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一.
企业加速推货，
11月累计销售金额增速12.7%
2017年1-11月，全国商品房累计销售金额11.55万亿元，同比增长12.7%，增速比1-10月小幅上升0.1个百分点。销售面积14.66亿平米，同比增长7.9%，增速比1-10月份小幅回落0.3个百分点。
2017年1-11月累计销售金额和面积已经双双逼近2016年的历史高点（11.76万亿元、15.73亿平米），2017年再创中国房地产市场新高点已无悬念。
图：2017年全国商品房累计销售额及增速
图：2017年全国商品房累计销售面积及增速
政策长期化成为房地产市场未来的长期基调，是主宰一切逻辑的逻辑。
11月30日，中央政治局会议召开，明确将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为工作重点。房地产行业未来将从“调控”走向“改革”；此外，长效机制也正式步入“建设”阶段。
我们认为，租赁和房地产税将是2018年长效机制建设的重点。2017年以来，住房租赁市场一直是政策推进的重中之重。随着土地的供给侧调控，各类竞自持、全自持、集体建设用地入市，我们预计在试点城市的租赁土地供给比例将逐渐达到20%。2018年开始，前期出让的租赁地块将陆续进入住房市场，对市场格局和投资的影响将渐进式体现。
此外，房地产税立法是长效机制落实的关键，此前房地产税多次被讨论，此次提出加快住房体制改革或是推进房地产税立法的契机。
着眼短期：在长效机制出台以前，短期内需求端和供给端政策无松动可能。11月21日，三部委（住建部、国土资源部、央行）在湖北召开座谈会，再次明确了“房住不炒”的主基调，要坚持调控目标不动摇，力度不放松。从预售证审批节奏看，地方政府为缓解供应紧张，积极推进限价条件下预售证的审批。
行近年底，房企冲刺年度业绩，出货意愿强烈。11月，商品房供应新增量大幅提升，32个重点城市新增商品住宅供应量同、环比分别增加了5%和32%。其中，一线城市供应同比下降30%，总量与历史水平比仍处低位，但环比大涨60%，许多房企为冲刺业绩不得不对限价作出妥协，加快新盘入市。
在政策打压和企业增加供应的背景下，11月，全国商品房单月销售额1.25万亿元，同比增长13%，继10月负增长之后出现强势反弹。销售面积1.63亿平米，同比增长5%。
图：2017年全国商品房单月销售额及增速
图：2017年全国商品房单月销售面积及增速
然而，11月32个重点城市成交面积同比下降了25%，成交低迷的情况未发生根本改变，北上广三城的同比跌幅均超4成。
图：11月32城成交面积同比
二.
年末房企补库存意愿强烈，
土地购置和新开工增速回升
2017年1-11月，全国累计土地成交价款1.14万亿元，同比增长47%，增速较1-10月份增长3.7个百分点。11月单月土地成交价款1741亿元，同比增长72%。
土地供应方面，受去年同期高基数影响，11月百城住宅类供地同比-8%，但环比大幅增长45%，预计12月土地供给仍将持续放量。
土地成交方面，11月百城住宅类土地成交单价环比增长17%，但溢价率小幅下降至21%。在土地市场的持续放量下，供求关系持续改善，土地价格也将进一步回归理性，并对房价上涨产生抑制作用。
图：累计土地成交价款及增速
图：2017年单月土地成交价款及增速
2017年1-11月，全国房屋累计新开工面积16.17亿平米，同比增长6.9%，增速比1-10月份上升1.3个百分点。11月全国房屋单月新开工面积1.66亿平米，同比增长19%，增速较10月上升23个百分点。
新开工面积单月增速的强势回升，一方面是由于2016年同期基数较低，另一方面是由于年底销售向好，房企冲刺业绩，短期内开发意愿显著增强。
图：累计新开工面积及增速
图：2017年单月新开工面积及增速
三.
投资增速小幅下行至7.5%，
未来资金缺位或将增加投资下行压力
2017年1-11月份，全国房地产开发投资额10.04万亿元，同比增长7.5%，增速相对1-10月份下降0.3个百分点。11月全国房地产单月开发投资金额0.98万亿元，同比增长5%，增速较10月下降1个百分点。
图：房地产开发投资累计金额
图：2017年房地产开发投资单月金额
短期来看，投资的支撑源于前期销售和年末土地投资。投资受前期销售影响较大，已预售的房子要求开发商持续完成后续投资，尽管2017年以来开发投资增速持续回落，但预计下降空间有限，全年房地产开发投资额增速基本符合我们年初提出的“7%”的预期。此外，年末是地方政府卖地和房企补库存的高峰时期，土地成交的行情向好也会进一步支撑投资增速。
中长期来看，开发资金的紧张将使得投资进一步承压。开发资金是房企投资的来源，其变化对房地产投资有明显的相关性，并领先大约6个月左右。
图：2008-2017年房地产开发到位资金及开发投资额走势
1-11月份，房地产开发企业到位资金13.95万亿元，同比增长7.7%，增速比1-10月份小幅增长0.3个百分点。其中，
国内贷款2.26万亿元，同比增长18%；
利用外资147亿元，同比增长11.4%；
自筹资金4.6万亿元，同比增长2.7%；
其他资金7.07万亿元，同比增长8.1%。
图：房地产开发企业到位资金及其组成增速变化
2017年全年，房地产开发到位资金增速总体下行。9月、10月两个月，到位资金增速已经低于开发投资额增速。11月由于销售的短暂回升，到位资金增速得到短暂修复。但是在去杠杆政策的持续压力下，预计未来房地产开发到位资金增速将进一步下行，并影响房地产投资。
首先，央行去杠杆决心坚定。12月14日，央行对7天和28天的逆回购利率分别上调5BP至2.5%和2.8%。央行上调公开市场操作利率，释放出鲜明的去杠杆信息。
其次，销售增速逐步放缓。销售资金在房地产开发到位资金的占比超30%，随着销售增速的持续下滑，销售资金的流入也将逐步放缓，对房企投资和周转构成压力。
最后，资管新规将增加房企融资压力。房地产是非标融资最主要的载体之一，以信托为例，今年以来信托资金流向房地产的的累计规模超过6000亿，占整体信托资金余额的10%。11月，央行会同银监会等五部委发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》（下文称“资管新规”），无论今后资管新规将如何过渡，非标资产规模都将逐步收缩。一旦非标投资渠道被严格约束，房地产资金缺位问题将凸显，从而冲击房地产投资，并推高房企融资成本。
