重庆北碚蔡家中央大街与合肥佳源都市因车位问题被诉_

来源：中国企业报 ·青财经

作者：苏骞

微信公众号：青财经(ID：qingcaijing2020)

随着生活水平的提高，私家车也越来越多，汽车走进了寻常百姓家。更是出现了“买车容易养车贵，开车方便停车难”的现象。

2020年2月28日发布的《中华人民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末全国民用汽车保有量26150万辆，比上年末增加2122万辆，其中私人汽车保有量22635万辆，增加1905万辆。民用轿车保有量14644万辆，增加1193万辆，其中私人轿车保有量13701万辆，增加1112万辆。

家用轿车的增加相应带来了停车位需求的增加，业主在住进新房的同时会考虑购买该小区的停车位，但是开发商提供给业主的停车位却出现了各种问题。

一、重庆北碚蔡家中央大街因捆绑车位销售被诉

2020年7月3日，重庆北碚蔡家中央大街二期业主在人民网领导留言板平台对于捆绑车位问题进行了投诉。该业主称：“我是北碚蔡家中央大街二期的业主，在2019年1月到售楼部看房时，置业顾问明确表示购买车位后才有购房资格，不购买车位就无法购房（有聊天记录和录音为证）。中央大街二期业主全部捆绑销售车位，开发商明知中央大街一期和二期相隔蔡通路，一期和二期车库并不相连，仍要求必须购买一期或二期的车位；由于一期车位价格相对二期较低，部分业主被迫无奈购买的二期的房子，然后去一期购买车位（与二期房子隔条公路不连通），使用极其不便，不符合正常人购买车位的意愿,这也极不符合业主的真实购买需求，迫使业主接受购买车位。业主购买房子与购买车位，是不同的需求，两者没有关联性。中央大街二期全部捆绑销售车位行为，加重了业主的购房负担，排除了业主的自主购买权利。”

7月10日，重庆北碚不动产登记中心对业主的投诉做了回复，称：“我中心安排专人于2020年7月8日上午与您取得联系，结合中心职能职责就相关问题进行详细解答，您表示理解。”

重庆北碚蔡家中央大街的开发商，重庆旅文建设开发有限公司曾先后陷入了多起房屋买卖合同问题等法律纠纷案件中。

二、合肥庐江县佳源都市因出售人防车位被诉

2020年6月5日，合肥庐江县佳源都市业主在人民网领导留言板上对于车位问题进行了投诉，该业主称：“本人在庐江县佳源都市买的房子，必须买车位，购买的时候销售说有产权车位，但是首付交了说只有转让协议，（车位转让协议还是后面补的，不知情况下，销售自己代签的字），我感觉上当了当时说产证的话我指定不买。”

业主表示，本身买房捆绑车位就是违法，卖给业主还没有产权证，如果转让合同好使，70年后政府收回或者拆迁有转让合同管用也行。如果合同国家不认同加上没产证我要求退换车位费用。

6月22日，对此，合肥市市长热线电话办公室做出了相关回复，称：“经庐江县房产管理中心核实，您租赁的地下停车位为人防车位，不符合规划许可的地下机动车停车位。开发公司与您签订了盖有开发公司“销售合同章”的《地下车位租赁协议书》，协议明确车位编号为43号位于人防区域内，约定车位租赁期限为3年。届满后，在没有违反协议的前提下，可以继续使用车位至土地使用年限止，租金为6万元。

6月11日，房产管理中心电话联系您，您本人确认所购买（您认为是购买的，不是租赁）的车位为人防车位，现要求开发公司退还购车位款。

根据《安徽省物业管理条例》第八十六条：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年”。

庐江县房产管理中心认定，东方都市项目对地下人防车位的处理方法不符合相关法律法规。开发公司已作如下整改方案：一是与原租赁户协商，将人防车位调换为购买规划车位；二是签订不超过3年的人防车位租赁协议，届期后，可以续签3年，也可以不再续签。

2020年1月13日，部分业主再次与开发商达成意见：既不能满足调换需求，又不愿意租赁，执意要求退车位的，可以向开发公司提出退车位申请，经公司登记后，统一上报至佳源总公司审核。房产管理中心已告知您退车位款的联系人和联系方式，并要求开发公司要及时兑现承诺，尽快将车位款退还。

合肥庐江县佳源都市的开发商是庐江县佳源房地产开发有限公司，该公司的实际控制人是徽源房地产开发有限公司。

三、关于车位问题

通常，小区的停车位可以划分为3种——公摊车位、人防车位和产权车位。

公摊车位，指的是车位的面积已列入公摊面积，并且被业主分摊了的车位。公摊车位比较常见的是小区的地面停车位。根据《物权法》的规定，“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”所以，这种车位开发商是无权销售的，就算卖了，买方也没法拿到产权证，只能出租。

人防车位，是指给人防工程单独规划的车位。根据《物权法》的相关规定，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位可提供给业主使用。所以，这种车位也是只能租，不能卖的。上文合肥庐江县佳源都市的车位纠纷就是开发商与业主针对人防车位的买卖租赁问题没有协调好而产生的。

产权车位，是指车位的建筑面积没有被分摊，开发商单独取得车库产权的车位。这种车位，通常是地下停车位，开发商可以出租或出售，车位的产权期限，跟商业住宅差不多，最高产权期限为70年。如果从投资的角度来看，有产权的车位，才值得买。

但是关于楼盘捆绑车位问题，2019年9月4日，阜阳市城南新华学府庄园一位业主就捆绑车位问题的标准在人民网领导留言板块进行了咨询。

安徽中共阜阳市委办公室对捆绑车位问题的判定做了详细的论述，1993年施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》（老法）第二章不正当竞争行为第十二条规定“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”。2018年1月1日施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》（新法）第二章不正当竞争行为删除了上述规定。1998年1月1日施行的《安徽省反不正当竞争条例》第二章不正当竞争行为第十三条规定“经营者销售商品不得违背消费者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”。

关于如何界定开发商捆绑销车位以及不买车位就不能买房或者不买车位就要等到楼盘最后几期才能买房子是否属于捆绑销售问题。经查，现有的法律、法规没有明确规定。1998年1月1日施行的《安徽省反不正当竞争条例》第二章不正当竞争行为第十三条规定的情形，对于哪些情形属于违背消费者的意愿搭售商品，哪些情形属于附加其他不合理的条件，目前没有明确的司法解释。

对于此类问题，阜阳市已有类似的司法判例。有业主就置地双清湾小区涉嫌存在捆绑车位问题提起民事诉讼。颍州区人民法院（判决书编号：（2018）皖1202民初7914号）和阜阳市中级人民法院（判决书编号：（2019）皖12民终1544号）已先后做出司法判决，认定：“业主与置地双清湾有限公司签订的车位使用权及商品房买房合同，应是其自愿选择的结果，其签订车位使用权时是知道车位使用权转让价格的，且支付了定金，如认为价格过高，其可选择其他开发商开发的房屋。因此，业主与置地双清湾有限公司签订的涉案车位使用权转让协议系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。”根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，双方当事人应当按照合同约定的内容履行合同约定的义务。

关于是否可以要求开发商对已经购买车位的业主退还车位费问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”如无证据证明合同双方签订的合同违反法律规定，合同双方应该按照合同约定履行合同义务。