央国企的业务困境_

最近很多央企、国企都陷入了困境，地方政府没钱，大型基建基本暂停，原先的基建狂魔大部分都已没有饭吃。对于目前市场重点关注的新基建与城市更新等领域，央国企如何突破与地方政府城投平台的合作模式，“土地财政”难以为继的情况下，地方政府、城投平台引入社会资本参与新基建、城市更新、片区开发等项目后最终如何偿还债务，目前央国企方面出现了集体性的困惑。

有一点可以肯定的是，“城投”往“产投”方向的转型已势在必行，城投平台的新基建、城市更新等项目融资的债务偿还最终也还是得靠市场化的项目销售、运营现金回流来解决，包括我们现在的投资业务方面也开始更加关注如何同步协助政府、城投解决项目所涉的产业落地问题。

前段时间，湖北多个地市的“住房和城乡建设局”都更名为了“住房和城市更新局”，并相继完成了挂牌。

以武汉市住房和城市更新局为例，官网介绍称，该局把坚持和加强党中央对住房保障和房屋管理、市政基础设施建设、城市更新等工作的集中统一领导落实到履行职责过程中，落实市委、市政府工作要求。再以神农架林区住房和城市更新局为例，该局称今后将主要负责做好房屋管理和住房保障、房地产市场、市政基础设施建设等方面的管理工作，统筹协调城市更新实施工作。

不知大家是否有注意到，湖北各个地市将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”的背后，工作重点全部往“三大工程”方向进行了调整，也即基础设施建设、城中村改造与保障性住房建设。

财政部5月31日发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批拟支持的15个城市为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。我们注意到，武汉、长沙、广州最近的城市更新有明显的提速现象。官方的态度方面，以上面提及的集体更名“住房和城市更新局”的湖北省为例，省委6月18日召开专题会议研究推进城市更新工作，特别强调了要加快项目推进的问题。

我们在《下半年的重点业务机会来自于新基建与城市更新》一文中提到过，今年下半年国家及市场方面的核心投资主要集中在地下管网改造等基础设施建设以及城市更新的方向，尤其是两者有互相交叉的地方，湖北多个地市的“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”后确定的核心工作方向也很好地印证了上述观点。

需要注意的是，在具体项目的实施方面，因基建等项目的落地在政府、城投解决项目资本金的情况下，还需要继续引入社会资本才能确保项目有足够的资金完成整体的实施，因此地下管网改造等基建项目的实施还涉及到如何才能引入足够多的社会资本参与投资建设的问题。

从投资的角度来看，社会资本对国企、城投项目的投资所涉的资本金、收益的回收（也即还款来源）目前已尤为关注。在不考虑“城投信仰”（也即刚性兑付）的情况下，以市政基础设施项目的投融资业务为例，机构端一般要先考虑的是项目的收益能否足够覆盖前期投入。因市政基础设施项目的收益比较有限，因此想要实现项目的资金自平衡的话，一般都还需要对项目的其他收入来源进行充分挖掘，比如污水及垃圾处理项目的资源化利用收入等。

为了解决上述问题，我们目前在国企、城投项目的投资方面已更加重视项目的策划和包装，包括融资产品的策划和包装问题，比如考虑到单纯的地下管网改造等市政基础设施建设项目存在收益的有限性问题，我们在项目的融资策划和包装方面一般都会将该类项目与城市更新、城中村改造、老旧小区改造、产业园区项目、成片开发、道路新建或改建、河道治理、地下空间开发、智慧城市建设、清洁能源建设、无废城市建设等项目进行结合，以综合谋划，最终完成项目和融资产品的策划和包装，具体亦可参考《市政基础设施项目（污水垃圾收集处理及供排水、供热、供气、地下管廊等）的策划、包装与融资》一文相关内容。

前些天，深圳市城市更新开发企业协会发布了《关于开展深圳已完成计划公告城市更新项目延缓支付过渡费专项调查的通知》，《通知》中提到，“城市更新市场主体资金压力巨大，已出现较大面积的城市更新项目过渡费延缓支付现象”。

很多同行对深圳城市更新项目大面积的停摆深感忧虑，并据此认为全国范围内城市更新项目的推动也将面临同样的困难境地。事实上，深圳城市更新目前的项目困境主要是受先前民营企业主导的城市更新市场（一二级联动模式）的影响，当前民营房企基本团灭，所以只能等房地产行业的基本面有整体改善的情况下才能复苏。

需要注意的是，广州、东莞、深圳等大湾区城市的城中村改造新规已打破原有的一二级联动的城市更新模式，且项目的前期（一级土地整理）基本都规定了只能由国企主导和实施，因此今后大湾区的城市更新的拆赔处理将与内地城市基本趋同。以广州为例，今年几个城中村改造项目因拆赔问题出现的停摆，现在都在有序地解决；再以深圳为例，深圳市盐田区人民政府今年“关于公布《深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案》的通告”标志着首例行政征收的成功落地，今后城市更新、城中村改造项目的钉子户难题也将能彻底解决。

总之，尽管楼市的复苏情况不太乐观，房地产的整体企稳回暖也将可能需要延后到2026年左右，但在当前巨大的经济增长压力下，基建、城市更新、保障房收储和建设仍将是提振房地产的最核心手段，因此这里面的业务机会依旧值得特别关注。