就在刚才，上海年内第十批次集中土拍开幕，四幅地块将迎来最终买家。宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块率先尘埃落定，象屿地产成功将这宗淞宝板块稀缺滨江低密宅地收入囊中。
值得一提的是，该地块仅有象屿一家参与竞买，最终以底价12.145亿成交，折合楼板价2.7万每平。这是近9天以来象屿在上海拿下的第二块宅地，8天前其与建发联合70.5亿竞得静安大宁宅地。
象屿地产自下半年完成区域重组，丁明芳8月正式执掌合并后的新上海区域后，开始加速在申城投资布局，不过摆在其面前的机遇与难题并存。
01
地块开发机遇挑战并存
站在土拍的视角看，象屿本次拿下的是一块先天条件足够亮眼的地块。
土地出让面积近3万平方米，容积率仅1.5，限高36米，紧邻炮台湾湿地公园，距离长江岸线仅约600米，背靠邮轮港规划红利，旁边还规划有滨江摩天轮文旅地标，生态景观资源在宝山属于第一梯队。
板块内海上世界商业、宝乐汇等配套已经落地，教育、医疗资源成熟，属于主城区内少有的可开发滨江居住地块。
但光鲜的地块标签之下，开发的现实难度，从拿地那一刻就已经存在，并不是拿到地就等于拿到稳赢的剧本。
首先是地块本身的工程约束。控规明确建议项目建议室外地面标高做到9米，且出土量不大于约5.3万立方米，大概率要做抬板社区，地基、土方、地下结构的建设成本会明显高于普通住宅地块，直接抬升建安投入。
地块东侧规划了C7‑a‑26商业文化商办混合用地，商业文化属性很重，虽然本次没有同步出让，但未来街坊整体界面、人流、业态，都会直接影响住宅的居住体验，项目需要和周边待开发的综合体形成协同，存在不确定变量。
其次是板块的现实短板。地块距离3号线宝杨路站直线约2公里，公共交通是明显短板，客群会高度依赖自驾出行。
淞宝是宝山成熟老城区，本地改善购买力充足，但外溢导入客群有限。此外，滨江概念虽然好听，但邮轮港文旅带来大量流动客流，如何平衡文旅热闹氛围与住宅社区的安静居住属性，是产品设计需要攻克的难题。
02
公司架构调整后迎大考
拿下炮台湾地块，也是象屿地产近几年在上海战略路径的缩影，而这份重仓上海的背后，是持续的组织架构迭代与管理层震荡。
作为深耕上海多年的闽系国企，象屿2022年在上海迎来一轮拿地高峰，通过联合开发模式一年拿下6幅地块，在嘉定、闵行、宝山多点落子，迅速扩大上海的项目版图，公园1872、虹桥璀璨公馆等一批项目入市，曾经收获不错的市场热度。
但高光之后，市场环境发生变化，象屿在上海开始直面残酷的市场检验。部分项目出现开盘热、后期去化放缓的现象，不同板块项目分化明显。既有爆款，也有不少楼盘陷入滞销、无奈慢慢走量的状态。
区域层面的人事与架构调整，也侧面折射出上海战场的压力。
过去一年多时间，象屿华东掌舵人两度更迭，2025年原沪浙区域总鲍轶群调回集团，吴杰接棒沪浙区域；2026年又将沪浙、江苏两大区域合并，组建全新上海区域公司，收缩外围，资源全部压注苏沪主战场，由丁明芳出任新上海区域总经理，营销条线也同步完成换新，整个上海战区完成一轮班底重构。
对于象屿而言，上海已经成为集团的胜负手，每一块地的成败，都牵动着区域考核。
架构大调整之后，象屿依旧坚持上海核心战场，继续在公开市场补仓，9月底接连拿下静安大宁和宝山炮台湾滨江地块，可以看出企业依旧坚定看好上海主城区改善市场，愿意拿优质稀缺地块做产品，试图用低密滨江作品重新夯实品牌口碑。
只炮台湾这宗地块对于丁明芳来说是一次机会，如果产品做得到位，可以打出一个代表性的滨江改善作品，在宝山淞宝站稳脚跟，为后续深耕板块埋下伏笔。
同时这次投资也是一次大考，如何消化抬板社区带来的额外成本，如何处理和东侧文旅商业的关系，如何做出适配板块购买力的产品，将直接决定这个项目最终的市场结局。
成功拿地只是开始，新的管理团队接手之后，真正的较量才刚刚拉开帷幕。
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