关于半4，淘哥其实还有很多话想说，上一篇文章只讲了一半。文章发出后，也有很多朋友和淘哥讨论半岛的户型，于是就有了今天这篇文章。
NO. 1｜售楼处现场感受：人很多
投资大神们都出动了
首先来回顾一下基本信息：
半岛城邦4期拿到预售证，共599套房源，户型建面88、102、113、117、135平米，全部为住宅产品，均价约11.6万/㎡（含装修费），单价区间在9-14.5万/㎡，总价在784-1958万/套。
目前正在认筹，200万元登记金，4月21日周日中午12点截至认筹，下周一4月22号公证摇号，周二23日开盘。大家记好这几个重要节点。
淘哥前后去过5次半4的样板房了，每次去现场都有不少人。本周又陪同几位好友去看了样板房，虽然是工作日，有一天还下雨，去到现场已经快6点，天开始黑了，但售楼处、样板房还是很多人。
这并非淘哥一个人的感受。微博知名房产博主，在深圳房产投资圈很有名的“山姆的故事”，本周一就去看了样板房，也惊呼：“没想到现场那么多人！”
山姆虽然很年轻，但04年就开始投资房产，有着极其丰富的实操经验，他认为这轮豪宅调控已经走出谷底。他研究了3个小时户型，足以说明对半4感兴趣的程度。
淘哥另一位朋友，市场感觉极其灵敏，拥有多次经典的楼神级的房产投资战绩，她周二去了，也感叹：“半岛售楼处好热闹，都不用上班来买房了。”
淘哥的一位前辈，深圳地产业内著名大佬，比上述两位民间投资大神投资经验更加丰富，以眼光神准著称。前几天也明确向淘哥表示，半4很值得去摇。”摇不到，明年再去摇华润4。”
事实就是这样，当键盘侠们还在想：”半4没有海景值不值得买时。”真正的实操派都已经悄悄在动手。人生的财富差距就是在这么一次次的观望与行动的分道扬镳中，不断扩大。
所以淘哥才说，看不懂半4，可能是由于年龄代沟，可能是源于没有类似的成长经历、生活体验，人生阅历或者教育背景，可能是源于实操经验，或者根本就是由于财富积累。
NO. 2｜半岛和恒二，才是深圳湾的龙头盘
淘哥看好半4的一个极其重要的原因是：半岛城邦是深圳湾的龙头盘。这是市场的选择，当购房者们对比景观、朝向、交通、户型、装修等等细节因素时，一定首先要把握住这个战略要点。
半岛城邦一直是深圳湾、蛇口这一片的热盘，从一期开始就是这样，可以说深圳湾最早、投资者最活跃的楼盘就是半一。
到了半三亦然如此，半三和恒二是整个深圳湾的龙头，所谓龙头，就是市场关注度极高，交投两旺，有价有量，涨幅明显超过其它楼盘的物业。
龙头会由溢价，龙头会有超额利润，看一个例子。同一时间开盘的两个楼盘，半三涨了1300万，另一个基本没涨。（淘哥客观说，这个户型实际成交价涨幅并没有1300万这么夸张，可能不到1000万，但也远远超过另一个盘）
淘哥认为，无论买房子，买是买股票，都应该买龙头。
龙头有龙头溢价，其实这背后有深厚的时代背景：中国经济已经有高速增长切换为中高速增长，不少行业由增量经济变成存量经济，快速跑马圈地已经结束。包括房地产，短期整体暴涨已经不可能，进入结构化行情的存量时代：龙头大涨，很多不涨，部分小跌。这个背景下，关注度、购买力都会向龙头集中，强者恒强。
NO. 3｜理解年轻人
和年轻人站一起
因为他们才是未来
（半4高楼层西南海景实拍）
半4的户型买哪个好？淘哥昨晚在小密圈发了一些建议，具体分析了每个户型的优劣，这里就不重复了（欢迎加入小密圈查看）。其实，无论总体11.6万均价，高楼层、端头户型14万顶价，还是88小户型9万起价，比二手有明显价差，还不用交税费，所以整体结论是都可以买，关键看钱包的厚度和需求。建议做多个预案，没有最好的，只有最适合的、能选得到的。
今天这里淘哥重点分析一下88平米的一房一厅，这种户型套数最多，总价也最便宜，是最有可能选到的户型，同时也是争议最大的户型。
淘哥认为，这种户型的价值分析才最有价值，大家一致看好的户型，开发商定价一定最高的，而且轮到你选房时，很大可能是早已经卖光了。有争议的户型，才有捡漏的可能。
淘哥的看法是：
1、首先不能割裂的看88平和其它户型，整个小区是一个整体，大体上是同涨同跌的。前不久有粉丝和淘哥说，悦府开盘时，轮到她时只剩下105的一房一厅了，她犹豫了下没有选，现在非常后悔，因为这个户型也同样大涨了，而且租金也很高。
这就是淘哥说的同涨同跌，华润深圳湾悦府160多的两房、230多的三房户型大涨，105的一房同样大涨了。希望朋友们不要犯淘哥这位粉丝的错误。
2、半4这个88的户型定价是留有空间的：88的户型定价低，总价才794万起，单价9万多的不少。而在二手市场上，双玺的W公馆去年就卖到过14万的价格。悦府的也要15万以上。
3、这个户型租金一定很不错，如果参考W公馆和悦府，可以租到1.6-2.4万。
4、买房其实是买一个室内空间，买一个室内的套内面积。半4这次的88平米一房，客厅、卧室、衣帽间、洗手间都设置的比较大，如果你真的那么在意有几个房间，其实可以适当改造，变成一个1+1房，或者小两房（其实淘哥觉得没必要）
5、88小户型的隐藏爆点。目前半4旁边的南外滨海小学，是去年9月份刚刚开学的新学校，如果未来这所学校成绩和口碑不错，成长为一所高质量的学校。那么，88平米的小户型其实受益最大，将摇身一变成为名校中小户型，这方面最典型的例子，就是宝能太古城60多平米的两房，从2百万不到变成现在930-950万的历程。
最后一点，88平米一房到底值不值得买，关键在于你能否理解年轻人的喜好，在于你是否决定和年轻人站一起。
记得双玺W公馆开盘前，也有人质疑这种88平米户型，到底有没有价值。
记得悦府开盘前，也有人只有105平米的一房厅，有没有价值。
现在回头来看，当年只要买了，同样是大赚。
历史在不断的重复，现在又轮到了半4的88平米户型。
其实淘哥看了5次样板房了，陪不同的人去看，对于88平米的一房一厅户型，评价和当年悦府一样，有点两极分化：喜欢的人非常喜欢，不喜欢的人其实也喜欢这个装修设计，只是从实用角度出发，认为太奢侈了，对1000万买个一房未来接盘侠在哪里有疑虑。
而淘哥发现一个很有趣的现象，有疑虑认为不实用的，往往年龄较大，可能是70后85前（或者是一些自媒体号刚毕业没几年的小编辑）。而很喜欢的，往往更年轻些，85后90后，往往有海外留学背景，收入高学历高，不少还是高颜值的女生。
淘哥每次去半岛看样板房，在车库的感受是：豪车真多啊，奥迪不起眼，宝马奔驰是标配，保时捷、马萨拉蒂常见，宾利和各种超跑都有。在样板间，会看到不少同样来看房的，有的是年轻夫妇、年轻情侣，有的是一家老少几代人，从衣着、谈吐、气质看都不错，女主人往往拎着爱马仕、香奈儿、PRADA等包包。
淘哥的思考是，半岛从3期开始营造的整体气质，吸引的是年轻时尚，追求生活品质，高颜值、高学历（往往有海外留学背景）、高收入、高品位的年轻精英人群，3期业主就有很多这种人，到4期这种气质依然在继续升级。
88平米一房一厅这种看似有些浪费的，奢侈的户型设计，牺牲了房间数目，但提供了宽敞开扬阔绰的空间感，配合大师级的设计和精心挑选的材料、高规格的家具，正是为这些人群所量身打造。——不少人认为这种设计太超前，其实在国际大都市，80多甚至100多平，设计为高端公寓，早已习以为常。
这种高品质的生活空间提供的满足感，并非简单一个房间数所能提供。拿时下火热的抖音来说，在这样的房间，美女小姐姐，帅哥小哥哥们拍抖音可以随意拍。现在很多房子，背景太low了，拍了抖音都不好意思上传。
从物质匮乏时代成长起来的70后、85后，思维方式往往是从实用主义出发，对当下年轻精英阶层的喜好，确实很难理解，因为没有那种成长经历、生活体验，这是年龄产生的代差。
而有些人，则是因为财富没有达到那个级别，就好像为一日三餐奔波的，很难理解几十万买一个包、上百万买一块表，几百万上千万买台车的行为。这是财富产生的代差。
所以淘哥说，对自己暂时不理解的事务，要保持谦卑、敬畏的学习心态，不要急着去否定，因为很可能是你自己过时了。
作为一个合格投资者，淘哥认为，我们应该时刻留意社会趋势，留意年轻人喜好的变化，85后和90后逐渐成为这个社会的主流人群，他们的投资观、消费观、审美观决定了未来。
年轻人的喜好是什么？
85后90后，不同于70后出生于物质匮乏时代，他们生长在物质过剩时代和互联网时代，注重生活品质，审美和居住价值观与国际接轨。
比如在汽车上，年轻一代的做法是什么？他们跳过了70后当年选择帕萨特、凯美瑞的第一阶段，直接选择奥迪宝马奔驰保时捷这一类品牌，他们也许买的是奥迪q3、宝马1系3系、奔驰b级c级，保时捷macan，车小一点，但是他们更在乎的是品质、格调和品牌所代表的精神气质。
在住房上，年轻一代的消费观是什么？其实就是类似半4的这种中小户型。
1、中心区域，交通便利，距离工作地点近。
2、环境优美，方便健身锻炼。
3、配套齐全，要综合体或者高品质的商业空间。
4、房间可以小一点，但一定要有高品质的装修。
现代的深圳年轻人，经常需要高强度的加班，需要创意和灵感，他/她们不愿把宝贵的时间，浪费在冗长的通行时间上，因而想留在中心区，距离工作地点近。
工作之余，他/她们想充电，商业配套是必不可少的，他/她需要购物、休闲、娱乐、餐饮，坐在咖啡厅静静的喝一杯咖啡、和三五好友大快朵颐、看一场最新的电影、去海边漫步放空思绪，或者沿着海岸线慢跑，去健身房大汗淋漓一次......
房间可以小一点，但对生活品质的要求不能打折，一定要有高品质高品位的装修和室内设计。
淘哥毋需掩饰对这类物业的看好，淘哥曾经在小密圈这样写到：
“投资要考虑社会和时代、人口结构和财富结构的变化。
未来的变化是什么？高净值的单身人士，家境富裕的年轻人，孩子读书留学的中老年人，留学归国的富二代等等，这些都不是大家庭，不需要很多的房间，但对住房品质和配套有很高要求。
城市中心的综合体小户型，满足这类需求就够了。”
财富年轻化，家庭小型化，深圳国际化，这些决定了在城市最核心地段，小户型是有旺盛需求的，再叠加供应的稀缺，这类产品的前景乐观。
中心区域＋地铁＋大型综合体＋中小户型＋高品质装修＋新房次新房，如果还能叠加名校、景观、良好的物管，一定能跑赢大势。
年轻人就像早上七八点种的太阳，世界最终是属于年轻人的，如果你能满足年轻人对美好生活和梦想的向往，你一定能收获丰厚的回报。
说明：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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