这几天，上海静安区一些区域土地规划发生了调整，主要涉及大宁和彭浦，总结起来就是增加了3块宅地。
3块宅地中大宁地区有2块，均位于N070302单位。其中，111-21地块用途由此前的商服用地调整为住宅地块，地块占地面积·10730平方米，容积率2.5，限高80米。
同时，109-02地块调整为住宅+办公楼混合用地，地块占地面积24097平方米，容积率1.63，其中住宅比例15%，办公楼比例85%。
大宁地区这2块地位置都很优越，周边商业、轨交、医院资源都比较丰富，属于上海北中环内成熟板块。
2024年五批次土拍中，中建二局曾经拿下板块内一幅住宅办公综合用地，距离该地块近2公里，目前市场吹风价16.5万每平。
另1块宅地在彭浦地区，位于N070702单元。根据规划，单元内zb031c-25地块用途调整为住宅，占地面积11308平方米，容积率2，限高60米。
该地块距离1号线彭浦新村站约1.7公里，可以看做是轨交盘，此外地块北面不到1公里的地方是在建的19号线。
上面3块地一旦进入土拍市场，必然会引起市场疯抢，尤其是大宁，绝对是热门中的热门。
从2024年土拍行情来看，房企拿地范围已经缩圈，中环附近的宅地是香饽饽，最主要原因是稀缺。
因此，上海市区的各区政府也在挖空心思怎样能提供更多这样的宅地，目前来看最直接的方法就是改规划。
例如大宁地块这次就从商服改成住宅，而去年徐汇也将一块地从办公改成了住宅，并最终成就了全国单价地王。
还有一种方法比较慢，那就是旧改，也可以叫做城市更新，时间和资金都要求高，相信大家都知道，就不展开细说了。
郊区的区政府怎么办呢？郊区宅地资源很多，问题在于如何吸引开发商。一方面，肯定是要大力发展产业、导入人口，这样区域内的宅地才会有吸引力。另一方面，可以适当降低宅地容积率，提升宜居性，比如这个月即将拍卖的松江1.01宅地。
从长远来看，上述这些方法都非常正确，市区商业目前处于过剩状态，将其中一部分土地改为住宅，能将土地更大程度的利用起来。
而郊区住宅市场则应该走差异化路线，降低容积率是最直接的方法，同样的户型下，一个1.01的社区和一个2.0的社区，生活体感天差地别。
可以预见到，2025年会有更多通过上述方法进入市场的宅地出现，全年土拍至少会有十批次，上海房地产市场要保持流通性，土地市场供应需要跟上，如今能吸引房企的唯有市区或低密度。
