你家物业费涨价了吗？_

引言

物业费的定价问题一直是大家热论的话题，有的人会抱怨小区物业费太贵了；有的人因对小区的物业服务不满意不想交物业费；物业公司也会抱怨物业费太低面临经营困难的问题。当有一天物业公司给你说，物业费该涨价了，你会怎么想？

看看你家的物业费处于什么价位

首先，亿翰物研带大家了解一下平时缴纳的物业费处于什么水平？本文将以上海地区为例，为大家展示2020年上海各区的物业服务价格平均值。

图表：上海市各区物业费价格平均值

数据来源：上海市房屋管理局

我们可以看到，四五年前上海的物业费水平仍处于较低的位置。多层的物业费平均值为1.49元/平米/月，高层的物业费平均值为2.18元/平米/月，其中长宁区的高层物业费均值达到了3.24元/平米/月，位居榜首。

相信很多购买了新房及次新房的读者们会感到很疑惑，明明自己缴纳的物业费那么高，怎么全市物业费的平均值这么低呢？亿翰物研将以近几年新房的物业费、老旧小区的物业费、新房二手房存量数据为大家展现更清晰的物业费情况。

我们不得不承认，近几年上海新房的物业费水平真的很高。物业费在10元以上的项目比比皆是，更有一些市中心豪宅项目达到了20元以上的水平。位于外环外的五大新城，新房物业费的水平在3.5元/平米/月-5.5元/平米/月之间，也远远超过平均值。

图表：近3年上海各地区部分新房物业费情况

数据来源：网络搜集，亿翰物研整理

同时，我们也整理了上海各地区老旧小区的物业费情况，以房龄在15—25年区间的老旧小区为例。我们发现这些小区的物业费差距不大，大部分集中在0.4元-0.8元之间。一般这个房龄的小区物业费受区域、位置的影响较小，建造品质更能影响物业费的价格。

图表：上海各地区部分老旧小区物业费情况

数据来源：网络搜集，亿翰物研整理

此外，从上海市各行政区存量房小区房龄结构来看，房龄在5年以内和5—10年的小区数量相对最少，占比分别是8.9%和10.1%；占比最大的是房龄在10—20年之间的小区，占比为34.2%，其次是房龄在20—30年之间的小区，占比为30.8%；房龄在30年以上的小区占比为16.%。正是因为上海新房数量占比较小，上海的物业费均值处在低位水平。

图表：上海存量房小区房龄结构

数据来源：58安居客

怎么判断你家的物业费是否合理

大家在了解上海地区的物业费水平后，肯定在想自己家的物业费是不是交贵了，小区的物业服务有没有做到“质价相符”。我们需要知道的是物业费的定价一般受到相关政策、市场竞争、经营成本等因素影响，物业公司提供的服务内容越丰富、质量越高，相应的物业费也会相应增加。亿翰物研将为读者大致介绍一下物业费1元、5元、10元的服务内容（仅作为参考）：

图表：不同价格物业费的服务内容

资料来源：网络搜集，亿翰物研整理

我们可以看到，在物业费较低的老旧小区，电梯的维修维护成为一大难题，甚至好多老旧小区没有电梯；小区的治安与卫生环境总是得不到业主的满意，业主也无法享受不到更多的物业服务。而在物业费较贵的小区，免费健身房、娱乐区域成为标配，有的小区还会为业主开放会所服务，这里的业主们可以享受更加安全静谧、整洁干净的居住环境。

总的来说，贵的物业费可以带来更好的居住体验。对于判断自家的物业费收费是否合理，大家可以参考一下各地的物业费分级收费标准，但也要将市场化的因素考虑进去，毕竟有些物业服务是不能进行量化的。

不同群体对于物业费价格的观点

对于物业费的价格问题，不同群体都有各自的观点。亿翰物研深入了解各方观点，发现大家对于好的物业服务都有一致的向往。

物业服务方：物业费太低，不好开展工作

低物业费确实给物业服务方带来了不小的经营压力，尤其是做老旧小区的物业服务。随着人工、材料等成本的上涨，物业服务方需要承担更高的运营成本，而低物业费往往意味着较低的利润空间，甚至可能出现入不敷出的情况。为了维持正常的运营和服务质量，物业服务方不得不考虑涨价的可能性。有的时候，物业公司不是不想做好服务，受制于经营压力等因素，物业公司不得不降低服务标准，削减人力成本，最后导致业主对服务不满意、物业费收缴困难的双输局面。

新房及次新房业主：物业费加重了生活负担，我要降价

在知道后续物业费涨价会面临着种种困难，现在新房的物业费定价就很高，并且正成为一种趋势。虽然高物业费可以为业主带来更好的绿化环境和设施服务，但每月高昂的物业费用、停车费用、会所使用费用也着实让业主肉痛一把，而更让业主恼火的是那种催缴物业费积极，物业服务拉胯的物业公司。

但这并不是没有解决办法，一些小区的业主通过更换物业等方式下调了小区的物业费。

例如武汉市泛悦城小区，近日被曝出主动调低了物业费。据悉，该小区目前正在投票是否同意续聘武汉城市东方物业服务有限公司，因此物业公司选择在投票期间主动下调物业费。泛悦城住宅物业费从2024年6月1日起，调整为3.2元/平米/月；全年缴纳11个月物业服务费后再赠送1个月物业服务；同时，如业主已按照原收费标准预缴了后续物业服务费的，余额部分在下次缴纳物业服务费时予以抵扣。要知道之前该小区物业费曾高达4.60元/平米/月，如今调整为3.2元/平米/月，算下来近3年降幅高达30%。当业主使出更换物业公司这个大招时，物业公司就会积极改善物业服务或者降低物业费，但是更换物业公司需要成立业委会、业主投票等多个繁杂环节。

老旧小区业主：涨价就能享受好的服务VS维持现状也挺好

对于物业费涨价这个事情，老旧小区的业主里会有两种截然不同的声音。一部分业主认为凑合过去的物业服务就算可以，他们往往担心涨价会给他们带来经济压力，并质疑涨价的合理性；另外一部分业主则是赞同物业费涨价的行为，希望通过涨价使小区的基础设施翻新，改善物业服务，最终获得更好的居住体验。以上海市恒力锦沧小区为例，该小区经过居民表决物业费整体上调0.37元/平米/月，相比之前，物业费涨价了27%。虽然物业费涨价了，但居民的满意度直线上升。

恒力锦沧已经交付20年，随着房龄增长，各类设施老化问题也逐渐显现。随着物价上涨，物业管理服务成本也不断增长，在现有物业费下，服务品质难以达到业主们日益增长的需求。德信服务在进场后，物业团队着手进行物业费测算和下一步品质提升的重点规划；另一方面，居委会、业委会对物业管理预计的收支明细进行摸底。最终，物业费上调在业主大会上以82.2%的通过率获得批准。

在物业费涨价的一年后，德信服务的物业费收缴率达到了100%。原因就在于德信服务在每一处细节进行改善，如恢复一系列水景、河道亮化；从草坪灯、路灯、公区照明改善业主居住环境；在草坪中新增灭蚊灯；在植物修剪养护方面，注重植物的美观度与层次感；从设备房标准化打造到地下车库排污泵修复焕新；从楼道墙面粉刷到车库地面平整，物业费的涨价为恒力锦沧的业主实打实地提升了居住体验。不可否认，物业费的涨价往往能带来焕然一新的服务体验。

租客：与我无关

租房业主作为小区的住户之一，对物业费涨价的态度较为复杂，因为小区的物业费一般多由房东缴纳，很少由租户缴纳。租房住户一方面希望享受到更好的物业服务；另一方面，他们又担心房东会将涨价的成本转嫁到租金上。因此，这类群体对物业费涨价持中立或观望态度。