深圳10区房价目前各处于哪个阶段（详述）_

“房住不炒”，是为了保护刚需拼尽全力上车，并不是打压房价让刚需人人都买得起房。城市高速发展，配合稳健的货币政策，房价将会在很长一段时间内螺旋上涨，这是市场经济规律，也是一种货币表现。

深圳以前是小渔村，很穷的，后来成为特区，还分关内和关外，因此各区发展非常不均衡。这些年来深圳的中心，从罗湖转移到福田，又从福田转移到南山，未来继续转移到前海，形成福田-罗湖、南山-前海双中心格局。深圳房价上涨分为三个阶段：

第一阶段：热钱流入，炒概念。（比如前海概念、大空港概念、光明科学城概念）

第二阶段：土地增值，炒地皮。（比如2016年的金茂府地王，后来拍地实行双限双竞）

第三阶段：炒空间，炒配套。（比如地铁、学校、商业、公园、环境、市政配套）

【1】罗湖区，已经完整的经历了三个阶段，现在处于第三阶段的末期。该完善的都完善了，该兑现的都兑现了，只剩旧改一条路，还是缓慢的、局部的。所以哪怕再多的地铁通车，我们感觉还是上涨乏力，所以可以看到最近几年罗湖的房价，除了好的学区房比较平稳，租金也不错。其它的地方的房子，真的好便宜，税费很少，严重的被低估，所以罗湖2021年的表现必定不差。

【2】福田区也经历了三个阶段，现在处于第三阶段的中期。梅林、景田、保税区、莲花等片区处于末期。福田是行政中心，中心区和车公庙是最大的CBD，经济、金融高度发达，交通四通八达，教育资源丰富，人才集中。目前正处于青壮年后期阶段，当然房价也非常高。相对罗湖，福田的基建要多一些，地理位置更好，还有很多利好没有兑现，房价非常坚挺，易涨难跌。

【3】南山区目前处于第三阶段的初期。是从2000年以后才发展，速度特别快，很快就超过了罗湖，赶上了福田。科技园、后海总部基地、前海总部基地、留仙洞总部基地，初具规模，日趋完善，房价暴涨，目前是全深圳最贵的区，正处于青壮年阶段，更是易涨难跌。身边很多人当初是买不起福田，被迫去南山，没想到反而捡到了宝。如果说福田是金融中心，那南山就是科技中心，高科技人才集中，这部分人工资非常高。所以，未来南山还有很长一段路要走，利好还远远没有兑现。

【4】盐田区也是以前的“关内”，目前处于第三阶段末期。但离福田、南山CBD较远，盐田定位为物流和旅游，不敢说定位有问题，因为这个是政府规划的，总不能一个城市所以区都定位为CBD吧？盐田人流量不大，地铁8号线通车后，交通方便了，但效果还没有体现出来。走了挺长的一段时间了，没有跟上深圳快节奏的步调，没有经过第二阶段的炒作，直接进入第三阶段末期，所以盐田的房价普遍不高。

【5】宝安区目前还处于第二阶段末期第三阶段初期。随着前海概念、粤港澳大湾区概念的提出也是蹭足了概念，又有珠江口的地理位置优势，机场，国际会展等，近些年来房价飞涨。

【6】龙华区、龙岗区处于第三阶段初期。分别是南山、福田、罗湖的后花园，宝中、新安、红山、碧海、上塘、大运、龙岗中心城发展都比较久了，较为成熟，而很多楼盘都比较新，业主大部分非常年轻。最近10年，这些片区涨幅也不小，从而也印证了房价从第二阶段向第三阶段过渡的这段时期，是最具有投资价值的。

【7】坪山区、光明区，成立比较晚，目前还处于第一阶段向第二阶段过渡的阶段。但是光明的地理位置和城市定位要比坪山好，交通也比坪山好。光明现在最热的是科学城概念，坪山属于开发阶段初期，基建、旧改、征收等搞得如火如荼！每年供应大量的新房。光明有炒作概念，房价飞涨。而坪山只有“深圳都市圈5大城市”的概念，虽然说政府曾今计划1.4万亿，但是这个是一个很长远的规划，并且还是得以龙岗中心城、大运这边为中心做辐射，所以坪山未来只有稳步增长，也还不具备暴涨的条件。