日前，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知(征求意见稿)》，拟规定保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金，且年涨幅不能高于5%。
一、政策解读
据悉，“十四五”期间，北京市计划建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，目前部分项目已陆续投入运营。通知以北京市房屋租赁管理规定为基础，坚持市场化方向，简化管理程序，提出保障性租赁住房租金确定、租金备案、租金调整等具体要求。
住宅型租金按照每月每建筑平方米计价，公寓型和宿舍型租金按照每月每间计价。北京市保障性租赁住房采取市场化运营，持有运营单位动态调整备案租金时，项目租金仍应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金标准。项目租金上涨时，租金年度涨幅应低于周边租金涨幅，且不高于5%，租金调整后应按要求重新提交备案。
二、保障房REITs项目影响
保障房REITs项目在此新规下会有哪些影响我们来看下，翻阅华夏北京保障房REIT项目招募说明书可以看到，在预测未来市场租金方面：
1.申报时文龙家园签约租金为52元/平方米/月；“文龙家园项目预测期内租金价格按照2024年调整至55元/平方米/月，后续年度每三年调整一次，每次调整幅度为4%测算。十年后租金收益按每年增长1.5%测算。”
2.申报时文龙家园签约租金为60元/平方米/月；“熙悦尚郡项目十年预测期内租金价格按照2024年调整至64元/平方米/月，后续年度每三年调整一次，每次调整幅度为4%测算。十年后租金收益按每年增长1.5%测算。”
小结：从披露的公开信息可以看到，预测的存续期内项目年租金增长率符合政策规定，离要求的上限有一定的空间，也就是说未来还有增长的可能。
另外，从二级市场表现来看，对于民生类的保障房领域REITs项目而言，上市以后所表现出来的二级市场稳定性以及运营效率的稳定性有目共睹，而目前FOF资金参与较多的也是保障房领域项目。
一级市场方面，目前包括天津、广州、南京、西安、青岛、昆明、贵阳以及重庆在内十余个省市正在筹划发行保障房领域REITs项目。
相信，随着市场成熟，拥有庞大资产的保障房领域REITs项目数量和规模将会大幅度提升，保障房REITs项目将会成为我国REITs市场一支不可忽视的力量。
