我在海边，找到一套2000多/㎡的房子
面朝大海，打开那片湛蓝，我却落荒而逃。买不下手，真的买不下手！
都在说，碧桂园十里银滩跌到1600/㎡。这样的便宜，当然是个假消息。出发找房前，我已经知道那是一套双拼房，真实成交价是4千一平。不算贵，也绝不是顶便宜。
但是，我期待，能在巽寮湾找个20万的50㎡海景房，或者20万的山景2-3房。
都说惠州砸盘了嘛，腰斩是基本操作。我掐指一算，那不得是5k买龙光城，2k买十里银滩的节奏？
嗯，让爸妈养老升个级，高配个大湾区海景房。仅拿三亚1/10的价，白得个深圳势力圈的房，还能把我的书搬过去，想想就要笑醒。
是的，到十里银滩的第一天，我就醒了：是哪个骗子，策划了“十里银滩1600/㎡”的骗局？
巽寮湾正常最低的价格是4-6千一平，正常宜居海景的要7-1.4万一平，奢海一点的1万8、2万都不稀奇。
大概，好的盘是三亚的一半价格，中低端的是海南恒大海花岛或万宁的价。
咱大湾区，就有一点不如人：海景房卖不过海南，也就是个北海水平。
东北大候鸟，还是喜欢海南、云南。
虽然但是，此行竟然还是发现到巽寮湾房价躺平的致命bug了！
叹产品bug
一分钱、一分货。
我找到的那个海景一房，真的是阳台上能看到海。也不算有遮挡。
而且偶尔还让人觉得，这景还怪好的。
它为什么那么便宜，2541/㎡就可以？因为它是建面高达94.5㎡的一房啊，单价是低、总价却是要上到了24万。
面积虽大，格局却蛮soso。
大家都看到了吧，本来90多平在珠三角常规会是个敞亮、方正的大3房。而十里银滩的头排海景，90多平被整成了个单房，而且格局也不开阔。
房间也就是一个卧室+一个小厅的空间，阳台挺大、但不方正。阳台看海，是侧着看的，海景视野并不一览无余。
充满bug的户型，地狱级的使用率。再加上10来年的楼龄，已经是老破大了。
老破大，一向是房价低迷的重灾区。海景房、度假房更不例外。
真实的同一片沙滩，幸好还有华润小径湾在证明那片海的价值！
已经离海三排、只能缝隙看海的华润小径湾52㎡的1房，总价得65万，单价就是1.25万。一点都不便宜，完全不是白菜价。
度假的话，这样的50多平1房也够用了啊。
就是碧桂园自己的非临海、但是近海的正常90多平的3房，价格也没那么拉胯，1万以上是基操。
后来，我们在巽寮湾住了一晚金融街。
此处，秀一个房间现场的海景图。
金融街一览无余看海的1房，性价比就显得很香。
买房，就怕户型比烂。
烂户型，啥时候都是滑铁卢。深圳、广州的老破大都很杯具——使用率真的不能含糊，不能不顾。
买度假房，也怕视野系数摆烂。
号称无敌风景，结果观赏起来费劲、不利放松心情，就稳不住房价（也稳不住租金）。
所以，大湾区的海，并不是不值钱。只是大湾区远郊海景的烂户型不值钱而已。
这里来观摩一下三亚的海。
找找三亚二排海景房。
虽然三亚这70㎡的1房，并不算很经济实惠。但是人家那格局，阳台、卧室、餐厅三区隔离。
阳台10㎡，比十里银滩那个2000多一平的9㎡多的还大一点。而且格局是方正的，整个开间有5.5米。碧桂园那个大概3.9米多、不到4米。
三亚这个卧室32.4㎡，十里银滩那个35.2㎡。而且三亚的卧室部分是方形的，开间5.5米，宽5.88米，比十里银滩的狭长狭长的好用。
三亚的，餐厨一体化，把走廊空间用上来，14㎡的餐厅、也就很好用。
所以呢，人家东北人也是带着精明去买房呀。三亚全年更暖和，度假设施也更丰富，而且户型是合理的、能打的。
再看看海花岛所在的儋州的沿海的房，单价接近1万6,1房总价72万，一套可以干掉巽寮湾2、3套。
人家虽然是一房一厅，但是布局一看就是“奔着居住”去的。开间也5.4米，阳台也有1.8米深，也是个10㎡的阳台。
论做产品，大湾区有些海景房是不走心的。
精产品第一
谁能为群众建设好房子，谁就能有未来
——会议上大人们的震耳发聩
真理，总是藏在人们不承认的内心深处。
哪怕旅游地产，结局也是能居家常住的房，才是赤手可热的旅居房。
旅居二字，要素在居。旅有长，旅有短。真正为了度假的置业，诉求肯定是住久一点。就自然少不了惬意的住，诗意的下厨。不憋屈才是好度假房。
碧桂园十里银滩，就是很有意思，这里有很多刚需组团，房价4、5k到1万左右。
我说，我一开始就是奔着“刚需”去的——给父母升级下养老环境。往年常踩盘十里银滩，知道这里是一座新兴大城，而不是来看一下就走的沙滩。
碧桂园十里银滩方圆几公里（3.3公里x6.2公里），布有学校、医院和诸多的菜市场。生活气息浓浓。就是打个滴滴去惠阳或深圳坪山、龙岗，都是不远。
单从交通距离来说，小径湾-十里银滩，其实是深圳的后花园。深圳刚需是可以把十里银滩当长久居家的。
光碧桂园十里银滩核心，就是3.3公立x1.4公里的超级范围。
如果放弃“离海1公里”，理论上是有很多自住楼盘和户型的。如果离海远价格打折，然后有60多平的2房，那就有可能十分便宜买到2房。
然鹅，并没有这么理想的事。十里银滩不在海岸的、居家的2-3房，其实价格大多数五六千起到8、9千。一套2房，也不是便宜到掉渣。
离海还算近的一个，也是要几十万才能上车。
离海几公里的碧桂园山林海，也要小几十万。
这是最便宜的一套2房，单价3700多，阳台看马路。东西朝向。
或许适合躺平，但是对我父母来说应该是“居住降级”。
山林海楼下没十里银滩繁华，购物还是要往十里银滩去。到海边和市场都是1公里多，对中老年人来说并不轻松。
客观来说，预算60万及以上，才能在十里银滩找个能住及格的房子。
如果有80万左右的预算，可以在华润小径湾买个居住更舒服、房子更新、离公立学校更近的。
真要叹一把大海，还要有足够宽舒的户型，尽责的物管，上档次的商业和繁华，100多万还是要的。
亚婆角的海更好看，生活也逐渐便利起来，但是房价也不是白菜，也是有门槛的。
巽寮湾的海更美，生活属性没十里银滩足，但房价依然不算太便宜，基本上8千到1万多为主。
双月湾的居住和度假氛围，也是这边垫底的。但是，房价也不是辣么便宜。
好房子，必须得有好户型。
是好户型，有好视野，有生活配套，哪怕离海远一点，房价倒还会坚挺一些。看明白了么？
面朝大海就这么不值钱吗？
惠州、中山，算是湾区地产下降的超灾区。
是普遍腰斩的姿态。
深圳是有腰斩盘，但那一般是曾经的天价老破旧学位房。
相比，海景房虽然下滑也是蛮厉害，但是这个厉害还是有边界的。
一如爱住家之前的“三亚文”所说，中国楼市探底了。三亚、云南、罗湖、北京二三环，全部都被刚需给撑住了。
无户籍不给买房的三亚，几年下来，房价还是稳在了2、3万，下滑程度比惠州海景好多了。
2015年，碧桂园十里银滩开盘的山林海、海逸湾、海悦湾及爱琴海组团项目，售价多在6000元-8500元/㎡，均价约7000元/㎡。
2012年碧桂园十里银滩水蓝天一套67㎡的住宅，开盘价39万元、单价5800元/㎡。
12年后的今天，价格跌到了28-33万元。
梳理一下这个超级大盘的价格走势：2011年第一次开盘价是5000元/㎡，2017年碧桂园十里银滩海悦湾均价为1.4万元/㎡，目前在第三方中介平台挂牌价普遍在3500-5000元/㎡不等。@地产火线
碧桂园山林海等，从2015年开盘的7千均价，降到现在5200左右均价，降幅25%。
2011年开盘均价5000，跟当时布吉、龙岗差不多。现在龙岗布吉普遍是4-6万。而目前碧桂园真实均价应该7、8千左右。
2011年-2016年买惠州海边房，失去一个广深中产净资产。
但从2020年的房价来说，惠州海边失去的比率，并不会比广深等湾区核心城市多，也不会比惠州其他楼盘多。
大周期之外，更重要的是“产品力”！
产品力衰弱的，是跑不赢任何市场的。哪怕旅游地产，一样要精耕产品力。
这些，就是普适的产品力：
1、户型，使用率要合理。
套内面积要合理，根据要符合常住。
2、户型，一定要方正，采光。
开间、进深比要合适，要看黄金比例，或者正方形也可以。
3、旅居看视野，正对风景“风水更正”。
比如惠州海边，亚婆角、东部湾、巽寮湾，海湾够长、够曲，稍微布局合理一下，阳台和窗户就能看着好看。
4、户型尽量要通透。
比如巽寮湾金融街就是通透板式布局，回南天还很干爽。
十里银滩有筒子楼的，就很湿。
2024-2025，楼市调整期。要尽量把烂户型丢出去，换个好户型。资产要优化。
