸引到那么多房企的布局，当然这其中也有与当时背景相近市场的原因，大多数房企也是几经调研后，对于未来预期的市场和需求度进行的判断。当然，也不乏一些房企“脑袋一热”拿到了高价地块，面对2017年药效刚刚释放的时候，也许很多人都还在期许，但是面对2018年药效发作的市场型周期，房企不得不加速自己的动作。
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等，俨然是2018年最错误的决定。
跑，已经是目前市场急需要做的动作。
天津北，这么多房企布局的出路在哪里？
红桥区凯莱赛夜市夜景
天津北部的最大痛点在于老房子的集中性太高，之前说过，二手房流通领域远多于新房。价值而且高端办公集群和商业体集群较少，形成的模式依旧是传统的老城居住模式。当然，对于本地人而言，这种生活氛围很惬意，也很便利。但是对于房地产及投资者而言，确实是另一种看法。
我们简单来看几个项目。首先是目前已经在售的红桥市场，保利融创的公园大观，与北岸中心，可谓红桥翘楚。在加上首创的油脂厂地块（据说是首创禧瑞系产品），可谓当前红桥三杰。
其中销售最快的应数北岸中心，高层产品如今去化的几乎进入尾盘的节奏，洋房也已经开盘，仁恒的物业和精装品质还是不错的。公元大观的洋房品质并不低，整体的区域型需求释放还可以，但是毕竟是洋房吗，总体价位在那里摆着呢。整体来说，红桥的区域新盘并不多，无法形成整体的区域板块开发。因此，价格割据战一直是目前红桥市场的痛点所在，需要的是未来土地出让和整体开发商的节奏，等首创项目的出现，整体区域的氛围又会提升一些。
有人会说，你把惠灵顿放哪呢？其实从目前的区域定位而言，惠灵顿的区域俨然只是在红桥界内，而价格和居住区域俨然还是紧贴老城里的版图，暂时没有同比性。而且整体片区发展已近成熟，已近形成筑底概念。
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而河北区的市场，可谓百花齐放，但是布局非常散，同红桥一般，早期无法形成整体居住带的布局。后期依托于中环线两侧的开发，形成了北宁湾，中铁国际城，天房北宁公元，天房中山路这四大天王的双向组合型区域，虽然中建加杂着建昌道，温州城一些老板块。但是着实不影响盐坨桥两侧的中环一脉的整体进度。而且相互价位落差不大，形成了区域新房市场的巩固化。整体中环线两侧，逐渐有了现代化城市居住板块的样子，加之近期中铁建的商业将会开发，未来天房中山路也会有大型商业体，虽然一桥之隔，但是城市化效应会整体形成。
上周到这周，河北区的三个火枪手纷纷亮相。
金钟河大街中铁建的项目亮出案名西派国印，与此同时，之前亮相的港铁地块的首创天阅海河与中冶德贤华府，也纷纷问世。这三大项目将都会主打高端品质的产品，拉动河北区整体项目的和社区的品质。但是个人认为，这三个产品的，前提是对于河北区高端社区的难度，还是相对存在的。其一，不比早期的海河大道，仁恒，旺海主打的纯海河一线景观轴的概念；其二，对于首创大都汇这样的定点属性的中山路地标IP的本地化属性，以及当时的售价。其三，高端区域对飙的资源性和配套属性，将会是这三个高端盘在未来周期要面对的。
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有人会骂，有可比性吗？
我会回复：当然
没有。
各有千秋，对比时代，肯定会有一些错落感，旧的只能买二手，但是价格，呵呵了。
但是新房只要价格有优势，在目前更迭的产品属性下，中冶打出了产品的科技属性和四河交汇的特色；首创拿出了港铁配套的未来地铁商业综合体的价值；中铁建目前只是案名亮相，具体产品没有了解过，但是对比河北区的三大东西向动线（金钟河大街，中山及中山北路，志成道快速），至少占据金钟河的大动线。
所以说，百家争鸣，重点在于，谁的高端产品更加“接地气”，谁的高端产品真的能从体验上“信服于”购房人，谁能提供给与其他项目与众不同的配套生活资源，才是关键的点。
北宁湾商业广场效果图
当然了，有高端项目的出现，至少会引发市场的竞争性更加激烈，在售的产品也会迎来价格区间的客群挤压，诸如河北区五马路的中铁诺德中心，榆关道和南口路交汇处的绿道丹庭，建昌道板块的紫金府，天泰路板块的天房天泰和它的地王。至少在目前的价格竞争趋势上，一旦三个火枪手的价格“傲人”，那市场必定会形成区域化大版图的挤压性。与之前海河沿线的挤压不同，河北区海河沿线已经空空如也，也就是津东平安街地块的公寓产品尚未问世。但是住宅俨然没了。
所以，无论是河北，还是红桥，都需要这样一场涅槃重生。
这一次重生，两个区域不仅仅是需要几个开发商，几个高品质的项目，几个优质社区的打造，它们都需要城市化的资源匹配，需要城市化的开发推进，同时需要城市化的物业形态遍地开花。
在这场战役中，没有绝对的赢家与输家，更多的是让市场真正的带动城北的活力，看到开发企业的动作，看到资源与城市发展的新方向。
这一战，在所难免。
好比，文章开始说的一般，与其等，不如开跑。
与其被市场分流客群，不如打造产品去定位和客户对你的真正认可。
河北也好，红桥也罢，涅槃之战，箭在弦上。
别忘记，天津城北，还有北辰一众，虎视眈眈。
我们下期再聊—聊大北辰。
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