在这一轮行情中，深圳的购房者最深入人心的概念教育，应该就是“一路向西”了。
应着一路向西，逆袭最成功的便是沙井，今天和大家聊聊你们所不知道的沙井楼市真相。
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2010年之前，沙井只有三四个商品房。
只有2004年丽莎花都、2007年鸿荣源禧园和2009年棕榈堡，是深圳商品房最少的片区。
当年的华强北柜台大部分都是厂货在沙井，所以这里的中小企业主特别多，上面的小区都住着最早的小企业主。
2010年之前的沙井，房地产由村委和黑社会勾结，建了大量统建楼。
沙井每一条村都有统建楼，这些统建楼放在现在来看，地段都非常好，临近地铁站、沙井天虹和新沙天虹，靠近沙井的城市主干道。
目之所及，都是统建楼
虽然建筑品质、物业差点，但居住品质甚至比商品房还要好，因为地价极低，只有建筑成本，所以拼命做大面积，做大楼间距。
而统建楼的价格，仅仅是同时期红本商品房价格1/3-1/2。2007年开盘的盛芳园，价格3800元/㎡，同期开盘的鸿荣源禧园7000元/㎡。
现在盛芳园价格是38000元/㎡，鸿荣源禧园80000元/㎡。
沙井的统建楼某种程度上承担了特殊性保障房的作用，实现了让普通人实现品质居住，落地生根在深圳。
高端有商品房，中端有统建楼，低端有农村房。
所以从这个角度来看，沙井绝大部分人，都有一两套统建楼，统建楼沉淀下来了沙井很多的民间资金和创业财富，也让很多人得以在沙井安居乐业留下来了。
现在统建楼普遍单价在2万多，好的涨到3-4万多之间。
2
2010年之后，深圳开始清理违建，统建楼只有存量没有增量，那时万科开始进入沙井，在新沙路建了万科翡丽郡。
万科在进入沙井时做竞品调研，发现沙井几乎是商品房空白，沿着沙井的主干道宝安大道和新沙路，竟然没有商品房，全都被统建楼占据。
自此，沙井开始进入商品房时代。
过江龙和地头蛇的利益之争，最终邪不压正，民不斗官。
沙井以龙哥为首的黑社会性质开发商纷纷被干掉，沙井从此进入商品房时代。
新沙路万科翡丽郡、西荟城、香莎公馆，这些早期的商品房，开始应声而起。
此时的沙井中心还在沙井街道办附近。
一部分有学位需求的人开始买商品房，不过大部分人都对商品房没什么感觉，所以2015年之前的沙井，商品房不是很好卖。
2007年统建楼盛芳园，就卖得比鸿荣源禧园要好啊。
一方面是：沙井大部分人都不差住。很认可统建楼，统建楼面积大、地段好，自己按照自己的意愿装修，住着也蛮舒服。
即使买商品房也是为了小孩，机关事业单位的人更多的是去宝安中学附近买学位房。
另一方面是：沙井人的楼市观念还没觉醒，还没有意识商品房的金融属性。
而且由于沙井本身比较乱，所以也没有吸引关内的人外溢到沙井。
那时的沙井，只有一条新沙路，两车道，人多，路挤，车多，电动车乱窜，城市界面非常杂乱，严重缺乏商业和名校。
3
那时的深圳，因为城市膨胀发展，市区空间不足，特区关内关外也开始一体化，屌丝们终于打破了死守深圳关内的矜持。
灵魂和肉体开始跨过那道被拆掉的二线关，一部分沿着地铁1号线，往宝中往碧海外溢，一部分去了宇宙中心龙华。
当年的网红，是靠着大前海的宝中和整天吹嘘宇宙中心的红山、深圳北站板块。
2010年之前被赶到西部宝中的那批成了刚需升级到了改善，新一批的刚需，又被赶到了挨着宝中的坪洲、碧海。
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2010年之后，沙井的发展史，其实就是一部深圳城市发展膨胀史，一部深圳外溢迁移史，一部居住结构变化史。
真正让沙井走进大家视野的是，地铁11号线。
2015年那一波翻倍行情，把一部分人从市区赶到宝中碧海，赶到跨过机场到达北边的福永沙井。
但是，那时的沙井，还只是很小一部分人不得已的选择。
从那时开始，沙井的商品房开始零零碎碎有一些外溢需求过来，也夹杂很少一部分的投资。
因为那一波翻倍行情，市区方向门槛抬高，沙井就成了一个洼地。
本地需求有人先知先觉也开始主动买商品房了。
一些工厂的小白领，沙井本土机关事业单位的年轻人，夹杂市区过来的刚需为主投资为辅的需求，沙井的商品房市场开始有起色，不过市区外溢过来买，主要是觉得这里便宜。
这时来到了2017年，宝安区政府举全区之力打造的宝安中心区完全成熟，碧海也成功成为睡城快满了。
深圳经济体量又膨胀了一圈，整体房价也上了一个台阶，是时候舒展一下活动空间了。
加之之前一直疯传宝中会为前海做嫁衣裳，于是市级和区级的目光开始跨过机场，看到了沙井，尤其是沿海那一片。
房地产商是最先知先觉的，提前预测了城市发展的规律，提前进来跑马圈地。
华侨城四海云亭、东关拾悦城、星河荣誉、博林君瑞、万科星城、卓越誉珑、京基御景珑庭、中熙珑湾，万丰海岸城、华侨城东塘旧改，华润金蚝小镇。
华侨城东塘旧改实拍
那时的沙井，因为地理位置和交通条件原因，又被机场阻隔，在深圳屌丝的心里没有一点位置。
他们甚至没听说过沙井，即使听说了，也毫无概念，跟我们现在听说非洲没什么区别？
哪怕来了沙井，也被沙井新沙路乱串的电动车吓跑了，那时沙井的市容市貌，还不如老家县城。
这是2015年之前的沙井。
它没有存在感，只有不尽人意没有任何的光彩靓丽，只是一个大型工业区。
这个小镇似乎自成一体，一百多万人勤劳踏实地干工业，住宅市场也是别具一格，自给自足。
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如果说博林君瑞之前，沙井本地需求和外溢需求的购买比例是7:3，博林君瑞之后，就达到了5:5。
东关拾悦城主要还是本地刚需自住60%+外溢需求自住10%+外溢投资30%。
那博林君瑞，就是本地需求自住和外溢需求自住占了80%，投资占20%。
沙井的楼市进入2018年之后，因为会展中心和万科星城的不断引流不断曝光，西部沙井彻底被外溢过来的刚需认同。
在这之前，外溢需求买沙井还是很需要勇气的，主要在便宜，买不起碧海龙华，主要是便宜，扔点钱投资。
所以2018年，香莎公馆和拾月城卖了两年的尾盘没了，博林君瑞日光。
万科星城3400套、卓越中寰300套、华强城1500套，三盘厮杀。
华强城日光，万科星城线上几秒钟卖出去1900套。
2018年12月01日，我去了万科星城调研
自此，沙井楼市才渐渐进入疯狂阶段，也才有了今天深入深圳人心智的“一路向西”。
