就在近期，杨浦东外滩中铁云璟外滩拿到新一批房源预售证，迎来年内第三次开盘认筹。
对于这个曾经刷新杨浦楼板价纪录的地王项目而言，这不是一次简单的加推，而是中铁置业在上海高端赛道的又一次突围之战。回顾前两次开盘的表现，项目的市场答卷，并不算好看。
值得注意的是，中铁置业上海公司一把手已在今年发生变更，段国杰接替刘向前出任党委书记。本次开盘将是段国杰接手后的首次推盘，不知能否给市场带来惊喜。
01
两度开盘去化缓慢
时间回到今年4月，中铁云璟外滩首次开盘，推出47套洋房产品，备案均价约13.21万每平。开盘认筹阶段数据亮眼，认筹率超过117%，市场一度期待杨浦滨江低密项目能够跑出爆款行情。
但开盘之后，网签数据迅速拉开反差，首期实际去化远不及认筹热度，公开网签数据显示，开盘后一段时间仅少量房源完成签约。
6月初，项目火速推出二批次，93套房源入市，最终直接取消摇号，市场热度进一步降温，即便给出多重认购折扣，在13万+的单价段，依旧没能撬动大批量成交，去化表现低迷。
截止到目前，网上房地产显示，中铁云璟外滩前两批次总计推出140套住宅，已销售22套，去化率15.7%。
项目所处的杨浦东外滩板块内强手林立，保利、中建的多个楼盘同台竞技，客户选择足够多，买家用实际行动投出了手中的房票。
在上海10万+改善市场，地段只是入场券，产品定位、户型打磨、品牌口碑、价格博弈，每一环都决定项目的命运。两次开盘没有打出预期，也让市场开始重新审视中铁置业，这家老牌央企在上海高端市场的真实战斗力。
02
高价抢地打响品牌
中铁置业进入上海已经十余年时间，2009年正式落子上海，早期更多深耕办公、商业以及普通改善住宅赛道，先后落地中环时代广场、世博云境、古美阅华等项目，在刚需、刚改市场积累了不少作品，长三角范围布局也铺得很开。
很长一段时间中铁置业在上海缺少真正拿得出手的顶级豪宅代表作，过去更多是做稳健的主流市场，极少参与内环核心风貌地块的厮杀。
改变发生在2025年的土拍市场，中铁置业一改往日的保守姿态，连续在杨浦拿下两幅重磅地块，也就是云璟外滩、云绣外滩“双子星”。
尤其是云璟外滩地块，经过几十轮激烈竞价，击败一众老牌豪宅玩家，与如皋国资联手以9.22万每平的楼板价拿下杨浦地王，外界一片哗然。
重金抢地也彰显出中铁置业的野心——想要跳出过去的舒适圈，切入上海市区高端改善赛道，用豪宅打响央企的高端品牌。
但拿地拼的是魄力，卖房考验的却是对上海高端客群的理解。从普通改善直接跳级做13万+滨江豪宅，中间横亘着巨大鸿沟。上海的高净值买家，见过太多滨江项目，不会仅仅为央企背景、地段概念买单。
03
叠墅能否打开局面
如今，第三批次房源即将入市，与前两批不同，本次中铁云璟外滩将会推出叠加别墅产品，备案均价15万每平，仅比前期洋房均价高出约13%，足见其想要快速去化的意愿比较强烈。
不过摆在中铁云璟外滩面前的现实难题没有消失，前期存量还未消化完毕，板块竞品依旧扎堆，如何打动挑剔的改善客户是绕不开的命题。
当然，央企最大的底气是资金安全，不存在高周转的压力，不必急于清盘，可以慢慢卖。但慢卖不等于好卖，地王项目的成本不低，每多囤一天都是财务成本。
三次推盘，相当于中铁置业拿着真金白银，在上海顶级楼市完成一场实战测试。中铁云璟外滩的成败，已经不止是一个楼盘的销售结果。它决定市场如何看待中铁置业做高端产品的能力。
如果这一次新批次依旧难以打开局面，意味着后续再拿上海核心高端地块，市场会打上一个大大的问号。倘若能够实现突破，才算真正拿到上海豪宅圈的入场券。
东外滩从不缺故事，地王也自带流量，但上海楼市从来不相信情怀，最终只认成交。新批次开盘在即，中铁置业这场高端闯关，即将揭晓答案。
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