合景泰富1800亿债务压顶，销售降速、拿地放缓、业绩下滑
原创2021-10-11 16:56·小债看市
“新华南五虎”之一的合景泰富，在跻身千亿房企阵营半年后，1800亿债务重压之下，销售降速、拿地放缓，渐渐褪去了昔日的雄风。
01
美元债异动
10月11日，由合景泰富集团（01813.HK）发行的“KWGPRO 5.2 09/21/22”盘中下跌5.93%，报81.350，收益率29.312%。
日前，合景泰富集团2026年8月到期的美元债跌幅势创纪录。
10月5日，合景泰富集团6%债券每1美元跌2.8美分至85.9美分，创出该券2021年5月发行以来的最大单日跌幅。
《小债看市》统计，目前合景泰富集团存续美元债10只，存续规模41.53亿美元，其中将有11.5亿美元债于一年内到期。
存续美元债情况
此前，标普将合景泰富集团的信用评级展望调为“负面”，激进的增长策略让后者的流动性缩进。
除此之外，合景泰富集团还存续3只境内债，存续规模71.7亿元，均将于1-3年内到期，其面临集中兑付压力较大。
02
800亿有息负债压顶
据官网介绍，合景控股集团成立于1995年，于2007年在香港联交所主板上市。
合景控股集团以“根植广州，辐射全国”为发展战略，旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块。
合景泰富集团官网
从股权结构看，合景泰富集团的控股股东为晋得顾问有限公司，直接持股比例为40.84%，公司实际控制人为自然人孔建岷。
股权结构图
2020年，合景泰富集团以1036.1亿销售额迈入千亿门槛，今年其将全年销售目标定为1240亿元。
今年前9个月，合景泰富集团实现销售额767.56亿元，同比增加16.45%，仅完成销售目标的61.9%。
据克而瑞数据，前九个月合景泰富集团以567.7亿操盘金额位居房企第42名；以297.9万平方米操盘面积排第44位，属于50强中型房企。
克而瑞数据
今年上半年，合景泰富集团拿地全面收缩，新增项目合计总建筑面积51万平方米，总成本13亿，权益建筑面积为37万平米，权益土地成本为9亿。
截至6月底，合景泰富集团共拥有177个项目，分布于41个城市，合计权益建筑面积约1594万平方米，总建筑面积约2317万平方米。
从经营业绩上看，上半年合景泰富集团实现营收129.7亿元；实现归母净利润27.53亿元，同比下降21.71%。
盈利能力
上半年，合景泰富集团的毛利率和净利率分别为30.05%和21.99%，虽处于行业高位，但也和其他房企一样持续下滑，分别下滑2.15个百分点和6.3个百分点。
截至今年6月末，合景泰富集团总资产为2431亿元，总负债1812亿元，净资产613.9亿元，资产负债率74.53%。
从“三道红线”看，合景泰富集团剔除预收款的资产负债率为71.8%，非受限现金短债比为1.8，净负债率54.1%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，合景泰富集团主要以流动负债为主，占总债务的66%。
截至今年6月末，合景泰富集团流动负债有1198亿元，其中一年内到期的短期债务有235亿元。
相较于短债规模，合景泰富集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有426.1亿元，对短债形成良好覆盖，短期偿债压力可控。
在备用资金方面，截至2020年末，合景泰富集团银行授信总额有1090.15亿元，未使用授信额度为747.32亿元，可见其财务弹性良好。
银行授信
除此之外，合景泰富集团还有613.9亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计572.9亿元。
整体来看，合景泰富集团刚性债务有807.9亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为44.6%。
有息负债规模高企，今年上半年合景泰富集团财务费用为7.627亿元，同时其销售、营销和行政开支大增，期间费用对利润形成严重侵蚀。
从融资渠道看，合景泰富集团主要依赖于股权和发债融资，融资渠道较为狭窄，上半年其平均融资成本为6.1%，同比增长28%。
值得注意的是，合景泰富集团降杠杆动作，存在一定“明股实债”嫌疑。
2019年至今，合景泰富集团少数股东权益分别为24.48亿、103.8亿元和171.59亿元，增速较快；但其少数股东损益分别为2.5亿、2.25亿以及1.01亿元，占比和增速与少数股东权益不匹配。
合景泰富集团少数股东权益的短期保障，预示着其可能存在较大体量的合作开发，同样不排除一部分债务被置于“表外”。
总得来看，今年以来合景泰富集团业绩和盈利能力下滑，有息负债高企，剔除预收款的资产负债率仍高于红线，存在一定“明股实债”嫌疑。
03
“华南五虎”之一
1994年，年仅26岁的孔建岷从工行信贷部辞职下海，与人联合成立新恒昌公司。
次年6月，孔建岷三兄弟联合创办合景房地产公司，进军房地产开发市场。
随后，合景房地产相继开发了御华苑、叠彩园、盈彩美居等住宅小区，开始为广州市民所熟悉。
2004年，孔健岷以当年市场第一天价投得广州珠江新城两幅“地王”，分别建成现时的珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场，自此在广州地产界一炮而红。
合景泰富董事局主席孔健岷
尽管在广州房地产界打拼多年，但孔氏三兄弟为人却都极为低调，哥哥孔健楠和弟弟孔健涛出席过一些重大新闻发布会，而孔健岷则一直保持神秘，直到合景泰富在香港上市。
2007年7月，合景泰富在香港联交所上市，这是孔健岷首次正式出现在媒体面前。同年，孔健岷家族以165亿在2007年胡润百富榜排第33名。
上市后，合景泰富在规模上并没有急于快速迈进，而是用了6年时间，从战略思维角度去实现产品覆盖。
自2016年起，合景泰富开启了扩张之路，2020年其入驻城市数量由2016年的12个上升至40个。
凭借在土拍市场上激进举牌，一直被视作“清闲”房企的合景泰富，晋升为“新华南五虎”之一。
2017年至2020年，合景泰富销售金额的复合增长率达到39.7%。同时其杠杆水平也持续放大，债务压力持续攀升。
今年以来，跻身千亿房企阵营后，合景泰富渐渐褪去了昔日的雄风，债务重压之下，其销售降速、拿地放缓、业绩下滑，陷入“增收不增利”的怪圈。
