周一在《带头大哥硬刚》一文中提到，中美贸易战、关税战升级后，国家大概率会选择上马更大规模的政府投资并进行更大力度的消费刺激，以保住GDP的增速。从近几天一些地方国企和城投平台找我们沟通业务的情况来看，形势确已转入这个方向。
4月7日，安徽省人民政府率先发布《安徽省有效投资专项行动方案（2025）》，在“主要目标”中提出，“2025年，投资规模保持合理增长，项目投资、民间投资增速高于全国平均水平，全省投资增长5%左右。投资结构不断优化，力争高技术产业、制造业投资增速高于10%，基础设施投资增速高于全部投资增速。纳入国家“十四五”规划102项重大工程的项目全部开工，新开工亿元以上重点项目1000个以上，省重点项目开工率力争达到100%、完成投资6000亿元以上”。
4月8日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，“中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位”。
我们前些天在《不愿与国央企合作？》一文中提到，我们误判了城市更新的发展形势，因为城市更新的存量项目纾困以及增量项目的推进都存在很大的难度，但没想到不到半个月的时间，画风就出现了很大的转变。
最近一周，我们关注到江浙沪、大湾区、成渝等区域的城市更新有一些明显的变化：
一是央企、国企、城投平台投资、开发城市更新项目的决策速度和力度有非常明显的提升，包括存量城市更新项目的纾困和盘活，一些央国企、城投平台最近几天都在积极找我们沟通项目的推进细节，另外央国企及城投在城市更新项目的融资需求方面也出现了大幅增长。
二是中央和地方政府层面对城市更新的政策支持还会继续加码，其中不仅包括城市更新相关领域的特别国债和专项债的支持，还包括在存量城市更新项目的纾困、盘活方面通过调整拆迁范围、规划指标、税收优惠、融资政策等方面给予更加实际的支持。
相比之下，民营房企整体在房地产行业的式微则呈现加速趋势，以城市更新市场为例，除存量项目外，新增项目方面对于民营企业的介入来说已变得难上加难。还有一个更加现实的问题是，民营房企的城市更新、房地产等项目已很难再获批银行的更新贷/拆迁贷和开发贷，这或许才是压死民营房企的最后一根稻草。
深圳市住建局3月26日印发了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），这是一份利好存量项目的纾困却利空增量项目的文件。
《若干意见》正式发布前，市场方面一直高度关注存量项目纾困引入善意第三人的制度，比如共益债投资人的介入方面，如何通过纾困平台（也即合伙企业等）的设立实现风险隔离，如何在项目资金分配方面确保新投资方注入资金的后进先出，还有就是项目委托第三方代建、原项目方劣后分配和退出等一系列问题的处理。
值得一提的是，市场方面对房地产行业的止跌回稳并未有一致性的期待，甚至相比特朗普4月2日提出“对等关税”之前的市场预期还会弱很多。
以地方国企、城投平台针对城市更新项目的融资为例，目前机构端的资金投放逻辑还是以绑定国企、城投的主体信用为主，至于项目本身是否能够算得过账，包括项目的实际开发建设运营预期为何，机构端其实并不太关注，或者说机构端很清楚目前房地产行业仍处于危机之中。
那么问题又来了，因地方国企、城投平台在地方化债背景下本身就被严格控制债务新增，加上大部分银行、信托等金融机构对涉及房地产投资业务的准入已慎之又慎，所以国企、城投就城市更新项目的真实融资需求是否能得到切实满足，目前来看尚待观察。
当然，从宏观的角度来看，今年的经济增长目标可能主要还是得靠投资拉动，而城市更新项目的投资因可以通过拆迁款和房票安置等拉动居民端消费并消化楼市库存，因此我们认为今年的城市更新市场还是有很多想象的空间。
