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2023年上半年，行业继续承压。大部分企业在2月前后迎来销售小阳春之后，3-6月销售数据持续环比下降。同时，三四线城市房地产市场呈现大幅颓势。
8月29日晚，华发股份(600325.SH)发布2023年半年度业绩报告。上半年多项经营指标实现大幅增长。截至2023年6月30日，实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%。此外，2023年上半年，华发股份销售回款超500亿元，同比增长超过60%。可谓逆势上扬。其中，由上海、杭州、南京等重点城市组成的华东大区再次成为业绩支柱，上半年完成销售超过400亿元。
可研智库作为致力于地产组织管理与公司治理研究及评价的专业机构，从组织力模型专业视角，选取华发股份华东大区作为典型研究样本，对其经营水平、布局逻辑、组织及人才战略、运营模式等维度进行解读分析，希望能够揭开华发股份业绩逆势增长的神秘面纱！
01
组织架构调整 精兵强将深耕核心城市
2023年华发股份再次进行架构调整，依托高能级城市深耕战略，开启优势区域加强覆盖更多核心城市的方式。2023年8月，华发股份完成华东大区与北京区域的整合，通过将华东经营管理的成功经验在北京及西安复制落地，彰显了华发股份在北京及西安进一步深耕发展、持续做大做强的决心。
值得注意的是，华发股份执行副总裁、华东大区董事长刘颖喆亲自挂帅担任北京公司董事长兼总经理、西安公司执行董事，足以看出华发股份对北京及西安市场的重视。
据了解，华发股份在北京目前有两个在建项目，2023年在西安通过合作新获取了利君项目。此外，华发股份在项目高效运营方面也已达到行业较高水平。据悉，华发股份在上海、杭州的部分项目已能实现6个月甚至更短时间内开盘，项目开发效率大幅提升。区域整合后，华发股份在北京及西安的未来，更值得期待！
此轮调整后的新华东大区，由核心的7个高能级城市构成，分别是：上海、杭州、苏州、南京、武汉、北京、西安。精准聚焦一线、强二线高能级城市。
02
聚焦一线强二线城市 精准拿地布局升级
在点状复苏态势下，北、上、广、深，及成都、杭州等高能级重点城市，既是本轮楼市回暖的主力军，又是华发股份聚焦深耕一线、强二线城市坚定的布局选择。
2021年起，华发股份加大投资拿地力度，不断有精准拿地动作。2021-2022年，通过公开竞拍、合作、旧改等方式，斩获优质新项目20余个，土地投资近500亿元，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。其中华东大区2年内新增20个项目，并接连打造了包括上海静安华府、上海古美华府、杭州江华玺云、杭州江月望云、南京紫京四季、苏州四季河滨等一系列精品项目。
2023年，华发股份持续发力，依托高能级城市深耕战略，1-6月新增项目11个，其中华东大区新增5个项目。7-8月，华发股份在华东的土地市场依旧斩获颇丰。在上海连续获取松江洞泾、静安北站2个项目；7月在南京获取工程学院G39项目；8月在杭州获取滨江儿堡项目。
据可研智库调研分析，截至2023年，中国的城市数量为663个。其中，直辖市和省会城市的发展力和影响力都名列前茅，这些城市的综合实力更是强者更强，大城市集群的未来战略也是以这些城市为基础发展起来的。
城市集群区，亦称“城市带”、“城市圈”、“都市群”、“都市圈”或“都会区”。按形态结构可分为单核、双核、扇形和串珠状城市群。中国重点建设的国家级城市群有长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝五大城市群。
如今，房地产企业原有高杠杆规模化发展逻辑已被颠覆，标准重置、阵容重置。大部分房企将原有布局城市进行精简，适当减仓或退出中低能级城市，从而聚焦深耕高能级城市。随着拿地和产品布局的逻辑变化，资金型也就是高能级精准型拿地布局、高端产品打造成为标杆房企的战略选择。
经过市场的重重考验，以这五大城市群为主的10-15个高能级城市，成为房地产企业布局最核心锁定的城市，也是最具投资价值和发展潜力的城市。
在这个周期中，华发股份正是较早地看清了精准布局的逻辑，加之匹配相应的资金实力，稳准狠地把握住了这轮精准拿地的时机。
03
团队精益升级 组织精简降本增效
从另一个角度看，从规模拿地到精准拿地，是大势所趋。但同时，此战略的变化，也深刻的影响着企业的组织架构形态。
可研智库曾就全国50强房企现状，做过深入分析。精准拿地后，较上一个规模拿地周期，企业普遍呈现以下变化：
●拿地频次降低
●新增地块数量减少
●单块土地面积缩小
但由于拿地城市能级高，因此导致：
●地块单价高
●需集中性调动资金量变大
●产品能级提升
从规模型拿地向资金型（高能级精准）拿地的转型，才是真正改变企业的人才素质模型要求，以及组织架构发展趋势的核心因素。
一直以来，房地产开发企业实际上是人、钱、地的管理平台。其人才类型属于“知识密集型”。随着企业拿地数量减少、拿地能级提升，在人才要求方面，企业更强调资源型、高知精英型。
干部和团队是核心力量，他们也是能够决定企业发展未来的主力军和根基所在。近几年，华发股份华东大区升级了人才素质模型，在干部和核心人才选拔方面，更是引进了一批名校名企背景的精英人才注入华东大区的人才活水池，充分保证组织活力。这也为大区的人才结构升级和布局发力打下坚实的基础。此外，通过打造内部核心人才专项培养项目以及对管培生“华发新星”的大力培养，并加大了内部人才的晋升提拔力度，一大批“85后”、“90后”干部已逐渐走上中高层管理岗位，为企业发展做出更大贡献。虽为国企背景，但市场化的“选用育留”人才机制已在华发股份落地生根，并被广泛认可。
在管理版图不断扩大、经营业绩持续提升的同时，华发股份华东大区也非常注重组织精益和人员精简。近年来，不断进行组织瘦身，从而有力地提升了组织效能。
在管理数据方面，回顾2022年的地产行业形势，据可研智库调研分析，百强房企销售面积降幅近60%，销售额降幅接近50%，员工人数降幅达到30%。这直接导致了行业组织效能数据发生剧烈变化。
以人效数据为例，2022年行业人均销售额（全口径）75分位从往年的4475.00万元/人，下降至3202.82万元/人，降幅达到28.43%。
据可研智库研究统计，2022年百强房企组织效能总体水平下滑也达到20%左右。
具体到各重点区域层面，据可研智库数据分析：华发股份华东大区2022年人均销售额（全口径）达到7846.15万元/人，人均在建面积8689平方米/人，与地产行业华东区域整体人效表现对比，华发股份华东大区均优于75分位值水平。
就此，可研智库创始人兼总经理贾春晖认为：在这样的背景下，企业的人才战略和组织战略都应随之发生变化。人才更加精英化，这个过程中，也必然还会有一批地产人继续溢出行业。而组织，将会进入精简聚焦发展周期。在精简掉冗余的机构配置后，企业会在10-15个核心城市建立属于自身的人才、资金、产品高地，并不断蓄力深耕。
再经过一段时间的蜕变，房地产开发企业终将以“城市集群，乃至项目集群”作为业务以及组织管理的最直接也是最核心的单元。这也是开发企业组织形态的发展趋势。
那么现阶段，区域的有效合并，优质的资源整合；成熟区域管理平台向发展中区域进行赋能，是非常必要的。这也是打造精简组织体系、为企业降本增效的必经之路。
同时，在上一个周期中，房地产开发企业的组织管理战略，是伴随着企业高速扩张发展逻辑应运而生的。因此，“红线管控”是组织管理及运营管理中非常重要的课题。
而如今，在做好风控的基础上，
如何在组织管理和运营管理中，更有效的赋能业务？
如何在新周期发展逻辑下，更积极地建立新的管理体系和评价标准？
如何围绕企业核心布局城市，打造真正的人才、资金、产品高地？
华发股份的一系列优化举措，也有力地启发着更多企业管理者深入思考以上这些问题。
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