罗湖人民有福了，沉积多年的罗湖，最近喜事连连。先是民航监管局复函同意，晶都酒店地块按照700米、寰宇大厦地块按照642米海拔高度进行建设。然后，华润湖贝项目的湖贝塔确定为666米，未来将有6条地铁汇聚，8处文化设施集群。
紧接着，罗湖楼市突然迎来一个爆发。
淘哥获悉，罗湖又将有一个全新楼盘有望在下半年入市——实地剑兰郡，是蔡屋围6年来首个纯住宅新盘，总建筑面积4.19万平米，共319套72-112平米的2-3房。学位房、5地铁、地标物业。
加上这个楼盘，罗湖下半年将7个楼盘同时在售的景象，这种热闹程度还要超过福田，和南山差不多了。罗湖已经很多年没有这么热闹了，淘哥认为：罗湖正在通过旧改，激活几十年沉淀的学校、医院、商业等城市资源，重返城市舞台正中央。
01
罗湖7个项目集中面市
5个在蔡屋围——笋岗
福田其实今年没有什么新盘发售，接下来的新盘主要是：绿景红树湾壹号，中洲湾。深业中城有公寓，有可能下半年发售。
南山接下来新盘也不多了，华润是大头，有华润城3期二批以及万象府、有可能瑞府也能发售，另外还有万科瑧湾汇、海境界二期、半岛城邦四期、宝能城、阳光粤海这几个，在售的住宅是东关乐尚林居。
而罗湖，接下来将有实地剑兰郡、深业泰富广场、阳光城天悦、国速中心、招商中环、兆鑫广场、深业东岭等合计7个项目。
仔细看罗湖这些项目，有一些特点。
1、公寓类产品为主，住宅依然稀少
其中真正的全新纯住宅新盘，只有实地剑兰郡这惟一一个，深业东岭也是住宅，但只有一点点尾盘，其它几个都是公寓类产品。
2、区域分布不均衡，主要集中在蔡屋围——笋岗
罗湖开发早，土地高度稀缺，因此过去新盘供应极少，今年下半年这种情况是很少见的。从区域分布上，7个楼盘中有5个（实地剑兰郡、深业泰富广场、阳光城天悦、国速中心、招商中环）都主要集中在了蔡屋围——笋岗这个区域。
3、品牌开发商抢滩。
7个楼盘集中了多家大牌开发商。招商蛇口、深业大家都很熟悉，不用多说，阳光城是首入深圳，也是一家上市品牌房企，实地集团更是大有来头。
资料显示，实地地产成立于2006年，总部在广州。2016 年进入全国百强房企，2017 年全国房企百强（89 名） 、2018 年全国房企百强（79 名）
实地地产立足广州，落子华南、华东、华北、华中、西南，以及海南六大最具成长力城市群，辐射广州、深圳、中山、惠州、珠海、无锡、天津、武汉、贵阳、遵义、六盘水、三亚等 23个城市超 20 个项目。已成功开发实地中山璟湖城、广州常春藤、遵义蔷薇国际、武汉君兰汀岸、无锡玫瑰庄园、惠州常春藤、惠州木槿雅著等数十个百万方大型项目。
“智慧人居”是实地的一大特色。实地地产以“致力为人们提供智慧人居极致体验的服务商”为企业使命，以“追求极致 Change For Good”为企业宗旨。凭借在智慧人居领域的极致探索研究，荣获“中国房地产公司品牌价值TOP30”，“中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10智慧人居”奖项。
实地地产坚守“跨疆域、做极致、不复制、领趋势”锻造产品，深刻洞察用户需求“先造环境再造城，先有生活再有家”，在地产业务蒸蒸日上的同时，不遗余力地开拓多元化业务疆域。从传统住宅地产到酒店管理运营、科技金融、人居生活、实地建设、实地物业、哈奇智能、桉树空间等产业，以智慧科技为触点，覆盖以地产为圆心的全生命周期服务。
广州的实地常春藤项目，在 16 年 4 月首次开盘后，2016 年的成交量跃居全国单盘 20 强之列！2016 年、2017 年连续两年位例广州前茅！实地剑兰郡则是实地进入深圳开发的第一个高品质项目。实地还有惠州常春藤项目，惠州木槿雅著项目，这次是深惠三盘齐发。
说实话，深圳由于土地稀缺，外地房企想杀入深圳极难，多少过江猛龙望地兴叹。即使勉强进入深圳，也只能去遥远的坪山拿地，或者拿下一个工改项目，实地能在深圳城市中心开发纯住宅项目，本身就是一种实力象征。
所以这个项目必然也倾注了实地匠心，据了解，项目坚持高品质用料，高水平设计、高安全标准和高智能配套“四高”原则，也是实地智慧人居2.0在深圳实现的第一个项目。
02
为何是蔡屋围？
因为这里地标中心+旧改核心
深圳过去十多年的楼市历史表明，一般而言，买两类区域最容易获得暴击的可能：一类是城市中心大规模开发的新区，典型如深圳湾，填海而成，一张白纸好作画。另一类就是城市中心大规模旧改的区域，典型如华润城，其实就是大冲村的旧改，乌鸡变凤凰。
大量新盘的出现，说明蔡屋围——红岭路——笋岗这个区域，值得我们高度关注了。
1、深圳大规模旧改核心区
华润城之后，在深圳城市中心，哪里还有大规模旧改的区域？主要集中在罗湖的蔡屋围、笋岗、湖贝三大区域。
蔡屋围有京基的蔡屋围旧改，有恒大建设集团旧改。 京基蔡屋围旧改规划建设用地面积 18.63 万 m²，相当于 27 个标准足球场，总体打造约 260 万 m²旗舰商业中心。
湖贝有华润湖贝中心旧改，其中最高楼湖贝塔，最后确定高度是666米，未来将有6条地铁汇聚，成为深圳的一个重要交通枢纽，还有文化设施的集群。包括4000座的国际文化交流中心，1400座的大剧院，1200座的音乐厅等。
笋岗的城市更新规模更高达约350万平米，大体包括：约100万平深业泰富广场、约50万平招商中环、29万平华润万象食家、41万平宝能中心、75万平城建梅园、29万平长城国际物流中心、18万平城脉金融中心、5.43万平帝豪金融大厦......
一般的区域，旧改速度比较慢，但是上述三个区域相对较快。比如说笋岗，原本是物流、仓储、工厂区域，产权单一而集中，旧改推进相对比较容易。而蔡屋围、湖贝，作为罗湖旧改的重点核心区域，政策支持力度较大。
2、这里将成为地标中心。
不久前，罗湖区政府日前收到民航深圳监管局，关于蔡屋围城市更新统筹片区内三个项目净空审查意见的复函：
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经评估分析和模拟仿真，兼顾地方经济社会发展与深圳机场飞行运行安全，同意晶都酒店地块按照700米海拔高度进行建设，寰宇大厦地块按照642米海拔高度进行建设。
摩天地标，是城市的精神门户、也是一个强大的引擎，反哺整个城市的发展。纵观世界各大都会，往往以地标锚定城市中心。它吸引着城市中高端人才与资本的聚集，这些都是金融行业的发展要素。可以说，地标是金融业的图腾，无论是纽约的曼哈顿华尔街，还是上海的陆家嘴，无不如此。下图是淘哥实地考察拍摄的照片。
美国纽约曼哈顿
上海陆家嘴
未来蔡屋围
从摩天大楼的高度和密集度，蔡屋围未来会超过曼哈顿和陆家嘴这两大闻名遐迩的区域。事实上，未来蔡屋围——红岭路——笋岗，将出现一大批5300米以上的深圳超级地标建筑，是中国第一，全球第二的摩天大楼群落，仅次于迪拜。
（京基的最新数据是700和642米）
城市地标将吸引包括金融业在内的各行业巨头，实现片区内资产的价值跃升。以陆家嘴周边平均房价为例：2010年7月均价26916元/平，2018年8月均价72251元/平，在短短八年间增长了约2.68倍。究其原因，“总部中心”、“金融中心”的头衔无疑是为其价值背书的重要因素。
03
实地剑兰郡关键词
纯住宅、学位、5地铁、地标金三角
实地剑兰郡，就位于这样一个蔡屋围、笋岗、湖贝三重辐射的地标金三角区域。淘哥通过一些关键词，带大家来了解这个项目。
关键词一：蔡屋围6年惟一纯住宅
实地剑兰郡是蔡屋围6年以来的第一个纯住宅新盘，不是公寓、不是LOFT，纯住宅。建筑面积约4.2万平米，总套数319套，户型面积段是73-112平米，绿化率45.26%，地上31层地下2层。户型方正，实用率很高，70平的两房，客厅开间能到3.5米左右，主卧能到约10平米。
目前的深圳楼市，想要在中心区的地标附近，有一个住宅新盘已经是极其困难，一旦出现这样的项目，往往价格奇高，成为城市的标杆物业，比如说深圳湾春笋旁边的悦府、深圳湾1号。在罗湖蔡屋围这个300米以上摩天大楼扎堆，最高700米的地标群落内，有住宅新盘，本身已经是价值所在。
关键词二：学位
实地剑兰郡享受的是罗湖前十名的桂园小学，以及红桂小学的学区范围，距离项目约500 米。
学位房绝对是楼市保值增值能力最强的黑马。去年深圳湾为什么表现亮眼，就是因为深圳湾学校加持；三价合一后，福田保税区表现亮眼，也是因为福田南外国语学位加持。
连续 3 年来，罗湖区教育支出占区财政支出的 33%，教育支出占比全市最高。罗湖学位房的问题是，虽然有深中、翠园等名校，但是房子太旧，因此市场表现没有福田南山突出。
但是，如果有住宅新盘就不一样了。罗湖住宅供应量少，新增的学位名额供应稀少，这种稀缺的学区资源，淘哥认为保值增值价值不错。
关键词三：5地铁
项目位于宝安南路与红岭二街交汇处，临近地铁地铁 1/2/3/9 号线，以及规划中的 8 号线，5 条轨道通达全城，堪称深圳已建成地铁覆盖“最密集”的区域。
其中地铁 1 号线、2 号线大剧院站直线距离约 700 米；深圳地铁 3 号线、9 号线红岭站直线距离不足 500 米。可通过地铁线快速通达福田 CBD、华侨城、红树湾后海、前海及蛇口等各区域，畅通全城。
这 2 个地铁口均为双地铁交汇换乘站，基本上不用换乘，就能实现最快的出行，堪称深圳地标级地铁交通体系。
关键词四：车位比接近1：1
值得关注的是，实地剑兰郡的车位比接近1比1，这已经是豪宅配置了。了解罗湖的朋友就能知道，这种楼盘有多稀缺。据悉，目前这个区域一个车位的市场价在60万左右。
关键词五：地标金三角
根据深圳市政府十三五规划，在未来，整个片区政府将投入 4200 亿元进行改造（相当于深圳 年 GDP 的 1/5）。
未来，将形成以 666 米湖贝塔为中心的创投总部中心，以地王大厦、京基 100 为标志的金融中心；形成以万象城、KKMALL 为代表的时尚消费中心；形成以大剧院、小平广场、新的文化创意产业场所为载体的文化创意中心！在 2020 年改造完成后，这里每万平米 GDP 产值将达 14.26 亿，是同时期前海的 28.5 倍。
关键词六：全面豪宅体验
项目的豪宅体验涉及人居的各个方面。比如说上文提到的接近1比1的豪宅车位比。
建筑外观上，按照剑兰花形状打造，重金聘请新加坡知名建筑设计公司量身定做。
更值得一体的是，外立面采用陶板，造价远高于涂料和石材，而且工艺要求更严苛，即使在10万+遍地的深圳，也非常罕见，纯粹的顶豪级配置。这种奢华的外立面不单富有建筑的美感，保证整体品质，更大好处是历久弥新，百年不变，非常有利于物业的保值增值。此外，项目所有铝材都是国外进口，在深圳豪宅历史上也是极其罕见的。
项目设有架空层会所，包含成人泳池、儿童泳池、观景水池、共享餐厅、健身房、瑜伽室等空间，每一处细节都是按照别墅标准打造。
实地剑兰郡还有国内首家社区O2O医疗服务机构：“家有健康医疗中心”，提供全年龄段的医疗健康服务。有逗号便利店，提供全年龄段的购物服务。
04
罗湖的未来在哪里？
罗湖的诸多地标见证了罗湖的崛起，也蕴含了部分老深圳人，对罗湖最执着的感情。例如最早期来深圳打拼的潮汕人，只要来过深圳的人都知道，深圳遍地潮汕人。事实上深圳的崛起，跟潮汕人的勤劳打拼是分不开的。
无论是深圳的哪条大街小巷，一定有潮汕人开的小吃店，你到东门、华强北走一走，那些批发服装的、批发手机配件的，基本都是潮汕人。
你千万不要小看潮汕人的实力，其实深圳的崛起跟潮商的努力是分不开的，包括深圳最早期，开发商都是香港人。所以开发的房子都是大厦物业，小区密度高，没有花园，户型差，自住体验感不佳。幸亏潮汕开发商的崛起，现在很多户型方正、厅出阳台、得房率高的房子，都是出自潮汕开发商之手。
例如深圳的知名豪宅开发商，鸿荣源、星河，老板都是潮汕人。旧改专家佳兆业，老板也是潮汕人。潮汕人有个传统，就是发家了，轻易不挪地方。现在罗湖聚集的大量潮汕人，其实经济实力，并不比住在香蜜湖深圳湾的富豪差。
罗湖其实蕴含了，深圳相当强大的一股购买力，只是等待时机爆发。
过去几年，流行一个观点，就是罗湖不行了，许多年轻人，宁愿买龙华大空港大运坪山的房子，也不愿意买罗湖的老破旧，因此罗湖回天乏术。
对于这个观点，淘哥表示不赞同，诚然，因为早期规划的问题，罗湖暂时是跟不上城市发展的脚步。但是，城市跟人不同，人老了就是老了，但是城市是可以城市更新的。作为深圳的起源点，其实罗湖的旧改众多。
无论是笋岗的旧改，还是水贝布心的旧改，还是湖贝的旧改，乃至蔡屋围的旧改，罗湖无论哪个旧改，都是重磅级的，市场度非常高。前海不过才投资了3000亿，房价已经从3万涨到了10万，但是罗湖也不弱，罗湖有2500亿旧改，当旧改完成，罗湖一定会翻天覆地地变化。
以鹿丹村为例子，旧改完成后的中海天钻，价格去到13万左右。而旧改完成后，罗湖会有很多中海天钻。届时的罗湖，一定叫你刮目相看。
深圳存在明显的版块轮动，盛久必衰，衰久必盛。罗湖近几年房价跑输大势，不过是暂时跑慢了一点，过多几年，随着旧改的强势推进，罗湖房价又会进入快速通道。
近几年，有个观点，在深圳楼市广为流传，那就是罗湖的房价已经被龙华超过，其实这里面有误区。罗湖房价便宜，是因为罗湖有太多的老破旧，早期的港式建筑，大厦物业，这样的房子跟宝中龙华的新房次新房比，当然没办法比。
对比楼盘，我们一定要同等级的楼盘对比才有意义。例如罗湖的标杆，中海天钻，就是要13万一平米，而目前龙华的新盘，还没有到这个水平。
而中海天钻，诸多业主都是潮汕人，只要罗湖有优质物业，潮汕人还是愿意大举买进，这才是罗湖楼市以后还有空间的重要因素。
关键时刻的一个楼市决策，可能影响十年人生淘哥的小密圈，给你专业独到的楼市解读
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有780多位资深投资者。
