“二手房指导价”真的是今年最火的词。
不仅仅是深圳和东莞、成都，西安也开始正式落地“二手房指导价”
很多不关注西安的朋友不知道，其实西安已经连续上涨了几年。
早在2015、2016年时，西安的房价要比周边的郑州，武汉，济南、合肥都要低。
而在2016年底，郑州，合肥炒房团冲进西安之后。西安人民才后知后觉，一头扑进楼市。再加上永康书记的抢人大战，让西安楼市之火一直烧到了现在。
并且西安的新房，二手房均价都已经远超过曾经比自己还高的郑州。
在经历了620新政，要求一年社保个税或落户满一年才能买房之后，西安的楼市并没有真正的降火。
3月份，西安又补了一个“大招”：
第一个核心点，限购门槛提高。之前是需要满12个月社保或个税。或者入户满一年。
第二个核心点，限购区内新房签完买卖合同五年以后才能交易，且需要办好不动产证。二手房一样需要办证满五年之后才能交易。
第三个核心点，刚需家庭无住房转让记录的年限要求为购房前48个月。
最后一个核心点，建立“二手住房交易参考价”，其实就是深圳的二手房指导价，通过政策手段限制二手房价过快上涨，乱挂盘，乱标价。
而此次，西安则正式落地“二手住房交易参考价”。
建立“二手房指导价”的原因不用多说，自然绕不过涨得太凶这个问题。
关键是有多凶？连涨62个月你敢信？
而西安真的结结实实做到了。
西安为什么可以涨的得这么凶？
本质上还是供应少！
2020年全年，西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有84609套商品住宅进行意向登记，意向登记人数约30万人次。
而2017年，西安普通住宅成交超15万套；
到2018年成交约13万套；再到2019年成交超11万套。
而2020年全年供应仅8万余套，整体供应量严重不足！
一旦供应不足，广大的西北人民想把钱换成资产只能转投二手房，二手房的需求增大，随意涨价，导致了新房二手房成明显价差，产生倒挂。
这又倒逼更多人因为倒挂的利润，冲进新房市场摇号，真的是一环扣一环，扣成一个死循环。
唯一的方案，就是要么都不限价，要么都限价。
要么就想别的办法，让你们买不起，或者不涨不成价。
西安非常迅速，文件下发第二天，指导价详细情况就已经出炉，成交价跟指导价差价至少20%以上。
多的更夸张，直接恨不得腰斩。
显然，这次的打击，极为精准。
可谓是卫星制导战略精准打击。
用人话说，就是金融打击。
当各种限买限卖限贷都无法把房价按住，那就索性在限贷的前提下再按一次。
可能很多人不清楚到底是啥意思。
就是说，政府虽然出了指导价，但也只能指导，不能强制你非要卖那个价格。
因为业主不会乖乖听话。
但银行得听话，银行就给你按指导价来批贷款，瞬间让你首套变二套，二套变全款，等于变相从金融的手段上遏制了房价。
中介也得听话，过去一票中介为了推高房价，没事儿就把假房源加个十万八万当托给客户看，一步一个脚印的抬高房价。
现在不但不让你挂假房源，还不让你挂高房源，哪怕是真的都不行。
市民一看，好家伙，都这价格，没钱赚啊，不炒房了，钱拿去干点别的吧。
降低购房者的预期，降低炒房人的预期是一切的根本。
再加之，近期多家银行收紧二手房贷款业务，门槛提高，利率提高，也又给水深火热的二手房市场背后再来一刀。
刀刀都不致命，但是刀刀都肉疼。
西安更狠的是，至今没有把指导时期明确的写出来，也没有调整的方式方案。不像这深圳、成都，半年可以去调整一次指导价格，西安怕是想无限期执行，直到自己楼市风平浪静。
此次，如果银行严格执行，配合到底，如果再去严格控制二手房的贷款量，和贷款材料的真实性，那西安二手房成交量会继续下探。
你以为西安只是终点？
错，西安怕只是二线城市真正的起点。
对于摇号常态化的城市，二手房指导价，陆续铺开已是必然，毋庸置疑。
不仅仅深圳、成都、西安，那些例如杭州、南京、合肥、苏州这样的城市卖，耐心等等，政策一定不会让人失望。
二手房指导价的威力与效果已经有了案例，下一步铺开只是时间问题。
请珍惜，指导价前最后的小高峰，如果能跑，套现转战最为安稳。
笔者曾经在16年主导过西安抄底团购，当时在2016年国庆期间二环地铁口单价不过6K+，而在最高峰也就是去年，对应小区已经涨到了1.7-2万。
我们团购的客户在提醒之下，也已经基本都在去年抛掉转投其他城市。
我不敢说西安楼市这次调控一定就是黑天鹅，但它一定是整个二线城市调控史上会被记录、会被记住的一笔。
此刻，如若你还想去二二线城市投资，基本上可以放弃追高了。
如果你只想投北方城市，那就在北方GDP排行中看前几名，哪个经济强、人口多，但房价明显低于同级城市？具体是谁，请往中国地图的中部看。
当然，大湾区仍然是最值得投资的区域。
投资不是投机，看懂一个区域，再去选择是否入手。
才能在房住不炒这个大前提下，从房产赚到收益。
