南外、红岭，算是深圳头部梯队的“豪宅区”专属校。
红岭位处福田，香蜜湖、福田南、华强北...都是千万门槛住区。
南外出自南山，高新区、蛇口、华侨城，2000万也只是中等价位。
都是富人区标配。红岭、南外都是区属，基本上不跨区开店，主力校位处福田、南山核心区，那房价就不大可能太便宜。
目前，红岭的区外分支，是大鹏帮扶华侨学校；南外的区外分支，就远去深汕，为比亚迪这种产业服务了。
目前而言，红岭的房价，整体却不如南外贵。
红岭是铁五大，南外算八大，按理，不是应该排名更高，房价就更贵么？
...教学\升学大pk
红岭和南外，都是小初高配齐的教育集团。
南外的外语，特色丰富，并且跟香港、海外学校合作多多，是一个外向性格系。
红岭中学，是经典风学校，尤其红岭高中，教学严谨、高考成绩连连稳定，红岭高中的高考情况，比南外高中要好上一些。
南外，是全国素质教育旗帜南山区“素质教育扛把子”，小学是真的快乐教育，高年级才加强作业、做题。
但是，红岭集团办学很创新，经常有“新模式”的学校建成。所以，红岭的基础教育部，也是可以很素质。
比如，香蜜湖的红岭实验，就是大基金投入的、新教学理念的学校。在建的红岭红树林校区（福田南），更是对标海淀创新模式的新概念学校。
客观说，两大集团，各有特色、都很好。
如果奔着将来中考考4大去，选哪个都可以的（中考升学率差距不大）。只是福田区另有小升初考深外本部的学籍优势。
如果看重体系内直升，那么红岭高中作为五大，升学力还是要强上一些，红岭高考胜出一筹。
如果说积分，南外高新区的校区积分高一些，其他都不会很高。
红岭整体积分也不会太激烈，也是老校区积分高，新校积分都不大高。
积分跟一个区域的“城市建设”有关，经济强区+成熟区，学位的数量会多、人口也不会全是年轻小家庭，积分就不会太高。
...配套、研学资源大pk
那为什么南外所在区域会更贵呢？
自然是地段原因。
南山简直是“中国高科技圣地”，一大群尖端的科技IPO扎堆。
钱多，自然就把本地房价买贵了。
以深圳No.1的GDP，撑起深圳No.1的房价没毛病。所以，南山区级一梯队学校的房价，是攀得上深圳市级一梯队学校的房价。
可是，南山的资源、配套，也确实挺好的。一个孩子，在南山区长大，是能得到足够丰富的成长资源。
论大学和科研，南山有深大、有大学城、有无数高端研究生，独步深圳了。
论高新科技企业，南山也是深圳最大的高新产业集群，研发力量华南第一。
论艺术和文化场馆，南山也是深圳文化的高地。
论生态资源，南山集齐山海河，白鹭、湿地、荔枝，一键码齐。
所以，在人文和STEM微研学上，南山是可以高阶解决一切的。
可是，福田弱吗？
那也是不弱的。
华强北+车公庙，硬科技、科研实力，是很可以跟南山高新区打一打的。
金融业，福田是高出南山一大台阶的。
说高等教育和科研，福田逊南山一些，但是有保税区+河套区，福田还是有很多高端科研院的。
如果说CBD+山海河生态和户外，福田也是恰恰all in。
论起人文和STEM微研学，福田也是可以高阶解决一切。
所以，福田就一直靠社会人文底蕴，养出了很多头部教育集团，包括红岭集团。
不过相对来说，南山的新封面感的城区多一些。高端房产上，南山新一点的社区多一些。
所以，南山的房价，整体会比福田高一点。
但是，房价贵，即表示了“价值坚挺”，也说明“门槛高”。
住福田读一梯队学校，会更容易一些。
...片区和房价大pk
红岭、南外的各分校，分布很广。
若说其各自学位房的区域和价格成长性，等于就是要评论福田、南山整个区的成长性。
从成长性来说，一个板块要价值空间更大，其实还是看“楼龄”。
新盘、次新盘多一些，居住体验更好，房价能更坚挺。
近10年，南山新房比福田多，可选面广。
但是，福田也好歹是有新盘的，而且基本上位置都还不错。
如果房子实在不新，就干脆要看“旧”——老到足够有旧改可能性就好。福田的住宅小区旧改，那还是很多的。
红岭福田南、香蜜湖校区，都有新房
福田的楼盘很多，各住区都不错。
二手房的选择很丰富。
福田南新房很多，香蜜湖也有海德园、南方电力旧改等项目。
南外的新盘不多，但是次新二手房多
总结一下，就是在南山买“非旧改概念”的品质一点的、新一点的、居住属实一点的房，可行性蛮多。
比如华润城、华侨城、半岛城邦都是豪宅次新盘。
要论比较，福田的房，也不是太老，面积和户型配比很合理，2-3房很多，性价比有优势。
在福田，新房多数地段好，老房子多数能蹭个旧改概念。
所以，笼统来说，南山的板块成长性是很靠谱。
但是，福田的可选性多，甚至能更低门槛上车。除了百花片区，福田的泡沫度不如南山，高位套牢的比率也就没南山高。
重点是结论红岭、南外哪家强
1000万价区，红岭是王者。
如前面分析，福田的门槛性比南山要低一些，但是城市配套却很好。
6、7百万，在福田能捡一个核心区的新盘，这就比南山强了。
红岭的各分校，较中心的地段，3房总价其实堪堪龙华北站、宝安碧海的价格。
真的买不了吃亏，买不要腰斩，买了住个15年起、不会怕亏。
南外所在的各区域，1000万只能说是刚需，2000万才能算改善。
2000万+，福田主要是香蜜湖，安托山有红岭分校。
2000万+，南山有高新区、深圳湾、前海、华侨城、蛇口，高新区、蛇口、华侨城都有南外分校。
1000万和2000万的区别，就是可以轻松上车2000万房产的人，会看不上1000万的房。
所以，其实在高端豪宅来说，人们比的是高新区-深圳湾-前海 pk 香蜜湖这一套说法。
2000万读香蜜湖的深高级、红岭，还是2000万读南外、住在高科技中心？
真心要鸡娃、懂鸡娃的，2000万还是快步跑进香蜜湖的、蹲着不走了。
如果把鸡娃当成人生唯一的，那还是去买深外、深实验腰斩以后的百花-华强北房。
只有真心贯彻“素质教育”的高科技从业家庭，才会安心在南山买南外房——IT人，还是爱南山多一些。
教育价值观的分野而已。
